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GiuseppeL

Lavori urgenti e ripartizione quote

Abito in un condominio di 6 piani, dove al piano terra (o meglio in seminterrato), per una superficie di circa un terzo di quella del fabbricato, vi è un locale fabbrica con accesso esterno al palazzo.

Lo scorso 21 giugno, in assemblea ordinaria (di fine anno!), si è discusso anche di "interventi urgenti manutenzione impianti condominiali presenti nel locale fabbrica" su citato.

Si è deliberato testualmente che "il signor PincoPallino delegato dalla proprietà al più presto effettuerà un sopralluogo con l'amministratore per verificare il da farsi e si impegna a preventivare i lavori al costo del salario e degli operai".

Ieri, a distanza di oltre due mesi, mi perviene comunicazione dell'amministratore in cui si parla di "lavori urgenti rimozione, bonifica e smaltimento di manufatti contenenti amianto". Leggendo la comunicazione, si afferma che "dal sopralluogo effettuato è risultato che tutto l'impianto delle tubazioni fecali era interessato da perdite e costituito da materiale in fibra di amianto rifiuto speciale pericoloso per la salute". Quindi si provvede all'emissione di bollette straordinarie e di provvedere (con toni quasi intimidatori) al pagamento delle quote entro e non oltre 15 giorni, in modo da far effettuare i lavori ad una ditta nota al Condominio.

L'importo generale supera i 6000 euro e viene ripartito in parti uguali tra tutti i condomini (quote di circa 250 euro ciascuno).

In tutto questo ho rilevato più cose che non mi convincono e mi sono sorte le domande:

1) E' possibile ripartire tutto in parti uguali? (il condominio ha 4 colonne fecali e suppongo solo una o due interessano il locale fabbrica)

2) Come andrebbe effettuata invece la ripartizione (verticale, dimensione appartamenti, quale tabella)?

3) Se nel locale fabbrica vi sono tratti di tubazioni orizzontali (dovrebbero essercene), i lavori su questi tratti non sarebbero a carico del proprietario del locale fabbrica e non del condominio?

4) Avendo fatto passare più di due mesi dall'assemblea, si può ancora parlare di urgenza, tale da chiedere dei pagamenti in tempi così brevi?

5) Per lo stesso motivo (passati più di due mesi), per l'entità dell'importo, per il fatto di disporre di un unico preventivo (non inviatoci) e per quant'altri motivi non si dovrebbe invece indire un' assemblea straordinaria, tanto più che nella precedente assemblea non si comprendeva che si sarebbe andati incontro a lavori di questa entità?

6) Si può chiedere la sola riparazione delle parti interessate ad infiltrazioni o, data la presenza di amianto, diviene effettivamente obbligatorio rifare tutti gli impianti?

Le domande sono tante e davvero non so come muovermi nei confronti dell'amministratore.

Qualcuno potrebbe darmi dei chiarimenti sui vari punti su esposti? Non vorrei che fossimo vittime di qualche raggiro...

Grazie in anticipo

C'è un bellissimo articolo che il vostro amministratore dovrebbe conoscere ma che snobba in modo che quasi rasenta la presa in giro per voi condomini;

 

cc art. 1135. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere

urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea

Per cui visto che la lista è abbastanza lunga e che non risultano lavori altamente urgenti, questo amministratore farebbe molto bene a convocare un'assemblea straordinaria per reperire i fondi necessari a questi lavori.

Tra l'altro sino a che non sarà approvata o ratificata la spesa e/o una delibera anche nel caso siano effettuati lavori urgenti, i condomini possono non pagare e l'amministratore non può pretendere di essere pagato, e non potrà neppure richiedere un D.I. a carico di chi non paga

Potrebbe darmi anche qualche informazione/riferimento riguardo la ripartizione delle quote?

 

Grazie

La ripartizione delle quote dopo l'approvazione/ratifica della delibera, seguiranno la natura del lavoro che è stato svolto, per esempio vedo che si tratta di fecale per cui le spese dovranno essere così ripartite secondo la tabella di proprietà, con ripartizione tra i soli condòmini che vi risultano collegati (art. 1123 c.c. III° co.), salvo ovviamente diversa convenzione.

