Che cosa si può fare per contestare i lavori straordinari urgenti ordinati dall'amministratore?
Prendiamo spunto dal seguente quesito che è stato posto all'interno del nostro forum:
L'amministratore del condominio in cui vivo ha ordinato senza delibera dell'assemblea l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria. Nessun dubbio sul fatto che tali lavori fossero urgenti e di carattere straordinario; quindi giustamente l'amministratore ha deciso senza assemblea. Dovrà come ho letto riferirne alla prima utile.
Siccome ciò che ha fatto è comunque a mio avviso sbagliato (non sono d'accordo sulla soluzione al problema) come si può impugnare questa sua scelta? Cosa possiamo fare? Sia al momento dell'assemblea sia ad oggi (i lavori sono tuttora in corso).
Partiamo dalla norma di riferimento, rispetto alla quale il nostro lettore non osserva alcuna violazione. Il riferimento è all'art. 1135, secondo comma, c.c. che recita:
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea
Nella selva di definizioni del concetto di ordinarietà e straordinarietà (si può distinguere tra i due concetti in ambito edilizio, rispetto agli impianti tecnologici, ecc.) nel caso che ci riguarda un ulteriore elemento distintivo è quello dell'urgenza.
Come per le spese individuali ex art. 1134 c.c. l'urgenza dev'essere considerata alla stregua di una situazione che non consente ulteriori ritardi senza pericolo di danno, ulteriore aggravamento del danno o comunque disagio notevole.
In questo contesto, ad esempio, ben può essere considerato urgente quell'intervento necessario a ripristinare il corretto funzionamento dell'impianto di autoclave in assenza del quale non sarebbe possibile la normale erogazione dell'acqua potabile ai condòmini.
Se spostiamo il campo di applicazione del concetto di urgenza all'ambito edilizio, l'applicazione del concetto di fa più difficoltosa, non solamente rispetto all'esatta individuazione dell'urgenza, ma anche in relazione all'intervento da predisporre.
Così, ad esempio un'infiltrazione può causare danni tali da essere considerata necessitante di interventi urgente oppure no; questa stessa, poi, può essere affrontata in più modi.
Fino a che punto può spingersi l'autonomia dell'amministratore condominiale nell'ordinare interventi urgenti?
Sicuramente la discrezionalità del mandatario è circoscritta all'eliminazione della situazione d'urgenza, ma la scelta del rimedio concretamente utilizzato è contestabile dall'assemblea?
Nel caso che il nostro lettore sottoponeva all'attenzione del forum, egli contestava l'installazione di ponteggi al posto dell'uso di dispositivi mobili che a suo modo di vedere sarebbero stati più utili rispetto al problema da risolvere urgentemente. In questo caso, poi, i ponteggi erano rimasti installati senza essere utilizzati.
Al di là del caso specifico che ha poi trovato risposte in quel thread, ad avviso di chi scrive, esiste, nell'ambito del potere ordinatorio dell'amministratore condominiale di cui all'art. 1135, secondo comma, c.c., una discrezionalità che non può essere soggetta a contestazione (es. scelta dell'impresa Alfa piuttosto che Beta) ed una valutazione dell'intervento effettivamente necessario che può essere sindacata dall'assemblea e quindi contestata in termini di corretto espletamento dell'incarico.
Caro condòmino, agire di propria iniziativa ti può costar caro.
L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?
