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Il muro è condominiale? E' anche la funzione che svolge che può dirlo
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Il muro è condominiale? E' anche la funzione che svolge che può dirlo

Se il muro è condominiale, chi risponde dei danni da esso derivanti e chi deve provvedere alla sua manutenzione?

Avv. Anna Nicola  

Quando un muro può definirsi condominiale?

Quando il condominio ha l'obbligo di custodia e quindi la responsabilità dei danni che da esso derivano?

Sono tutte questioni affrontate dalla decisione del Tribunale di Roma del 3 febbraio 2020.

Occorre premettere che i beni e servizi indicati come condominiali dall'art. 1117 c.c., com'è noto, sono solo in termini esemplificativi, non volendo essere un elenco esaustivo.

Possono essere considerati comuni anche altri bene, non contemplati da questa norma, quando vi è un titolo che lo determini (leggasi, il regolamento contrattuale dell'edificio) o la loro effettiva destinazione, a servizio del palazzo.

L'art. 1117 c.c. pone quindi una presunzione di condominialità, che può essere vinta dal a contrariis dal titolo o dalla singola destinazione individuale.

La riforma del diritto condominiale ha incluso nei beni comuni il sottotetto. E' nota la distinzione che viene da sempre operata dalla giurisprudenza: se si tratta di camera d'aria con funzione isolante e protettiva dell'alloggio sottostante, deve concludersi per la natura pertinenziale di questo alloggio; non così nel caso in cui abbia dimensioni e caratteristiche tali da poter avere una funzione a favore della collettività, dovendosi concludere per la natura condominiale del bene.

Se anche il sottotetto non fosse stato incluso nell'art. 1117 c.c., è la sua destinazione che ha valore determinante.

=> Quando è legittima la apertura di una finestra sul muro condominiale?

La fattispecie del Tribunale di Roma nasce dall'azione promossa ex art. 1172 c.c. da alcuni condomini nei confronti di altri al fine di ottenere l'esecuzione di opere ed interventi atti ad eliminare le cause del crollo del muro.

Pericolo di crollo del muro e denuncia di danno temuto

L'art. 1172 c.c. così recita: " Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso può denunziare il fatto all' autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.

L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali".

Il Tribunale ha accolto il ricorso ed i resistenti hanno promosso reclamo contro detto provvedimento.

In questa sede, l'autorità giudiziaria ha ordinato la chiamata del condominio, il quale eccepiva la propria estraneità alla vicenda e quindi la carenza di legittimazione passiva non essendo proprietario del bene, essendo derivato il fatto dal caso fortuito, rilevando che se dovesse essere accertata una qualche sua responsabilità occorreva procedere con la chiamata in causa della sua Compagnia di assicurazione.

Il Tribunale ha concluso per la condominialità del muro avendo questo funzione di contenimento nonché risultando per tabulas che si tratta di bene comune.

Il muro è condominiale per la sua funzione

«Del resto, significativo sul punto appare quanto pattuito dall'amministrazione condominiale in sede di stipula di una polizza aggiuntiva con la nuova Tirrena in data 18 maggio 1996.

In quella sede infatti le parti avevano precisato che "ai fini della garanzia di responsabilità civile... La porzione di muro perimetrale della proprietà del condomino N.G. è parte integrante delle mura condominiali"… ».

La conclusione del giudice è quindi il rigetto delle domande dell'edificio ai sensi dell'art. 2051 c.c.

«Deve pertanto riconoscersi al soggetto danneggiato da vizi delle parti comuni, la possibilità di esperire azione contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 cod. civ., dato che il condominio quale successore a titolo particolare del costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all' art. 2051 c.c. in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa.

Apertura porta su muro perimetrale in condominio

Il condominio di un edificio, infatti, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde in base all' art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. , non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 cod. civ.; qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 cod. civ. (cass. sentenza 20/8/2003 n. 12211)».

A modo di vedere di chi scrive, quand'anche non vi fosse stata l'indicazione della condominialità del muro nel patto aggiunto alla polizza assicurativa, il risultato sarebbe stato il medesimo in ragione della considerazione che la destinazione del bene era a favore dell'edificio essendo volto al contenimento dell'immobile.

Come detto, l'indicazione dei beni condominiali fornita dall'art. 1117 c.c. ha valore soltanto esemplificativo, potendo essere comune alla collettività anche un bene non specificato da questa norma.

Ciò che rileva è la sua funzione, se destinato al servizio del palazzo, salvo espressa specifica previsione del regolamento contrattuale.

Infiltrazioni dal muro perimetrale. Il condominio paga i danni

Scarica Tribunale Roma 3 febbraio 2020 n.2271

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Muro Condominiale
Muro Condominiale martedì 03 marzo 2020 alle ore 17:28

I vicini del nostro condominio asseriscono che, siccome il muro di separazione l'hanno costruito loro è di loro proprietà, a noi spetta pulire l'edera che cresce sul muro sul nostro lato poichè potrebbe pregiudicarne l'integrità.
Non vogliono nemmeno che noi appoggiamo qualsiasi cosa al muro sul nostro lato. E' corretto?

Giorgio
Giorgio mercoledì 11 marzo 2020 alle ore 18:25

Dipende se loro vogliano venderlo o meno

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