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Tubature inesistenti. Accolta l'azione di riduzione del prezzo dell'immobile acquistato
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Tubature inesistenti. Accolta l'azione di riduzione del prezzo dell'immobile acquistato

Mancano le tubature? si alla riduzione del prezzo in percentuale alla menomazione subita dal bene compravenduto.

Avv. Leonarda Colucci 

Una sentenza del Tribunale di Milano affronta il tema della garanzia per vizi nell'ipotesi di compravendita immobiliare evidenziando i presupposti che devono sussistere per l'operatività della garanzia per vizi.

Tizio decide di acquistare un immobile da Caio, e prima di procedere alla stipula del contratto prende visione dell'immobile verificandone le caratteristiche rendendosi conto anche dell'assenza della vasca da bagno che Caio si impegna ad installare prima della stipula del rogito.

Dopo aver acquistato l'immobile, resosi conto che lo stesso presentava una serie di vizi, decide di citare in giudizio Caio il venditore), chiedendo la riduzione del prezzo, sostenendo che la sua abitazione presentava:

a) vizi al bagno ove le tubature di acqua calda e fredda non raggiungevano la vasca;

b) vizi all'impianto elettrico e del gas;

c) vizi al vano porta della cucina;

d) vizi ad un muro divisorio realizzato in cartongesso anziché in muratura. Il venditore si oppone eccependo la decadenza della garanzia e la conoscenza dei vizi da parte del compratore al momento della stipula del contratto.

Prima di soffermarsi sulla sentenza che decide tale vicenda è bene soffermarsi sulla garanzia per vizi nella compravendita.

Il codice civile disciplina la garanzia per vizi all'art. 1490 che al primo comma stabilisce che "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".

Tale garanzia è esclusa se al momento del contatto il compratore conosceva i vizi della cosa o se gli stessi erano facilmente riconoscibili salvo che il venditore dichiari che la cosa sia esente da vizi ( art. 1491)

L'art. 1492 del codice civile, disciplinando gli effetti della garanzia, stabilisce che il compratore può richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Infine il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta;, tale termine decorre per i vizi apparenti dalla consegna della cosa, mentre per i vizi occulti lo stesso termine decorre dal momento in cui gli stessi sono riconoscibili per il compratore. ( art. 1495 c.c.)

La sentenza del Tribunale meneghino, riportandosi ai precedenti in materia , ha effettuato alcune precisazioni escludendo nel caso giunto al suo esame la garanzia per vizi in gran parte dei vizi sopra elencati ritenendola sussistente, invece, solo per il vizio relativo all'assenza di tubature di acqua calda e fredde nella vasca del bagno.

Ma è bene procedere per gradi per comprendere chiaramente il ragionamento seguito dal giudice della quarta sezione civile del Tribunale di Milano.

Per quanto riguarda i vizi dell'impianto elettrico e del gas, della struttura in cartongesso e non in muratura di un muro divisorio, ed i vizi alla porta della cucina, la sentenza evidenzia:

a) la decadenza dall'azione di garanzia tenendo conto che si tratta di vizi apparenti facilmente riconoscibili dal compratore;

b) la mancanza di prova riguardo alla gravità dei vizi denunciati, e quindi l'inesistenza delle condizioni richieste dall'art. 1490 c.c. per l'operatività della garanzia per vizi ossia il fatto che gli stessi vizi rendano inidonea all'uso la cosa venduta;

c) riguardo al muro divisorio in cartongesso, tenendo conto che il compratore si era già reso conto prima del contratto della natura del muro , questo implica che egli era a conoscenza dell'esistenza del vizio di conseguenza era esclusa l'operatività della garanzia. (art. 1491 c.c.)

L'unico vizio, a parere della pronuncia in commento, è quello consistente nella mancanza di tubature alla vasca da bagno dato che le prove assunte in giudizio risulta che l'attore non era decaduto dalla garanzia tenendo conto della natura del vizio e del tempo occorso per la scoperta dello stesso.

Proprio per tale vizio, ribadisce la sentenza, la difesa di parte convenuta (venditore) non è stata in grado di escludere tale vizio, dato che dalle prove assunte è emerso che il venditore non aveva ancora installato la vasca al momento della stipula del contratto ed è quindi apparso verosimile che malgrado l'installazione successiva lo stesso non abbia provveduto a collegare le tubature della stessa con gli altri sanitari del bagno.

Pertanto considerata l'esistenza di tale vizio la sentenza conclude con l'accoglimento dell'azione di riduzione del prezzo dell'immobile acquistato in percentuale pari rispetto alla menomazione subita dal bene compravenduto.

=> Immobile non insonorizzato, la svalutazione va provata

=> No alla riduzione del prezzo se gli acquirenti sono a conoscenza dello stato dell'immobile

Scarica Tribunale di Milano, IV sez. civ., 1 4.4.2015, n.4625

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