Il decoro architettonico - che consiste nella linea armonica, sia pure estremamente semplice, che caratterizza la fisionomia di un caseggiato - è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.
Sotto questo aspetto - una volta accertato che le modifiche non sono state migliorative dell'originaria fisionomia del palazzo ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento - del tutto opinabile - del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita anche se nel suo complesso potrebbe apparire a qualcuno gradevole.
Ne consegue che - a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art. 1117 c.c., n. 1, espressamente annovera tra i beni comuni - il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso.
Tuttavia se è vero che il divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio in condominio vale anche per i fabbricati che non rivestano particolari pregi artistici, tuttavia ciò non significa che qualsiasi opera la quale implichi una modificazione del primitivo aspetto esteriore dello stabile (come nel caso di trasformazione di una finestra in balcone o di ampliamento o spostamento di finestre, o di aperture di nuove porte o vedute) debba considerarsi vietata a priori ed in senso assoluto.
Questo concetto emerge in modo chiaro dalla motivazione della sentenza della Corte di Appello di Cagliari n. 184 del 31 maggio 2023.
Le modifiche al parapetto del balcone non sempre incidono sul decoro. Fatto e decisione.
La vicenda prendeva l'avvio quando un condominio citava in giudizio un condomino lamentando l'illegittimità delle opere realizzate dal convenuto, consistite nella parziale chiusura in muratura del balcone dell'appartamento; i condomini pretendevano che le modifiche illecite al parapetto fossero eliminate.
Secondo il condominio, infatti, l'intervento realizzato nel balcone di proprietà esclusiva si poneva infatti in contrasto sia con il regolamento condominiale - che vietava qualsiasi modifica del fabbricato che ne pregiudicasse le strutture portanti e/o l'aspetto architettonico nonché la chiusura di balconi e terrazze - sia con gli artt. 1121 e 1122 c.c. che vietano le modifiche che pregiudicano il decoro architettonico dell'edificio.
Il Tribunale, accoglieva la domanda proposta dal condominio e ordinava al convenuto la rimessione in pristino della facciata mediante demolizione dell'opera realizzata. La Corte di Appello ha ribaltato la decisione di primo grado.
Per quali opere vale l'ordine di demolizione?
Aderendo alle conclusioni del CTU, i giudici di secondo grado hanno tenuto conto come la parete interessata dalla modifica prospettasse su uno stretto vicolo chiuso, di viabilità esclusivamente locale (al servizio delle sei unità edilizie presenti), e la modifica, peraltro relativa al primo piano, non fosse immediatamente visibile per i passanti sulla via, in quanto coperta dal muro di confine e dalla sovrastante siepe di recinzione.
La Corte di Appello, quindi, ha escluso qualsiasi incidenza negativa sia sul contesto paesaggistico che sull'aspetto architettonico dell'edificio.
Del resto, discostandosi dalle considerazioni del Tribunale, i giudici di secondo grado hanno sottolineato che la clausola del regolamento menzionata dal condominio, lungi dall'imporre una servitù sulle singole proprietà individuali, non fa che ribadire che le modifiche apportate alla proprietà individuale sono consentite nei limiti in cui non pregiudicano la staticità del fabbricato (ipotesi chiaramente esclusa nel caso in oggetto) nonché l'aspetto e il decoro architettonico dell'edificio.
Considerazioni conclusive
I balconi di un edificio condominiale non rientrano, tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso; al contrario il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass., sez. II, 14/12/2017, n. 30071).
L'accertamento del giudice del merito volto a stabilire se il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva o meno alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità (se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso).
Si ricorda che se l'azione diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (ad esempio relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, viene esercitata da un singolo condomino, la domanda va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza "inutiliter data" (Cass. civ., sez. II, 15/05/2007, n. 11109).