Vedi anche https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ripartizione-spese-colonna-fecale-54962/

Riguardo l'urgenza, mi potrebbe anche spiegare perché nel mio caso non si può configurare?

L'amministratore la giustifica con la presenza di amianto, ma se ci dà dei giorni di tempo per pagare le quote non basta già questo per dire che non si rientra nell'indifferibilità dei lavori tale da non poter convocare un'assemblea straordinaria? O potrei/dovrei addurre altre motivazioni?

 

Grazie in anticipo

Per giustificare un lavoro di rimozione dell'amianto dovrebbe essere quanto meno pericoloso, ossia a contatto con l'atmosfera attorno allo stabile o stabili vicini, se questo amianto si trova in una colonna fecale, quindi chiusa inscatolata entro se stessa, secondo il mio personale parere non è cosa urgente, comunque per iniziare i lavori, ritenendo che sia esatta la tesi dell'amministratore, questo dovrebbe già avere il danaro in cassa senza chiederlo ai condomini i quali come detto possono non pagare sino a che non sia deliberata la spesa, tra l'altro l'urgenza non prevede che sia eseguito il lavoro in modo completo ma solamente un minimo per mettere in sicurezza e/o eliminare il pericolo, poi con calma si delibererà il lavoro completo, e comunque nella delibera bisognerebbe tener conto di eventuali altri preventivi da ditte magari differenti per avere una gamma di scelta più ampia di quella prospettata ora (salvo non sia proprio urgente e pericoloso caso in cui l'amministratore può agire se ha il danaro come detto al solo scopo di eliminare il pericolo e/o rimettere in sicurezza).

Un aggiornamento su quanto accade nel mio condominio e qualche domanda da porre...

 

Alla luce della situazione esposta, lo scorso 7 settembre inviai una email all'amministratore in cui, con toni amichevoli, gli facevo presente i miei dubbi sull'urgenza dei lavori (era stata posta la questione di presenza di amianto, ma non di dispersione in atmosfera) e gli chiedevo di convocare quanto prima di convocare un'assemblea straordinaria per deliberare la spesa; gli facevo presente che non era comunque possibile effettuare una ripartizione in parti uguali, che avrebbe dovuto sottoporre all'assemblea gli esiti dei sopralluoghi da lui effettuati e che eventualmente avremmo potuto sottoporre all'assemblea ulteriori preventivi rispetto a quello da lui presentato.

 

Non mi ha risposto per tutta la settimana.

 

Ieri pomeriggio affiggeva nell'atrio del palazzo, al di sotto delle cassette della posta, un avviso in cui informava testualmente i condomini che, "per consentire i lavori urgenti di bonifica amianto", "dalle ore 8.00 alle ore 16.30 dal giorno 17/09/2013 al giorno 20/09/2013", "i sigg. condomini non potranno utilizzare gli scarichi dei bagni e non potranno aprire i rubinetti".

 

Questa cosa mi ha MOLTO infastidito.

 

1. Non ha tenuto conto della mia comunicazione. Sembra che abbia voluto mettere il condominio di fronte ad atto compiuto.

2. Ci sono 4 verticali, non penso che verranno effettuati i lavori in tutte le verticali contemporaneamente ed i toni dell'avviso mi sembrano eccessivamente impositivi.

 

Anche ammettendo che i lavori siano così urgenti, come dovrei comportarmi per riportare il tutto nelle mani dell'assemblea?

Per come si è comportato, posso prevedere che invece di ricevere una convocazione di assemblea, potrei ricevere un sollecito di pagamento o addirittura un decreto ingiuntivo!

Devo agire prima io, eventualmente in tempi brevissimi, o aspettare l'evolversi della situazione?

 

Grazie

Giuseppe

Cosa fareste al mio posto?
Che fare? se lo desideri devi procedere per vie legali trovando un legale che pensi che l'amministratore non aveva la necessità di provvedere con urgenza a per questi lavori.

P.s. il 17 è domani.

Puoi anche cercare collaborazione tra i condomini e magari cercare di avere il minimo di 1/6 per richiedere un'assemblea straordinaria a tema, ma intanto i lavori procederanno.

