A fronte della realizzazione di un intervento edilizio in assenza del titolo, o in sua difformità o con variazioni essenziali, si impone al proprietario e al responsabile dell'abuso, l'ordine della rimozione o della demolizione.
In caso di eventuale inadempimento e di mancato ripristino dello stato dei luoghi nei termini concessi, viene attivato il procedimento di acquisizione di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune del bene costruito abusivamente e dell'area di sedime, per la successiva demolizione con applicazione di una sanzione pecuniaria.
Gli artt. 33 e 34 del DPR 380/2001 T.U. Edilizia prevedono che qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, venga applicata una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile conseguente alla realizzazione delle opere, determinato come stabilito dalla norma. L' art. 36 stabilisce il rilascio di un permesso in sanatoria, previo pagamento di apposito contributo, se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Gli abusi edilizi ed urbanistici sono illeciti permanenti per cui il provvedimento repressivo di demolizione emanato dall'Autorità amministrativa reprime una situazione antigiuridica ed obbliga a ripristinare secondo diritto lo stato dei luoghi.
È opportuno allora domandarsi quali siano le opere soggette a demolizione e quando un tale provvedimento repressivo possa considerarsi legittimo.
Per rispondere al quesito viene in ausilio una recente sentenza del Tar Campania - Sezione distaccata di Salerno n. 1964 del 20 settembre 2021 chiamato a decidere sul ricorso per l'annullamento di un'ordinanza di demolizione di alcune opere.
Le opere oggetto dell'ordine di demolizione: scala esterna, terrazzi, barbecue. Il caso concreto
I giudici amministrativi venivano investiti della domanda di annullamento di un'ordinanza di demolizione con la quale veniva disposta la riduzione in pristino, nel termine di 90 giorni, delle seguenti opere:
- Scala esterna con struttura in cemento armato ordinario, realizzata nella parte laterale del fabbricato per l'accesso al piano primo e sottotetto;
- Terrazzo di superficie utile di circa 10 mq. realizzato nella parte retrostante del fabbricato e traslazione della rampa scala per l'accesso al giardino, a monte del fabbricato;
- Terrazzo della superficie utile di circa 12 mq, realizzato nella parte antistante del fabbricato;
- Barbecue in elementi di cemento prefabbricato, posizionato su un basamento di cemento nel giadino a monte del fabbricato.
Le censure articolate avverso il provvedimento di demolizione
Avverso l'ordinanza di demolizione che sanzionava le suddette opere, venivano articolate le seguenti censure:
- Eccesso di potere con riferimento all'ordine di demolizione della scala poichè poco tempo prima era stata autorizzata da concessione edilizia in sanatoria;
- Difetto assoluto d'istruttoria e motivazione, sotto il profilo del legittimo affidamento della ricorrente- eccesso di potere: con riferimento all'ordine di demolizione di due piccoli terrazzini, la ricorrente rappresentava che gli stessi fossero già presenti sia al tempo della vendita all'asta del fabbricato a beneficio della propria dante causa, sia al tempo del rilascio delle concessioni edilizie relative alla realizzazione del tetto di copertura, e della concessione in sanatoria relativa alla regolarizzazione del sovrastante sottotetto e della scala; sia al tempo della CILA presentata per la sostituzione del cancello di ingresso ai terrazzini, nonché al tempo della concessione edilizia in sanatoria relativa alla realizzazione di una tettoia/legnaia.
La condotta tenuta in tali occasioni dall'ufficio tecnico comunale che non aveva rilevato la natura abusiva di tali opere, ingenerava il legittimo ed incolpevole affidamento nella ricorrente.
- Violazione di legge - Eccesso di potere: con riferimento al barbecue, la ricorrente rappresentava come la stessa fosse un'opera realizzabile mediante C.I.L.A. e pertanto non suscettibile di essere gravata da un ordine di demolizione.
Ordine di demolizione e opere soggette a CILA e a SCIA. La decisione del TAR
Tralasciando di approfondire la decisione con riferimento all'ordine di demolizione dei terrazzi ( per i quali avendo parte ricorrente presentato istanza di accertamento di conformità urbanistica e paesaggistica, i giudici dichiaravano il gravame improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse), pare invece degna di nota la decisione relativa alle altre opere oggetto di provvedimento amministrativo di demolizione.
