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Appartamento nuovo e macchie di umidità: la garanzia per vizi decorre dall'acquisizione della certezza del vizio
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Appartamento nuovo e macchie di umidità: la garanzia per vizi decorre dall'acquisizione della certezza del vizio

Il nuovo appartamento presenta già delle macchie di umidità? Niente paura, la garanzia per vizi ci tutela

Dott.ssa Marta Jerovante  

Garanzia per vizi della cosa venduta: il dies a quo del termine per la denuncia ex art. 1495 c.c. decorre dall'acquisizione della certezza e dell'evidenza del vizio

Il presupposto dell'obbligazione di garanzia Il codice civile prevede, a tutela dell'interesse del compratore che abbia acquistato un immobile, una responsabilità del venditore per i vizi della cosa preesistenti alla conclusione del contratto, riconducendola nell'alveo di un'obbligazione di garanzia nascente dal contratto stesso. L'art. 1490, comma 1, c.c. stabilisce in particolare che «il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore».

Detta garanzia opera però in presenza di vizi materiali occulti o comunque non facilmente riconoscibili da parte dell'acquirente.

Il caso La proprietaria di un appartamento adiva in giudizio i suoi danti causa, per vederne accertata la responsabilità per vizi e difetti dell'immobile, con conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti. Lamentava l'attrice di aver riscontrato, subito dopo l'acquisto, «macchie di umidità derivate da mancata corretta esecuzione di vespaio areato», dichiarando altresì di aver provveduto all'immediata denuncia dei vizi medesimi, «non […] immediatamente riscontrabili, in quanto l'immobile era stato oggetto di recente ristrutturazione con rifacimento intonaco e pittura».

I convenuti eccepivano, dal canto loro, la decadenza dall'esperita azione di garanzia e la prescrizione del diritto per denuncia tardiva dei vizi oggetto del procedimento.

Il giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea, limitatamente ad alcuni profili: chiariva, in particolare, che nel caso di specie si fosse in presenza di «vizi occulti», di «non immediata percezione» se non a seguito di valutazioni peritali.

Il Tribunale richiamava dunque l'orientamento giurisprudenziale secondo cui «II termine di decadenza per la denunzia dei vizi della cosa venduta, stabilito dall'art. 1495, c.c., anche se deve essere riferito alla semplice manifestazione dei vizi, e non già all'individuazione delle loro cause, decorre soltanto dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva, oltre che della loro esistenza, anche della loro consistenza»; di conseguenza, ai fini della verifica della tempestività della denuncia, si dovrà fare riferimento al momento in cui il soggetto abbia raggiunto un'oggettiva e completa certezza dell'esistenza del difetto e non quando il medesimo sia divenuto astrattamente riconoscibile (Cass., sez. II, 6 maggio 2005, n. 9515, citata in motivazione).

Proponevano appello i convenuti soccombenti, insistendo per l'accoglimento dell'eccezione di decadenza: lamentavano specificamente la mancata prova, da parte dell'attrice, della tempestività della denuncia dei vizi.

Difetto vs causa: la decisione L'acquirente che intenda agire per ottenere la garanzia di cui all'art. 1490 c.c. deve denunciare il vizio «entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge» (art. 1495, comma 1, c.c.).

Quando i vizi sono palesi e di immediata percezione, il termine per la denuncia decorre dal momento della consegna del bene; nel caso in cui si tratti di vizi occulti, il momento della scoperta coinciderà, evidentemente, con il momento in cui il vizio si manifesta.

Nella differente ipotesi – richiamata nel caso di specie – in cui il vizio o difetto consista poi in un'imperfezione rinvenibile solo per effetto di un'indagine tecnica, il concetto di ‘‘scoperta'' andrà inteso come un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (Cass. civ., 13 gennaio 2005, n. 567).

Di conseguenza, il termine di decadenza decorrerà solo all'atto dell'acquisizione degli idonei accertamenti tecnici (tra le tante, Cass. civ., 20 marzo 1998, n. 2977).

Invero, il giudice dell'impugnazione, nel caso in commento, distingue la scoperta del vizio (infiltrazioni di acqua fonte di notevoli macchie di umidità), «intesa come estrinsecazione», dall'individuazione della causa di esso (mancanza di adeguato vespaio areato).

Come si chiarisce in dottrina, nell'ipotesi in cui sia necessaria una certa competenza tecnica per l'individuazione del vizio – e per la definizione del nesso di causalità tra il vizio e l'esecuzione dell'opera –, la ‘‘scoperta'' del vizio medesimo discenderà dall'«indagine tecnica che non solo lo avrà individuato, ma lo avrà altresì ricondotto causalmente alla realizzazione dell'opera» (CIRLA, MONEGAT [a cura di], Compravendita. Condominio.

Locazioni, Milano, 2014). => Costruzione,il termine per la denuncia dei vizi decorre dal momento della loro conoscenza

La Corte meneghina ha invece ritenuto che «l'individuazione della causa è volta all'individuazione del soggetto a cui imputare il vizio, o anche a valutarne la gravità (come accade nell'ipotesi di cui agli artt. 1668 e 1669 c.c.) per individuare l'azione da compiere e il soggetto contro cui indirizzarla»; pertanto, «il termine di decadenza comincia a decorrere quando l'acquirente abbia la certezza obiettiva del vizio, anche se ne ignora la causa», chiarisce il giudice.

L'onere della prova In tema di azioni di garanzia per i vizi della cosa e mancanza di qualità, si rammenta inoltre che l'onere della prova dei difetti e delle eventuali conseguenze dannose, nonché dell'esistenza del nesso causale tra i primi e le seconde, grava sul compratore, il quale dovrà altresì fornire la prova della tempestività della denuncia a fronte dell'eccezione di intervenuta decadenza sollevata dal venditore.

Nel caso in questione, il Giudice dell'appello ha giudicato non provata detta circostanza: l'acquirente aveva addotto di aver inviato ai venditori la comunicazione (di denuncia) il giorno successivo all'acquisizione della relazione tecnica prodotta dal professionista da lei stessa incaricato – circa un anno dopo la stipulazione del contratto di compravendita –, ma l'organo giudicante ha negato che sia stato quello il momento in cui alla parte compratrice i vizi si siano manifestati con certezza.

Come del resto evidenziato anche dal tecnico, la mancanza di un adeguato vespaio aveva prodotto infiltrazioni a tal punto gravi che il pavimento dell'appartamento era costantemente umido; ma che si trattasse di infiltrazioni certe ed evidenti già a distanza di pochi mesi dall'acquisto della proprietà e del possesso dell'appartamento lo aveva confermato la stessa acquirente nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado quando aveva affermato che «a pochi mesi dall'acquisto, in corrispondenza di alcuni violenti temporali, comparivano notevoli macchie di umidità e muffe maleodoranti…».

Già allora, quindi, la nuova proprietaria aveva acquisito la certezza che l'immobile presentasse vizi di infiltrazioni di acqua, pur ignorandone la causa.

Il giudice dell'appello ha quindi dichiarato l'intervenuta decadenza dalla garanzia per vizi ex art. 1495 c.c.

=> Quando scade il termine per la denunzia dei vizi?

=> Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini

Scarica Corte di Appello di Milano, 12 ottobre 2015

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