È legittimo il rimborso delle spese per l'esecuzione di lavori urgenti all'immobile sostenute da un condòmino a fronte della trascuratezza degli altri comproprietari, tuttavia per recuperare le stesse è necessario che i lavori siano indifferibili ed urgenti.
Il proprietario di un appartamento collocato in un edificio storico cita in giudizio il Comune di Roma chiedendo il rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori indifferibili ed urgenti allo stabile (ristrutturazione del tetto, sistemazione dei cornicioni pericolanti, etc).
A tal fine sosteneva che malgrado l'edificio fosse sottoposto a vincolo, il Comune non aveva mai eseguito alcun intervento conservativo. Negli ultimi tempi crolli di cornicioni e di infiltrazioni derivanti dal tetto avevano richiesto l'intervento dei Vigili del fuoco avevano evidenziato la necessità di provvedere nell'immediato all'esecuzione di urgenti lavori che avrebbero scongiurato danni più gravi allo stabile.
Già in data anteriore all'intervento dei Vigili del fuoco il Comune di Roma aveva approvato il progetto di risistemazione del tetto dell'edificio in questione considerato lo stato di estrema fatiscenza in cui versava l'edificio.
Il Comune, tuttavia, non si era mai attivato e dopo l'intervento dei Vigili del fuoco l'attore, proprietario di un appartamento collocato nell'edificio in questione, si era attivato sostenendo una spesa ingente per gli interventi necessari e non più rinviabili.
La sentenza del Tribunale di Roma ha accolto le richieste dell'attore che ha effettuato i lavori in questione, fornendo un'adeguata valutazione della vicenda. A tal fine constatava che per la gestione dell'immobile non vi era un amministratore condominiale né tantomeno un'assemblea che poteva gestire adeguatamente le parti comuni dello stabile (tetto, cornicioni, e così via), prendendo atto che ogni tentativo del Comune proteso a creare le condizioni per la nomina di un amministratore condominiale che si occupasse dello stabile non era andato a buon fine.
Ristrutturazione e detrazioni fiscali nei condomìni senza amministratore
Dopo aver presto visione di tali circostanze la sentenza ha puntualizzato che, nel caso di specie possono trovare applicazione le norme che disciplinano il condominio con particolare riguardo al principio previsto dall'articolo 1134 del codice civile che così recita "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
La sentenza ha stabilito che l'iniziativa intrapresa dall'attore nell'esecuzione dei lavori all'edificio in stato di fatiscenza appariva assolutamente giustificata.
Per stabilire l'indifferibilità ed urgenza dei lavori eseguiti, condizione come abbiamo visto indispensabile per l'operatività del principio previsto dall'art. 1134 c.c., la sentenza ha puntualizzato che la prova dell'urgenza dei lavori è fornita non solo dalle risultante del progetto della Sopraintendenza nel quale gli interventi sono stati dettagliatamente elencati, ma soprattutto dal verbale dei Vigili del Fuoco, ed infine dalla stessa consulenza tecnica d'ufficio disposta nel corso del giudizio.
Pertanto, il Tribunale ha condannato il Comune di Roma al rimborso delle spese sostenute dal proprietario di un appartamento per l'esecuzione nei lavori urgenti.
Tribunale di Roma, II sez. civ., 21.9.2015, n. 18609
