Quale criterio di ripartizione della spesa bisogna utilizzare quando si devono suddividere i costi dei ponteggi utilizzati per i lavori di manutenzione della facciata condominiale?
La spesa va ripartita:
- in misura partitaria;
- secondo i millesimi di proprietà;
- in base all'art. 1124 c.c., cioè prevedendo una maggiore spese per i condòmini proprietari di appartamenti ai piani superiori dell'edificio.
Partiamo dal dato certo, ossia che la facciata è una parte comune dell'edificio.
È tale in quanto riconosciuta condominiale dall'art. 1117 c.c. e comunque in ragione della sua funzione, che è quella di chiusura di un lato dell'edificio.
Ogni lato dello stabile è una facciata e ogni facciata è comune a tutti i condòmini, non solamente a quelli che hanno le unità immobiliari ad essa aderenti, in quanto ogni facciata serve a dare completezza all'edificio nella sua interezza.
Ripartizione spese in parti uguali, un criterio equo (?), ma inesistente
Non esiste nelle norme di legge un criterio di ripartizione delle spese condominiali che preveda la suddivisione dei costi sulla base dei millesimi di proprietà.
Non è raro, specie nelle discussioni sui forum on-line, trovare assertori della seguente teoria: siccome l'art. 1123, secondo comma, c.c. afferma che «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne», allora quando le cose servono ai condòmini in misura uguale, le spese devono essere suddivise paritariamente.
Tesi suggestiva ed in un certo qual senso ogni tanto accolta in giurisprudenza (si veda ad esempio Trib. Bologna 22 maggio 1998), ma che, almeno a parere dello scrivente, va respinta.
Proprio una sentenza in materia di ripartizione delle spese per interventi di manutenzione della facciata condominiale ci aiuta a spiegare il perché.
Spese rifacimento facciata, paga anche chi non è d'accordo
Ripartizione spese facciata condominiale secondo i millesimi di proprietà
«Le spese relative al rifacimento delle facciate esterne di un edificio in condominio, vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, trovando applicazione nella fattispecie il disposto del primo comma dell'art. 1123, Codice civile, non quello del secondo comma.
E' identico, infatti, l'uso che ciascun condomino può fare delle facciate esterne del fabbricato, e ciò indipendentemente dal fatto che tali facciate si trovino o meno in corrispondenza alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva» (così Pret.
Portogruaro 13 aprile 1988 n. 80 in Codici dell'edilizia, locazioni condominio, 1989, 2, 20).
La Corte di Cassazione, anch'essa chiamata a dirimere la questione, ha affermato che «la facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977)» (così Cass. 30 gennaio 1998 n. 345).
È questo, ad avviso di chi scrive, ma, verrebbe da dire, per la maggior parte delle sentenze in materia di spese, il criterio cardine. La spesa si ripartisce in base al criterio della proprietà generale quando le cose servono ai condòmini in egual misura, perché la misura base della contribuzione dei condòmini alle spese è in base al valore della loro unità immobiliare.
Ripartizione spese dei ponteggi
I ponteggi servono per eseguire i lavori in facciata perché, a meno che non si decidano di usare strutture tipo cestelli mobili, consentono il facile raggiungimento dei vari piani dell'edificio e quindi la loro efficace manutenzione.
È stato domandato allo scrivente se la spesa possa essere ripartita secondo l'art. 1124 c.c. posto che il ponteggio è più utile a chi vive al terzo piano, piuttosto che a chi è proprietario dell'appartamento al piano terreno, in analogia a quanto previsto dall'ascensore.
Spese per il rifacimento della facciata, perché pagano anche i proprietari del piano interrato?
Per chi scrive, sebbene questa sia una tesi suggestiva, non trova riscontro nella normativa vigente.
Le spese connesse ad una principale seguono il criterio applicato per la prima, a meno che non si tratti di spese a consumo.
Il costo dei ponteggi, in quanto costi necessari per il rifacimento della facciata sono costi rispetto ai quali i condòmini possono godere del beneficio delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici (art. 16-bis d.p.r. n. 917/86).
La spesa in esame, come tutte quelle per il rifacimento della facciata, grava sul proprietario, a meno che volontariamente il conduttore non assuma l'onere del costo.
- Che cosa fare se il vicino non vuole fare montare i ponteggi per i lavori di manutenzione?
- Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
