Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
104282 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
La garanzia per i vizi nella compravendita
Problema condominiale? Inviaci un quesito

La garanzia per i vizi nella compravendita

Compravendita e vizi, in che modo deve agire il compratore per ottenere la tutela dei propri diritti

Avv. Alessandro Gallucci  

Il venditore è tenuto a garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 n. 3 c.c.).

Che cosa s'intende per vizio della cosa venduta?

In che modo deve agire il compratore per ottenere la tutela dei propri diritti e soprattutto che cosa può ottenere?

Le norme di riferimento sono rappresentate dagli artt. 1490-1497 c.c.; cosa diversa rispetto alla garanzia dai vizi è la garanzia per i beni di consumo prevista dal d.lgs n. 206/05.

Quest'ultima si applica a tutti i rapporti di consumo e basta, la prima a tutti i contratti di compravendita.

=> Compravendita e obbligazioni del venditore

Cosa diversa dai vizi e dalla mancanza di qualità della cosa, inoltre, è la così detta vendita aliud pro alio.

Quando un bene può dirsi viziato?

Ai sensi dell'art. 1490 c.c.

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

I bene, quindi, è viziato se non serve all'uso cui è destinato o comunque se i vizi incidono in modo tale da diminuirne apprezzabilmente il valore.

Tizio vende un asciugacapelli a Caio che, però, che non funziona o non funziona perfettamente non gettando fuori aria calda.

Sempronio vende a Mevio un immobile ma lo stesso, dopo pochissimo tempo, inizia a presentare difetti strutturali tali da renderlo invivibile per l'umidità e le muffe sulle pareti.

=> Registrazione del contratto preliminare di compravendita

In questi casi il patto con cui si esclude la garanzia non va effetto se v'è malafede del venditore.

La garanzia non è dovuta se i vizi erano conosciuti dal compratore o, comunque, facilmente conoscibili, salvo in quest'ultimo caso, l'ipotesi di dichiarazione in senso contrario del venditore (cfr. art. 1491 c.c.).

Quali sono i rimedi azionabili dal compratore?

Questo, ai sensi dell'art. 1492 c.c., può domandare:

a) la riduzione del prezzo (ho pagato 100 avrei dovuto pagate 70, quindi ridatemi 30);

b) la risoluzione del contratto (con conseguente restituzione della cosa e del prezzo versato, art. 1493 c.c.).

La scelta fatta con la domanda giudiziale diviene irrevocabile; il perimento della cosa in conseguenza dei vizi comporta la risoluzione del contratto, mentre il perimento per caso fortuito, colpa del compratore o l'alienazione, danno diritto alla riduzione del prezzo.

In ogni caso è fatto salvo il diritto al risarcimento del danno nonché il diritto al risarcimento dei danni provocati dai vizi della cosa (art. 1494 c.c.).

Entro quanto tempo ed a che condizioni il compratore ha diritto d'agire per la garanzia?

Risponde alla domanda l'art. 1495 c.c. a mente del quale:

Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.

La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.

L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.

La denunzia dev'essere fatta in modo tale da avere poterne dimostrare con certezza l'avvenimento; insomma meglio una raccomandata a.r.

In ogni caso, ossia la di là della necessità di effettuare la denunzia, l'azione di garanzia si prescrive nel termine di un anno dalla consegna del bene anche se il venditore convenuto in giudizio per l'esecuzione del contratto può farla valere anche dopo purché la denunzia del vizio sia avvenuta entro otto giorni e comunque prima del decorrere dell'anno dalla consegna.

Il che vuol dire: per i vizi manifestatisi successivamente non c'è nulla da fare

Compravendita valida anche in difetto di ultimazione dei lavori dell'immobile.

Cerca: vizi garanzia compratore

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento