Il caso. Una condòmina si rivolgeva al Tribunale per ottenere l'esecuzione della delibera con la quale l'assemblea aveva approvato, all'unanimità, una serie di interventi da effettuare sugli immobili condominiali, in particolare: il ripristino del colore originale della parete esterna di una singola proprietà con demolizione di strutture non autorizzate fissate ai muri perimetrali.
Il condòmino convenuto - che appunto non aveva adempiuto spontaneamente - contestava la natura comune delle parti di edificio sulle quali doveva svolgersi l'intervento, allegando in particolare che, trattandosi di condominio orizzontale e non verticale, i muri perimetrali esterni non sono da considerare comuni, a mente dell'art. 1117 c.c.
Eccepiva quindi la nullità della delibera in oggetto per estraneità dell'oggetto alle competenze dell'assemblea condominiale.
Tutto ciò che è necessario sapere sulla facciata condominiale
Il condominio orizzontale e le parti comuni. Il Tribunale di Modena ha preliminarmente accertato che, nel caso di specie, ricorre una situazione di condominio orizzontale, che non coinvolge solo i muri di confine, ma, più nel complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nel suo complesso.
Ciò in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, a mente degli artt. 1102 e 1120 c.c., attiene indiscutibilmente alle competenze assembleari.
Sul decoro architettonico decide l'assemblea. Nel verbale assembleare in questione, all'indicazione dei due oggetti dell'ordine del giorno, è aggiunta la dicitura: "interventi di manutenzione per il decoro del complesso per il beneficio di tutti", il che evidenzia l'intento della compagine condominiale di riportare la colorazione e la morfologia dell'edificio a criteri consoni al decoro architettonico, leso dagli interventi sui quali incide il ripristino.
Nella descritta situazione il colore dei muri perimetrali, anche nelle parti non ingegneristicamente definibili comuni, assume rilievo ai fini del complessivo decoro architettonico dell'edificio, in maniera inequivocabile secondo la valutazione espressa dalla totalità dei condomini.
Per quale motivo il comune non può imporre il colore della facciata?
La delibera approvata all'unanimità equivale ad un impegno contrattuale. Da queste premesse discende - secondo il giudice - sia l'insussistenza della eccepita nullità della delibera, in quanto l'oggetto - e in particolare il decoro - non esula dalle competenze assembleari, essendo l'aspetto del complesso condominiale anch'esso un bene comune dell'edificio, sia la vincolatività dell'impegno assunto con il deliberato assembleare.
Come ha più volte chiarito la Corte di Cassazione, infatti, «non sussiste nullità della predetta delibera eccepita da parte convenuta dal momento che la delibera assunta all'unanimità comporta un impegno contrattuale di tutti i condomini e, in tema di interventi sulle parti comuni e decoro architettonico, comprende anche il potere di disporre delle parti comuni (Cass. 14 giugno 2013 n. 15024), nell'ambito dell'esercizio dell'autonomia privata propria di ciascun partecipante» (Cass. 17giugno 2015 n. 12582), atteso anche che «possono essere gli stessi condomini, all'unanimità, a stabilire una loro definizione del concetto di decoro architettonico relativo all'aspetto generale dell'edificio» (Cass. 17 giugno 2015 n.12582), anche in senso più rigoroso della definizione accolta dall'art. 1120 c.c. (Cass. 24 gennaio 2013 n. 1748).
La decisione del Tribunale di Modena. Pertanto l'impugnata delibera, in ogni sua parte, è valida ed efficace e conseguentemente ne va accolta la domanda di esecuzione.
Nessun dubbio, sotto altri profili, sulla validità della delibera stessa: alla riunione, infatti, hanno presenziato, comproprietari, presidente e segretario (che peraltro era proprio il condomino convenuto) In calce al verbale di approvazione vi sono le firme autografe dei presenti, precedute dall'ulteriore previsione di un termine per l'ultimazione dei lavori.
Conclusioni. In tema di condominio orizzontale, costituiscono beni comuni non solo i muri di confine ma, più nel complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nella sua unicità.
Ne consegue che l'unilaterale variazione del colore dei muri perimetrali di una porzione di facciata, incidendo sul complessivo decoro architettonico dell'edificio, integra un'innovazione non realizzabile dal singolo condòmino senza il consenso degli altri, diversamente dalle modificazioni che sono invece consentite, sia pure nei limiti del migliore godimento. (Tribunale di Modena con la sentenza n. 280 del 16 febbraio 2018).
