È valida la clausola del regolamento condominiale contrattuale che per le modifiche esterne ed interne delle proprietà individuali incidenti sulla facciata dell'edificio richiede il benestare scritto di un architetto. Questo il principio che si ricava dalla sentenza n. 30528 del 19 dicembre 2017 della Corte di Cassazione, depositata il19 dicembre 2017.
La clausola del regolamento è legittima perché non viola norme inderogabili del codice civile.Respinta definitivamente la domanda di rimozione della serra costruita nel giardino di proprietà esclusiva, in aderenza alla facciata condominiale.
L'opera può rimanere dov'è, perché, pur violando le distanze legali, è stata realizzata senza alterare la destinazione della facciata e senza pregiudicare il diritto di pari uso degli altri condomini.
Il fatto. I proprietari di un appartamento in condominio realizzano una serra all'interno del giardino di loro proprietà, in aderenza alla facciata condominiale.
I condomini confinanti agiscono in giudizio per ottenere la rimozione della serra, ritenendola posta in violazione delle distanze legali e tale da ledere il diritto al pari uso della facciata comune. La Corte d'appello rigetta la domanda.
Secondo i giudici di Milano, la serra in questione è funzionale ad accrescere la vivibilità dell'appartamento e ad assicurare la fruibilità per qualsiasi occasione anche di svago e di tempo libero"; è da escludere inoltre l'applicabilità dell'art. 907 c.c. in tema di distanze dalle vedute, come anche la violazione dell'art. 1102 c.c., trattandosi di opera realizzata a piano terra, nel giardino di proprietà esclusiva, in aderenza alla facciata condominiale e non preclusiva del pari uso del bene comune.
Davanti alla Corte di cassazione sono state sollevate, tra le altre, due questioni principali:
1) la presunta invalidità dell'art. 25 del regolamento condominiale, che rimette ogni opera, che potesse variare le caratteristiche delle facciate, al "preventivo ed insindacabile benestare scritto" dell'architetto e progettista dell'edificio (ovvero ad altro architetto da nominare);
2) La violazione delle norme sulle distanze legali dalle vedute.
Entrambe le eccezioni, come anticipato, che sono state rigettate dalla Cassazione.
Il regolamento può subordinare i lavori al benestare di un professionista? Secondo i ricorrenti, il regolamento condominiale conterrebbe una invalida deroga agli artt. 1120 e 907 c.c., rimettendo qualsiasi modifica dell'immobile al benestare di un professionista.
La Corte ha smentito tale affermazione. È vero che l'art. 1118, comma 4, c.c., secondo cui le norme del regolamento di condominio (anche in ipotesi di regolamento contrattuale) non possono in nessun caso derogare, tra l'altro, a quanto stabilito nell'art. 1120 c.c., che impedisce comunque l'esecuzione di opere e lavori lesivi del decoro dell'edificio condominiale o di parte di esso. Tuttavia, nel caso in esame, la clausola regolamentare in esame (che per le modifiche esterne ed interne delle proprietà individuali incidenti sulle facciate dell'edificio richiede il benestare scritto di un architetto) non costituisce deroga agli artt. 1120 e 1122 c.c.
Secondo la Corte, essa dà luogo piuttosto "a vincoli di carattere reale tipici delle servitù prediali (e non a limitazioni di portata meramente obbligatoria), nel senso di specificare i limiti di carattere sostanziale delle innovazioni, mediante predisposizione di una disciplina di fonte convenzionale, espressione di autonomia privata, che pone nell'interesse comune una peculiare modalità di definizione dell'indice del decoro architettonico".
Aspetto architettonico e decoro architettonico dell'edificio sono concetti differenti? Si ma?
Si applicano le distanze legali in condominio? Sulla questione delle distanze legali, la suprema Corte ribadisce che la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute non trova applicazione in ambito condominiale.
Più in particolare, le norme sulle distanze legali sono applicabili anche tra i proprietari di un edificio condominiale soltanto se compatibili con la disciplina particolare relativa alle parti comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio e tra i singoli condomini, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.
Cosa vuol dire questo, tradotto in parole povere? Significa che nel caso di nuova opera costruita all'interno del condominio senza il rispetto delle distanze legali, questa può considerarsi legittima se sono stati rispettati i criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., cioè se l'opera realizzata non alteri la destinazione del bene comune e non ne pregiudichi il diritto degli altri condomini di farne pari uso.
E nel caso di specie, la Corte d'appello - con giudizio insindacabile dalla Cassazione - ha ben spiegato le ragioni per cui la realizzazione della serra in questione, in aderenza alla facciata condominiale, possa essere considerata esplicazione del normale uso della cosa comune, rispettando l'art. 1102 c.c.