Non so se alla fine ti conviene alzare un polverone del genere, perchè magari prima o poi questi lavori dovevano essere fatti.

si, sul fatto che i lavori dovevano essere fatti concordo con te... e vorrei evitare le vie legali...

 

il vero problema è quello della ripartizione delle spese, che lui ritiene di dover suddividere in parti uguali!

 

credo che l'assemblea vada comunque fatta, quanto meno per deliberare la spesa (ma come si fa "a posteriori"?) e per far luce sulla reale natura dei lavori (quali fecali sono state coinvolte? una, due... tutte?) e sulle ripartizioni da fare...

 

ma come "metterlo alle strette" per convocare l'assemblea? vale sempre la regola del'1/6 anche per casi lampanti come il mio?

Che fare? se lo desideri devi procedere per vie legali trovando un legale che pensi che l'amministratore non aveva la necessità di provvedere con urgenza a per questi lavori.

P.s. il 17 è domani.

Puoi anche cercare collaborazione tra i condomini e magari cercare di avere il minimo di 1/6 per richiedere un'assemblea straordinaria a tema, ma intanto i lavori procederanno.

Non so se alla fine ti conviene alzare un polverone del genere, perchè magari prima o poi questi lavori dovevano essere fatti.

Concordo e convengo con Tuxx su quanto risposto in merito alle domande di Giuseppe L. Non concordo invece sull'ultimissima frase che compone la sua ultima risposta. Sembra infatti che, alla fine, il condòmino, stante gli sforzi profusi per far comprendere all'amministratore (scorretto) che bisognerebbe agire in modo diverso ed in modo più coerente, al fine di non (quali ?) debba evitare di sollevare polveroni (!?) e quindi rassegnarsi a subìre i suoi comportamenti a dir poco discutibili, scorretti e fastidiosi.

Sicuramente bisogna sempre cercare la migliore e meno litigiosa delle soluzioni, anche per evitare inutili arrabbiature; ma dopo aver fatto civili rimostranze di ogni sorta, lasciare nelle mani di chi non intende/non sa comportarsi correttamente, è tutt'altro che producente.

Poi, lo ripeto per l'ennesima volta, ciascuno è liberissimo di fornire i pareri che crede. Così come, di converso, ognuno è libero di accettare/sopportare tutte le situazioni; anche le più discutibili.

Del resto, non è affatto detto che la teoria del "quieto vivere" sia (sempre) di giovamento per la soluzione delle problematiche condominiali. Cordialità

si, sul fatto che i lavori dovevano essere fatti concordo con te... e vorrei evitare le vie legali...

 

il vero problema è quello della ripartizione delle spese, che lui ritiene di dover suddividere in parti uguali!

 

credo che l'assemblea vada comunque fatta, quanto meno per deliberare la spesa (ma come si fa "a posteriori"?) e per far luce sulla reale natura dei lavori (quali fecali sono state coinvolte? una, due... tutte?) e sulle ripartizioni da fare...

 

ma come "metterlo alle strette" per convocare l'assemblea? vale sempre la regola del'1/6 anche per casi lampanti come il mio?

Grazie di essere d'accordo con me, gli scarichi, specialmente quelli in eternit, prima o poi si disgregano, causando anche fuoriuscite di liquame che può causate danni non proprio simpatici, per cui fossi in te lascerei proprio perdere anche se hai ragione, ma per quanto potresti riuscire a spostare la data di inizio, un anno? Forse anche meno se i tubi si sfaldano.

Per la ripartizione delle spese non è assolutamente giusto quanto vuol fare l'amministratore, perchè va contro il disposto dell'art. 1123 cc 1° comma

Purtroppo l'assemblea può essere svolta su richiesta a norma dell'art 66 Dacc oppure decisa dall'amministratore, non ci sono altri sistemi.

ringrazio entrambi per gli interventi!

 

a questo punto non mi resta altro che fare un ultimo tentativo di convincerlo a convocare l'assemblea...

 

altrimenti dovrei trovare altri condomini fino a raggiungere un sesto dei millesimi per invitarlo formalmente a convocare l'assemblea...

 

in ultima istanza (se non dovessi trovare collaborazione tra altri condomini) mi rivolgerei al legale...

ed in quel caso verrebbero sollevate tante altre irregolarità formali...

