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Lavori urgenti facciata condominiale
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Lavori urgenti facciata condominiale

Lavori sulla facciata condominiale, le competenze dell'assemblea e quelle dell'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci  

La facciata condominiale è uno di quegli argomenti che interessa e crea discussioni e interrogativi.

Tante le questioni che la riguardano: da ultimo, l'abbiamo visto, l'interesse sollevato dal così detto bonus facciata è stato notevole.

La facciata condominiale è oggetto d'interesse anche e soprattutto per i lavori, o meglio per le competenze a ordinare lavori.

È noto, ed è retorica quella che vede i condòmini disinteressati alla cura delle parti comuni: l'incentivi fiscali servono anche a questo.

Ma, al di là della benevolenza dello Stato (non ci si illuda che siano qualcosa di diverso tipo lungimiranza, sennò i provvedimenti sarebbero diverso), o meglio prima di essa, il problema è un altro: chi decide che cosa.

La facciata può essere modificata solo con il consenso di un professionista

Ce lo domanda un nostro lettore, giovane amministratore, che scrive: «Buongiorno amici di Condominioweb! Ho preso in gestione di recente un condominio che…malandato è dir poco.

Ci sono dei lavori da fare, la facciata è quella che più mi preoccupa. Ritengo che si debba intervenire, ma le opere da eseguire sono davvero esose.

Per ora non sono arrivate ordinanze comunali, il nostro tecnico mi dice che non si tratta di una situazione attualmente urgente, ma che potrebbe precipitare in presenza di forti piogge.

Io vorrei quanto meno far mettere in sicurezza. Picchettare dove si può e eliminare i pericoli. Dite che posso farlo tranquillamente o rischio contestazioni?»

La situazione, sebbene non descritta nel dettaglio, è abbastanza chiara per consentirci di fornire una risposta orientativa che abbia una valenza specifica e generale.

Facciata condominiale, stato conservativo e poteri dell'assemblea

L'assemblea ha un potere generale e molto ampio afferente alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

Che cosa vuol dire disporre interventi conservativi? Al riguardo, sebbene il codice civile possa trarre in inganno poiché utilizza in modo confuso i termini conservazione e manutenzione, non v'è dubbio, almeno in giurisprudenza, che per interventi conservativi e manutentivi s'intendono quegli interventi volti a preservare il valore capitale dei beni comuni (Cass. 19 giugno 2000 n. 8292).

Quando l'assemblea dispone la manutenzione della facciata altra non sta facendo se non conservare l'integrità del bene, ovvero ripristinarla se è stato compromessa, così facendo recuperare al bene stesso il suo valore capitale (e in caso di particolari interventi, si pensi quelli volti al contenimento del consumo energetico, anche aumentarlo).

Spese rifacimento facciata, paga anche chi non è d'accordo

Le decisioni dell'assemblea in merito alla facciata condominiale possono essere assunte in ogni momento, senza necessità che si manifestino particolari fenomeni.

Per assurdo, assurdo perché quello che stiamo per dire ascrive alla fantasia, anche ogni anno l'assemblea potrebbe deliberare la ri-pitturazione della facciata. Unica eccezione: l'eccesso di potere, ossia deliberare tale rifacimento non per interesse condominiale, ma per far lavorare un'impresa o dar fastidio ad un condòmino.

Facciata condominiale, stato conservativo e poteri dell'amministratore

L'amministratore ha potere d'intervento autonomo sulle parti comuni in relazione alla manutenzione ordinaria, che è sua competenza disporre in relazione al potere di compiere atti conservativi, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c.

Non solo, come prescrive l'art. 1135, secondo comma, c.c. l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, avendo poi l'obbligo di riferirne nella prima assemblea (si badi, deve riferirne non è necessaria la ratifica).

Quando un'opera è urgente?

Il concetto di urgenza lo possiamo trarre da quello indicato nell'art. 1134 c.c. in relazione al rimborso delle spese effettuate dal condòmino. In relazione ad esse è stato più volte affermato che «per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini» (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364).

Traslata sull'amministratore, questa prerogativa sta a significare il compito di ordinare quegli interventi che non è possibile procrastinare al fine di farli decidere all'assemblea.

È chiaro, allora, che prima di disporre un intervento l'amministratore debba domandarsi: davvero non posso fare altrimenti? In casi evidenti (si pensi alla rottura di una tubatura fognaria) ci saranno ben pochi dubbi.

Rispetto a dei lavori sulla facciata condominiale, una relazione tecnica riguardante lo stato di degrado, magari accompagnata da saggi per verificare lo stato dei luoghi è certamente utile a rafforzare l'azione del mandatario.

La spesa urgente è quella necessaria a prevenire un possibile danno o pericolo.

Si badi: l'urgenza di cui all'art. 1135 c.c. consente all'amministratore di fare ciò che è necessario per evitare danni, ad esempio rimuovendo il pericolo, non certo di ripristinare la situazione precedente appaltando lavori di complessivo rifacimento della facciata condominiale.

Facciata condominiale, stato conservativo, poteri dell'autorità pubblica e responsabilità

Rispetto a questa parte comune, non vanno trascurati i poteri d'intervento del comune competente per territorio che, in ragione di quanto previsto da testo unico degli enti locali, ha il potere d'imporre interventi conservativi volti ad eliminare situazioni di pericolo per la pubblica incolumità.

Si tratta delle ben note ordinanze comunali urgenti che intimano opere di messa in sicurezza e conseguente loro comunicazione entro un breve lasso di tempo (specificamente individuato nell'atto intimativo).

L'atto amministrativo citato contiene la chiara indicazione delle conseguenze, anche penali, per l'ipotesi di sua inosservanza.

Conseguenze che senza ombra di dubbio ricadranno sull'amministratore per tutto ciò che egli, ex art. 1130 n. 4 e 1135, secondo comma, c.c. avrebbe potuto fare e non ha fatto (es. transennamenti, picchettaggio, ecc.), convocazione dell'assemblea per la deliberazione d'interventi più consistenti, mentre nulla gli potrà essere rimproverato qualora, avesse fatto la sua parte, in relazione all'inerzia assembleare. Di quella rispondono sempre i condòmini.

Infine è utile ricordare che per l'anno 2020 i condòmini rientrano tra quei soggetti che possono usufruire del così detto bonus facciate.

Bonus facciate, l'Agenzia delle Entrate rilascia la guida

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Mariolino
Mariolino martedì 18 febbraio 2020 alle ore 18:01

buonasera,
Queste situazioni che Lei menziona:(Per assurdo, assurdo perché quello che stiamo per dire ascrive alla fantasia, anche ogni anno l'assemblea potrebbe deliberare la ri-pitturazione della facciata. Unica eccezione: l'eccesso di potere, ossia deliberare tale rifacimento non per interesse condominiale, ma per far lavorare un'impresa o dar fastidio ad un condòmino.), non sono poi così tanto assurde,purtroppo diversi abusi di potere da parte della maggioranza io li sto vivendo da diversi anni.
Nel mio caso non si tratta del rifacimento della facciata (per ora!) ma dell'area verde comune, ogni anno viene deliberato un aumento del 30% senza nessuna ragione.L'amministratore ovviamente,tace.
Che fare per far valere i propri diritti a chi è in minoranza?
a chi rivolgersi per far cessare questi imbrogli e prepotenze?
Grazie

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