Dalla pronuncia in esame può infatti ricavarsi un criterio generale per stabilire quando un ordine di demolizione può dirsi valido e legittimo in base alla tipologia di opere cui è rivolto, in particolare a seconda che siano soggette a permesso di costruire, SCIA O CILA.
I giudici hanno infatti affermato che l'ordine di demolizione può essere legittimamente intimato nei confronti di interventi soggetti a permesso di costruire (o SCIA alternativa) nonché nel caso di opere soggette a SCIA in aree vincolate ai sensi dell'art. 27, comma 2 D.P.R. 380/2001.
La demolizione non può riguardare invece le opere assentibili tramite comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell' art. 6-bis, D.P.R. 380/2001 o SCIA semplice ai sensi dell' art. 22, D.P.R. 380/2001.
Nel caso deciso dal TAR Campania- Sez. staccata di Salerno n. 1964 del 20 settembre 2021, il Comune aveva disposto un ordine di demolizione di alcune opere tra le quali : un barbecue in cemento prefabbricato, posizionato su un basamento nel giardino a monte del fabbricato nonchè una scala esterna in cemento armato (oltre ai terrazzini sui quali il Tar non è entrato nel merito essendo stati sottoposti a domanda di accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/2001).
Superbonus per demolizione e ricostruzione anche se non è prima casa
Opere che non richiedono alcun titolo abilitativo: La giurisprudenza amministrativa ha osservato che, ai sensi dell'art. 6 del D.P.R. n. 380/2001, le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici costituiscono opere realizzabili secondo il regime dell'attività edilizia libera e non richiedono dunque alcun titolo abilitativo.
Rientrano tra dette opere, a titolo esemplificativo: piccole strutture come altalene, scivoli, dondoli, panche, tavoli da picnic, cuccia del cane, casetta gioco bimbi, barbecue rimovibili, vasi, fioriere mobili e simili, ovvero tutti manufatti strutturalmente non ancorati a suolo e comunque destinati alla più comoda fruizione di aree pertinenziali di edifici.
Opere soggette a CILA: Le installazioni esterne fisse, in muratura o prefabbricate ( quli fioriere, fontane ornamentali, forni esterni in muratura o prefabbricati, gazebo) ove non riconducibili all'art. 6 commi 2, 3 e 4 del D.P.R. n. 380 del 2001, devono ritenersi ora assoggettate a previa comunicazione di inizio lavori asseverata ( e prima a DIA O SCIA) e, come tali, non sono in ogni caso sanzionabili con la demolizione che si commina solo, e tuttora, per gli interventi assoggettati a permesso di costruire ( cfr. TAR Abruzzo, L'Aquila, n.135/2017).
Il barbecue, dunque, quale installazione esterna fissa, in muratura o prefabbricata, ove non riconducibile nell'ambito del regime dell'attività edilizia libera non richiedente alcun titolo abilitativo ( art. 6 DPR 380/2001), deve ritenersi assoggettata a CILA e, in ogni caso, non è sanzionabile con la demolizione.
Demolizione di un'opera abusiva e litisconsorzio necessario
Opere soggette a SCIA semplice: L'art. 22 del DPR 380/2001 indica gli interventi realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività. In breve ed in generale si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti, nonché le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
Ed ancora, sono realizzabili mediante segnalazione certificata d'inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.
La realizzazione di interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro" ( art. 37 DPR 380/2001).
Per quanto concerne la scala esterna, la stessa ordinanza di demolizione evidenziava che la stessa avrebbe necessitato di una SCIA ai sensi dell'art. 22 del D.P.R. 380/2001. L'opera dunque, non è sanzionabile con la demolizione, bensì soltanto con una sanzione pecuniaria.
Infine pare doverosa una precisazione in virtù di quanto statuito dallo stesso TAR Campania, con sentenza n. 4999 del 19 luglio 2021. Qualora le opere edilizie, seppur pertinenziali o precarie e quindi assentibili con mera SCIA, ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, e non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica, deve legittimamente intimarsi la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, ai sensi dell'art. 27, comma 2, D.P.R. 380/2001.
