L’amministratore, lo dice un nutrito numero di sentenze di Cassazione anche a Sezioni Unite (cfr. sent. n. 9148/08), è il mandatario della compagine. In sostanza egli rappresenta i condomini verso l’esterno e nei rapporti interni per ciò che concerne la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.
L’amministratore, per legge, deve riscuotere i contributi ed erogare le spese per i servizi comuni. Tra le due fasi dev’esserci corrispondenza ma, alle volte, può capitare che non sia così.
Talvolta, infatti, i condomini possono essere più lenti nei pagamenti, ci può essere una situazione di morosità, ecc. In tal caso l’amministratore non ha l’obbligo di anticipare le spese. Non ha l’obbligo, vero, ma ciò non è nemmeno vietato. Ed allora? Se dovesse anticipare avrebbe diritto al rimborso.
Si badi però che il rimborso dev’essere debitamente documentato non bastando un semplice disavanzo tra entrate e uscite nel rendiconto approvato dall’assemblea.
In tal senso la Cassazione, di recente, è tornata sull’argomento ricordando che " la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dell'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto - che è soggetto al principio di cassa - evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, poichè la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea si un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale" (sent. n. 10153/11).
Il secondo motivo, che del pari non indica quale norme di diritto sia stata violata, risolvendosi in censure di puro merito, non scalfisce la corretta argomentazione della sentenza impugnata, che, nel ritenere non sufficiente la sottoscrizione del verbale di consegna tra il vecchio ed il nuovo amministratore, menzionante una situazione di cassa contenente un passivo in relazione ad anticipazione di pagamenti ascritte al primo, ad integrare una ricognizione di debito da parte del condominio, risulta sostanzialmente in linea con il principio già affermato, in un precedente in termini, da questa Corteo dal presente collegio condiviso, secondo cui "il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai par tecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal pre cedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore". (Cass. n. 5449/99)" (Cass. 28 maggio 2012 n. 8498).
Insomma un avviso agli amministratori: sempre meglio specificare che i saldi negativi sono vostre anticipazioni: diversamente recuperare quel credito diventa più difficoltoso.