 

che cosa dovrei proporre come ordine del giorno??

può bastare un unico punto: "lavori urgenti a colonne fecali nel locale del sig. XXX" e poi sollevare in assemblea il problema delle ripartizioni,

o porre direttamente il tema "delibera e ripartizione spese per lavori urgenti a colonne fecali nel locale del sig. XXX"??

 

PS

mi pongo il dubbio perché non vorrei che nella seconda dizione, più esplicita, più condomini disertino l'assemblea, in quanto per loro la ripartizione in parti uguali risulterebbe più conveniente (tipicamente quelle dei piani alti)...

a quel punto le vie legali diventerebbero obbligate...

Per uqanto mi riguarda, se può consolarti (si fà per dire) anche io, seppure per altre motivazioni, mi trovo nella tua stessa situazione. Tant'è che quasi certamente - e sulla scorta della documentazione che, anche in qualità di delegato/rappresentante di scala possiedo- penso di avvalermi dell'ausilio del mio legale. Anziché propendere per la che costerebbe pochissimo (spese bolli e regisrazione atti). Ma questa è un'altra storia; di cui sapro eventualmente riferire in altra occasione.

Tornando alla tua problematica, mi sento di ribadire il suggerimento di tentare l'invio di richiesta (almeno 2 comproprietari in rappresentnza di 1/6 dei millesimi totali) ad indire la necessaria assemblea straordinaria entro il previsto termine (10 gg.). Se la cosa non funziona con l'amministratore (perché non risponde o si rifiuta), procedere poi direttamente alla convocazione (sempre con un minimo di 2 compropietari in rappresentanza di 1/6 millesimale). L'O.D.G. deve - a mio avviso - essere solo quello che riguarda l'inconveniente/problema di cui vuoi discutere. Naturalmente nessuno vieta di aggiungere, nel caso altri punti correlati (compreso quello, importatissimo, delle modalità di riparto).

Sul fatto che molti condòmini, quando si parla di criteri di ripartizione, possano storcere il naso, è qualcosa da aspettarsi. Aritmeticamente è risaputo che suddividere una spesa fra più 'teste' la medesima risulta inferiore. Ma sicuramente, nel caso di specie, la suddivisione dei costi dovrà essere fatta in funzione delle quote millesimali.

E inoltre - a rigor di logica (e salvo che gli atti non dispongano diversamente) a partecipare alla spesa dovrebbero essere i condòmini realmente 'coinvolti' nel guasto. Quindi quelli della 'colonna' realmente interessata. Come disposto dall'art. 1123 c.c. 3° comma.

Per avere un'idea sulla buona riuscita o meno della proposta da discutere/approvare in assemblea (straordinaria), bisogna sapere quanti condòmini siete in totale: a prescindere dall'altezza del piano, se quelli non rientranti nella colonna implicata sono numericamente (e millesimalmente) più di quelli tenuti a sostenere la spesa, allora non ci dovrebbe essere problema. Se fosse il contrario, beh allora qualche resistenza - e perciò qualche difficoltà - bisogna prevederla.

ha appena parlato con un altro condomino, che ha a sua volta discusso con l'amministratore riguardo la problematica delle ripartizioni...

 

egli giustifica che nella tabella di ripartizione due condomini non hanno millesimi e quindi la ripartizione non sarebbe possibile, quindi (a suo parere) non esisterebbe altro modo di suddividere la spesa!!! SIC!

 

per fare un po' di chiarezza, noi abbiamo tre tabelle: la prima per le spese generali, dimensionata sui metri quadri di ogni locale/appartamento; la seconda per le spese di ascensore, con millesimi dal primo piano a salire, con valori più alti man mano che si sale; la terza per altre spese (già in passato usata per colonne fecali), con millesimi dal piano terra a salire, ancora una volta con valori più alti man mano che si sale.

 

Ora, in questa terza tabella, non hanno millesimi coloro che accedono al palazzo non dall'ingresso principale, ma da porte laterali (sono un locale fabbrica ed un terraneo, cioè il cosiddetto "basso").

Le riparazioni dovranno essere fatte proprio in questo locale fabbrica, con zero millesimi.

Ne verrebbe fuori una quota 0 proprio per quel condomino!

