Vai al contenuto
f53382594

Rifacimento facciata - 2x2 di colore beige

Salve, desidero porre all'attenzione un rifacimento di un prospetto di un edificio condominiale di 8 piani costruito negli anni 1960, la situazione attuale è che sul prospetto incidono sui parapetti dei balconi sporgenti (che sono in muratura non in ferro), parte esterna, rivestimenti con mosaici, piccole piastrelline cm. 2x2 di colore beige, questo rivestimento mosaico continua sulla muratura quando termina il balcone creando una fascia di circa un metro, la fascia superiore al parapetto del balcone sino al piano di sopra, cioè sino al prossimo balcone è rifinito con intonaco, questa alternanza forma delle fasce alternate di mosaico (all'altezza dei parapetti dei balconi) e di intonaco (circa metri 2 sopra i parapetti dei balconi) .Ora in sede di rifacimento del prospetto l'amministratore ed il tecnico nominato per i lavori propongono la sostituzione di questo rivestimento mosaico con un intonaco uguale a quello delle fasce non mosaicate.

Mi sono posto il problema se è possibile portare una così rilevante trasformazione dell'aspetto architettonico del prospetto dell'edificio con una semplice approvazione a maggioranza di un assemblea straordinaria senza subire azioni di impugnativa da parte dei condomini dissenzienti a questa modifica. In passato per opere di manutenzione su questi balconi le spese sono state ripartite con le tabelle millesimali perchè questi balconi costituiscono l'aspetto architettonico dell'edificio, penso che con la modifica proposta il rifacimento del muretto del balcone cessa di essere parte comune e diventa parte privata di dell’unità immobiliare che ha il balcone.

Salve,

sicuramente la situazione prospettata da Lei è una chiara modifica del c.d. "decoro architettonico". La presenza di balconi in muratura con un rivestimento in mosaico che si estende anche oltre di fatto è una caratteristica peculiare del palazzo.

La sua eventuale sostituzione quindi comporterà la modifica completa dell'edificio, togliere i decori e sostituirle con del semplice intonaco.

La modifica di tale prospetto è sicuramente da intendere come una innovazione, perchè di fatto cambia lo status quo. Le maggioranze per le innovazioni sono quelle stabilite dal 1120 c.c.

Voglio ricordare quanto afferma l'ultimo comma del 1120 c.c.:

 

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino

 

Questo significa che se i condomini vogliono davvero cambiare il decoro architettonico dell'edificio sarà necessaria una delibera superiore a quella stabilita per le semplici innovazioni! Sarà quindi necessaria l'unanimità, pena la possibile impugnazione della delibera ai sensi dell'art. 1137 c.c. La ripartizione avverrà per millesimi di proprietà!

 

Cordiali saluti.

Salve,

sicuramente la situazione prospettata da Lei è una chiara modifica del c.d. "decoro architettonico". La presenza di balconi in muratura con un rivestimento in mosaico che si estende anche oltre di fatto è una caratteristica peculiare del palazzo.

La sua eventuale sostituzione quindi comporterà la modifica completa dell'edificio, togliere i decori e sostituirle con del semplice intonaco.

La modifica di tale prospetto è sicuramente da intendere come una innovazione, perchè di fatto cambia lo status quo. Le maggioranze per le innovazioni sono quelle stabilite dal 1120 c.c.

Voglio ricordare quanto afferma l'ultimo comma del 1120 c.c.:

 

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino

 

Questo significa che se i condomini vogliono davvero cambiare il decoro architettonico dell'edificio sarà necessaria una delibera superiore a quella stabilita per le semplici innovazioni! Sarà quindi necessaria l'unanimità, pena la possibile impugnazione della delibera ai sensi dell'art. 1137 c.c. La ripartizione avverrà per millesimi di proprietà!

 

Cordiali saluti.

Avrei qualche dubbio a considerare tale intervento innovazione.

Si viene a modificare l'aspetto architettonico dell'edificio ma non si verifica una sostanziale mutazione nè un cambio d'uso della parte comune che rimane involucro dell'edificio stesso.

Pertanto propenderei maggiormente per la maggioranza di cui al II comma art.1136cc in correlazione a quanto disposto dal 1138cc.

 

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato unregolamento(1)(2), il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni [1117] e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazionedisp. att. 68, 72].

Avrei qualche dubbio a considerare tale intervento innovazione.

Si viene a modificare l'aspetto architettonico dell'edificio ma non si verifica una sostanziale mutazione nè un cambio d'uso della parte comune che rimane involucro dell'edificio stesso.

Pertanto propenderei maggiormente per la maggioranza di cui al II comma art.1136cc in correlazione a quanto disposto dal 1138cc.

 

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato unregolamento(1)(2), il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni [1117] e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazionedisp. att. 68, 72].

In realtà bisogna chiarire bene cosa si intenda per innovazione.

Se installa un ascensore è innovazione?

Se modifico il decoro è innovazione?

 

In realtà la definizione di "innovazione" non esiste nel codice civile. Esistono orientamenti dottrinali e poi anche giurisprudenziali che intervengono a tal proposito. Ad oggi la definizione maggioritaria è questa:

"Qualsiasi modificazione materiale di una certa entità, delle cose comuni, oppure qualsiasi modificazione immateriale delle stesse che ne muti la destinazione economica" (Branca Giuseppe)

 

La Cassazione a S.U. ha stabilito che sono vietate:

 

Le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654)

 

È indubbio dunque che la modifica dell'aspetto esteriore dell'edificio decisa dall'assemblea comporterà una modifica dell'aspetto architettonico, con una diversa consistenza materiale che l'art. 1120 c.c. vieta. Le parti possono mutarla unicamente all'unanimità.

 

Ovviamente qualora vi fossero opinioni diverse si potrà agire in giudizio e sarà il giudice ad effettuare una valutazione in concreto del prospetto dell'edificio ecc..

Come si sa infatti in ambito condominiale vi sono tante sentenze che definiscono ciò che gli articoli del codice civile non possono certamente spiegare in via esaustiva!

 

Cordiali saluti.

Una modifica dell'aspetto architettonico non è detto che si traduca per forza in una innovazione.

La stessa giurisprudenza non è stata particolarmente di aiuto.

Quello quindi che desidero sottolineare è che anzichè usare i sicuramente e gli indubbio forse è meglio, vista la situazione non definita, lasciare aperta la porta ai forse.

Una modifica dell'aspetto architettonico non è detto che si traduca per forza in una innovazione.

La stessa giurisprudenza non è stata particolarmente di aiuto.

Quello quindi che desidero sottolineare è che anzichè usare i sicuramente e gli indubbio forse è meglio, vista la situazione non definita, lasciare aperta la porta ai forse.

Si esatto. Mi scuso per i termini ma erano riferiti alla mia opinione e convinzione personale.

 

Cordiali saluti.

×