La realizzazione di un varco nel muro perimetrale del condominio non è questione da affrontare con leggerezza. L'apertura del passaggio, infatti, non è di per sé vietata, ma potrebbe essere dichiarata illegittima qualora non si rispettino le regole e i principi fissati dalla legge, in particolare in materia di beni comuni.
La libertà del singolo condomino e il diritto di servirsi della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 del codice civile, sono infatti condizionate e mitigate da quanto previsto da altre norme del medesimo codice.
Non si ritiene consentito al condomino, ad esempio, sfruttare il muro perimetrale, oggetto di proprietà comune, per realizzare di propria iniziativa un varco teso a collegare due unità immobiliari di sua proprietà situate, rispettivamente, l'una all'interno e una all'esterno del complesso condominiale.
Un simile comportamento, infatti, pone in essere un'alterazione funzionale della destinazione della parte comune e impone sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù illegittima sul bene comune. Tanto ha concluso la sesta sezione civile della Corte di Cassazione nella recente ordinanza n. 5060 del 25 febbraio 2020.
La vicenda: apertura nel muro perimetrale condominiale
La vicenda da cui origina la pronuncia vede un Condominio citare in giudizio una proprietaria accusata di aver aperto un varco illegittimo nel muro perimetrale condominiale.
Si trattava, nella specie, di un'apertura volta a mettere in collegamento due aree di proprietà della stessa condomina, ovvero un vano seminterrato e una corte esterna, di cui solo il primo compreso nel condominio.
Il Tribunale, accogliendo l'istanza, ordina la riduzione in pristino. Decisione che, a seguito dell'impugnazione da parte della signora, viene confermata anche in appello.
In particolare, per il giudice del gravame è infondata la tesi secondo cui la corte esterna sarebbe oramai da ricomprendersi tra i beni condominiali, in ragione di un supposto vincolo pertinenziale tra questa e il condominio costituito dalla proprietaria.
Apertura di finestre sul muro che si affaccia sul cortile interno
Secondo la Corte d'Appello, invece, il collegamento creato tra i due beni mediante l'apertura del varco nel muro perimetrale ha costituito un illegittimo peso a carico del Condominio, non rientrante tra i limiti di uso della cosa comune di cui all'art. 1102 del codice civile.
Quando è illegittima l'apertura del varco nel muro condominiale
La Cassazione appoggia tale conclusione poiché conforme all'orientamento giurisprudenziale che ritiene illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio.
Questo tipo di utilizzazione, sottolinea la Suprema Corte, comporta la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti che non partecipano al condominio, con conseguente alterazione della destinazione.
In tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (cfr., ex multis, Cass. n. 4501/2015 e Cass. n. 3035/2009).
Muri perimetrali: la condominialità legittima le modifiche?
Come noto, l'art. 1117 c.c. elenca una serie di beni ritenuti oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, tra cui i c.d. "muri maestri", in cui rientrano i muri perimetrali.
Tuttavia, per la Corte non ha rilievo la considerazione secondo cui la condominialità del muro perimetrale comune legittimi il singolo condomino ad apportarvi tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini.
Ciò in quanto la "presunzione" ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" opera per quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, siano (nel momento costitutivo del condominio) destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, sulla base di una relazione di accessorietà tra parti comuni e unità immobiliari.
Se, tuttavia, un condomino fa uso di un bene condominiale esclusivamente per il miglior godimento di altro immobile di sua proprietà individuale, non compreso nel condominio, è evidente l'alterazione funzionale che viene così impressa al vincolo destinatorio della parte comune.
Non può dunque sostenersi che, per effetto dell'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, anche l'area esterna di proprietà esclusiva messa in collegamento con l'unità immobiliare già compresa nel condominio stesso entri a far parte del complesso condominiale e, quindi, della contitolarità delle parti comuni di questo.
Servitù illegittima se il muro viene sfruttato per il vantaggio di un immobile esterno
La Cassazione ribadisce il principio secondo cui ogni condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità.
Qualora il condomino utilizzi il muro perimetrale nel rispetto della sua destinazione e per ricavarne un maggiore vantaggio nel godimento di un'unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune (come presuppone l'art. 1117 c.c.) lo farà nell'esercizio del diritto di condominio e non avvalendosi di una servitù.
Il muro è condominiale? E' anche la funzione che svolge che può dirlo
Se, invece, il muro perimetrale viene sfruttato per aprire un nuovo passaggio
al fine di ricavarne utilità per un immobile estraneo all'originario condominio, non si determina un ampliamento per accessione del complesso condominiale, bensì l'imposizione di una servitù illegittima sul bene comune.
In conclusione, il muro perimetrale di un edificio condominiale di proprietà comune non potrà essere oggetto dell'instaurazione di una relazione di pertinenza con unità immobiliari di proprietà individuale esterne al condominio per atto proveniente solo dal titolare di dette porzioni.
È rimessa al giudice di merito l'accertamento del superamento dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c. al condomino che, nell'uso della cosa comune, si ritiene abbia alterato la destinazione della stessa. Il ricorso va pertanto rigettato.
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