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Il posto auto nel cortile condominiale non può (sempre) essere trasformato in un garage privato
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Il posto auto nel cortile condominiale non può (sempre) essere trasformato in un garage privato

Il posto auto condominiale può essere trasformato in box del singolo condòmino? La risposta della Cassazione alla luce delle norme sull'uso delle cose comuni.

 

La massima. Non è ammessa la trasformazione del posto auto nel cortile condominiale in un garage dotato di una, pur minima, stabile struttura di copertura qualora lesiva del diritto di pari godimento dei beni di natura condominiale, tra cui, appunto, il cortile.

Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 5059 depositata in cancelleria lo scorso 25 febbraio. Un caso che merita particolare attenzione, data la condotta messa in atto.

Il fatto. Un condomino proponeva innanzi al Tribunale competente domanda per ottenere la rimozione dei box/garage realizzati da altri condomini nel cortile adibito a parcheggio dell'edificio condominiale. In primo grado la domanda attore a veniva respinta.

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La Corte di Appello, successivamente adita, invece, in riforma della prima sentenza, accoglieva la domanda originaria ed ordinava la rimozione delle strutture realizzate nell'area condominiale poiché poste in violazione dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. in ragione dell'effettiva sottrazione di una porzione cospicua dello spazio comune all'utilizzo degli altri condomini.

I condomini convenuti si decidevano a promuovere ricorso innanzi alla Corte di Cassazione. In tal sede, tuttavia, si confermava la sentenza della Corte di Appello, rigettando il ricorso.

La questione giuridica. I limiti di ciascun condomino all'uso della cosa comune.

La questione giuridica rilevante nella vicenda richiamata attiene all'interpretazione dell'art. 1102 c.c., il quale disciplina i limiti all'utilizzo, da parte dei singoli condomini, dei beni aventi natura condominiale ex art. 1117 c.c.

In via preliminare deve osservarsi come il cortile, adibito a parcheggio, costituisce una parte comune dell'edificio in tutti quei casi in cui, osserva la Corte, manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del Condominio.

In tal senso, infatti, va specificato come solamente il primo atto di vendita possa escludere dalla proprietà condominiale i beni indicati dall'art. 1117 c.c., tra cui, appunto, il cortile adibito a parcheggio, successivamente non sarà più possibile per il privato disporne a proprio vantaggio.

Nella sentenza in commento, la Corte di Cassazione ha indagato il limite oltre il quale l'utilizzo privato della cosa comune sia da considerarsi in violazione dell'uso paritario tra condomini. L'art. 1102 c.c., infatti, ammette l'utilizzo individuale fintanto che non risulti alterata la destinazione comune e non sia impedito agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

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La nozione di uso e godimento comprende qualsiasi facoltà del partecipante di compiere atti materiali sulla cosa comune, quali quegli atti che gli procurino un'utilità immediata senza produrre cose nuove o utilità nuove o maggiori (quali passeggiare nel giardino, passare nel cortile, parcheggiare l'auto).

Tale utilizzo è sottoposto, tuttavia, al limite indicato dall'art. 1102 c.c., ossia il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari. Al singolo condomino, dunque, nel rispetto dei richiamati limiti, è garantita la facoltà di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità.

Nel caso di specie, tuttavia, la costruzione di una struttura posta a protezione (dalle intemperie e da eventuali furti e danneggiamenti) di un posto auto (altrimenti libero e scoperto) ha determinato l'occupazione di una "porzione cospicua dell'area condominiale adibita a parcheggio dell'edificio", determinandone così, di fatto, la sottrazione all'uso comune e, quindi, la violazione dell'art. 1102 c.c. della condotta realizzata.

La Corte ha ritenuto irrilevante che la trasformazione del cortile adibito a parcheggio riguardasse solamente una porzione dello stesso e che, di fatto, non fosse venuta meno la destinazione a parcheggio dell'area: l'installazione, con stabili opere edilizie, di box o autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, comporta sia un'alterazione della consistenza strutturale della cosa comune, sia una sottrazione della destinazione funzionale della stessa.

In tema di parcheggi in aree condominiali, si osserva, la Corte di Cassazione ha sempre ritenuto illegittima, ai sensi dell'art. 1102 c.c., anche la "semplice" condotta del condomino consistente nella stabile occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura - di una porzione del cortile comune, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà e così violando il duplice divieto di alterare la destinazione delle cose comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso (Cass. Sez. 2, 24/02/2004, n. 3640; Cass.Sez. 6-2, 18/03/2019, n. 7618).

Quale conseguenza di tale orientamento giurisprudenziale, ormai risalente e consolidato, la Corte non poteva far altro che ritenere l'illegittimità dell'installazione di opere edilizie nel cortile condominiale al fine di destinarlo a parcheggio privato.

Per concludere. Nel caso in cui si volesse provvedere alla realizzazione di stabili strutture edilizie a copertura dei posti auto non è ammessa l'iniziativa del singolo condomino (la cui condotta in tal senso, come visto, configura un utilizzo abusivo della cosa comune) ma è rimessa alla volontà assembleare.

A cura dell'Avv. Vito Sola, del Foro di Roma.

Titolare dello Studio Legale Sola (www.studiolegalesola.com) con sede in Roma, Via Ugo De Carolis 31. Tel: 06.35454548, e-mail: segreteria@studiolegalesola.it.

Nota redatta unitamente al Dott. Agostino Sola.

Scarica Cass. Ord. 25 febbraio 2020 n. 5060

Cerca: cortile condominiale parcheggio box auto

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Giorgio
Giorgio sabato 29 febbraio 2020 alle ore 17:04

"va specificato come solamente il primo atto di vendita possa escludere dalla proprietà condominiale i beni indicati dall'art. 1117 c.c., tra cui, appunto, il cortile adibito a parcheggio,successivamente non sarà più possibile per il privato disporne a proprio vantaggio." Quindi, anche se uno lo fa per vent'anni (nonostante gli venga ricordato che il regolamento condominiale lo vieta) non può usucapire la porzione di spazio comune, giusto?

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