Ma motivare in questo modo una ripartizione in parti uguali, "giusto per far pagare anche lui", mi sembra davvero eccessiva!

 

In ogni caso, se vi fossero tubazioni orizzontali (non lo so, l'amministratore non è stato per nulla trasparente sulle riparazioni da farsi, ci ha comunicato solo il totale complessivo della spesa), queste non sarebbero a totale carico del proprietario e non del condominio?

In tal caso, anche quest'ultima motivazione (seppur priva di fondamento) verrebbe meno...

 

Porrei a questo punto un'ultima questione: quella delle tabelle millesimali...

 

Secondo me, i problemi andrebbero separati:

la ripartizione dei lavori andrebbe comunque effettuata sulla tabella esistente e poi, eventualmente, porre la questione della revisione di quest'ultima (con tutto quello che comporta).

 

E' corretto, o mi si potrebbe obiettare altro?

 

PS

altri due condomini e raggiungiamo il sesto dei millesimi richiesto...

Mamma mia! da quanto ha esposto la situazione sembra essere assai più complicata di quanto poteva apparire. Ma come mai non esistono tabelle millesimali che riguardano tutti i comproprietari, e sulla base delle quali effettuare le normali ripartizioni delle spese ?

Mi domando altresì come sia possibile che un proprietario (quello del cosiddetto , fra l'altro direttamente implicato nella 'grana') non abbia quota millesimale.

Insomma, senza quote millesimali - a prescindere dal punto in cui entra nelle abitazioni o nei magazzini o nei depositi - non si può parlare di proprietà. Ma allora - faccio una sorta di domanda/supposizione - da qualche parte sarebbe scritto che "quella persona" è stata a suo tempo esentata totalmente da qualsiasi coinvolgimento in spese ordinarie e straordinarie. Così che i costi per interventi di qualsiasi genere, urgenti o meno urgenti, ordinari o straordinari se li devono tutti gli altri comproprietari. Se così stanno le cose, è una bella fregatura.

Ecco perchè mi permetto suggerirti di verificare molto attentamente la situazione con un legale veramente esperto di vicende condominiali. Vorrei poter essere più utile, ma alla luce di quanto hai esposto (e fino ad ulteriori chiarimenti), ho davvero più di una perplessità. Mi astengo perciò dal fornire pareri che potrebbero risultare fuorvianti e poco utili.

Le quote millesimali "per gli esterni" esistono solo per la prima tabella di spese generali, con valori proporzionali alle dimensioni in mq dei locali.

Il problema è in quelle che dipendono dal piano... d'altra parte non sarebbe giusto che loro paghino per le spese ascensore e per le pulizie scale a cui effettivamente non sono interessati...

Qui è però: "come se le colonne fecali non fossero utilizzate anche da loro"!

 

Non credo che l'amministratore possa cambiare di sua volontà la modalità di ripartire le spese!

Se non erro occorre comunque l'unanimità per deliberare ciò, così come per approvare nuove tabelle millesimali!

 

Su questo non credo di sbagliare...

 

Mi chiedo se sarebbe legittima una delibera assembleare di questo tipo:

 

a) si ripartisce sulla tabella attuale

b) si revisionano le tabelle (o quanto meno quella incriminata, o se ne fa una ad hoc proprio per le colonne fecali)

c) si effettua un conguaglio rispetto a quanto ripartito in a)

 

Oppure no?

Solitamente le spese come quella che vi dovreste accingere a sostenere - ma in genere tutte le altre che non siano per i costi riguardanti il servizio ascensore, per le quali esiste, di solito, un'apposita tabella - si ripartiscono in funzione dei millesimi di proprietà (quelle cioè che tu indichi come millesimi per spese generali). A meno che il regolamento contrattuale (se esiste) oppure i rogiti non indichino disposizioni diverse.

Pertanto la spesa per quella sistemazione (che a mio avviso è di natura straordinaria; ma a questo punto importa relativamente) sono da ripartire fra tutti i partecipanti al condominio proporzionalmente alle quote millesimali di proprietà. Poi se si deve considerare la colonna interessata al sostenimento effettivo, la cosa non cambia. Solitamente basta i millesimi (generali) di tutti quei condòmini che devono essere coinvolti e procedere con le ripartizioni (ecco come si creano, per determinate situazioni i parametri di ripartizione: senza alcunanecessità di ricorrere a maggioranze o alle unanimità). Indipendentemente dall'altezza del piano. Del resto i servizi sanitari per la defecazione e quant'altro, dovrebbero utilizzarli sia quelli dei piani alti che quelli dei piani inferiori. Per cui non si vede come si possa escludere qualcuno in particolare. A maggior ragione se poi si tratta (per il sedicente proprietario del magazzino o ) di tubazioni orizzontali che normalmente appartengono proprio a ciascun proprietario di unità condominiali.

Certo è che per quanto concerne la modifica radicale di eventuali/esistenti tabelle millesimali, è evidente che sia necessaria l'unanimità (1000/1000). Ma da quanto hai illustrato, penso che, almeno per il momento, ciò non rientri nel tuo caso.

Ad ulteriore chiarimento mi permetto dire che quando si devono estrapolare i millesimi per la ripartizione di una spesa fra un numero particolare di condòmini, si ricorre al criterio (alquanto elementare) della parametrazione a 1000.

In altri termini: ammettiamo che implicati debbano essere, per esempio, 4 condomini (su 10-12) che hanno rispettivamente 40,50 - 36,20 - 56,85 - 29,65 la cui sommatoria fa 163,20 millesimi) il calcolo proporzionale da impostare è il seguente:

 

162,30 :1000 = 40,50 : x

= 36,20 : y

= 56,85 : z

= 29,65 : k

calcola e ottieni, per ciascuno dei 4 condòmini i necessari per ripartire correttamente la spesa (mi pare di ricordare 6.000 €uro). Con questa semplicissima operazione (che insegnano ai ragazzi di 3^ media) non c'è assolutamente bisogno di unanimità o maggioranze speciali. Soprattutto se si deve utilizzare il disposto dell'art. 1123 3° comma, questo è il criterio corretto da seguire.

Non ne riesco a venire a capo...

 

ho parlato con l'amministratore, l'ho visto molto impaurito per la questione dell'amianto, non me la sono sentita di portare avanti la discussione riguardo l'urgenza...

 

mi ha detto che i lavori riguardano un collettore in cui confluiscono le quattro fecali dell'edificio, da cui poi i liquami vengono immessi in fogna, quindi in realtà non vi è una distinzione tra verticali in quanto tutti i condomini sono interessati dai lavori...

 

lui giustifica la sua ripartizione adducendo come motivazione che tutti contribuiamo in ugual misura, né sarebbe quantificabile diversamente, per le immissioni nella colonna fecale e quindi tutti dovremmo contribuire in egual misura...

 

gli ho posto la questione delle tabelle, ma di fatto non mi ha dato risposta; si è detto comunque disponibile ad effettuare dei conguagli nel caso gli dimostrassi in qualche modo che deve operare diversamente...

a suo dire, due legali (!?!) di sua conoscenza l'avevano consigliato di operare in quel modo 🤔

Caro GiuseppeL a questo punto la questione, visto come stanno le cose (i timori tuoi, quelli dell'amministratore, le insicurezze varie ecc.) devi soltanto decidere il da farsi. I suggeimenti che mi sentivo di fornire io te li ho forniti. Così come del resto hanno fatto in precedenza altri intervenuti alla discussione. Ma poiché si tratta di suggerimenti, devi essere solo tu a valutare e quindi a procedere come meglio ritieni. Per il momento, tanti auguri.

in effetti si. è proprio così...

 

ho aperto anche una discussione più specifica riguardo la ripartizione delle spese di lavori su colonna fecale, più generica e tecnica, ma nel mio caso specifico non mi resta che valutare e procedere nel miglior modo possibile...

 

è poi diventata più una questione di principio che altro, per evitare che in futuro si ripetano comportamenti arbitrari dell'amministratore (giustificabili o meno da sue paure), perché poi da un punto di vista sostanziale una diversa ripartizione mi farebbe risparmiare solo poche decine di euro (se non addirittura soli pochi euro), certamente meno rispetto a quanto spenderei in un'azione legale (senza contare tutte le arrabbiature che mi aspetterebbero)...

 

grazie, vi farò sapere come sarà andata 🤣

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