#1 Inviato 3 Gennaio, 2017 A causa di condizioni economiche molto difficili mi trovo costretta a vendere il mio appartamento: eseguita una perizia, sono emerse alcune difformità rispetto al progetto depositato dal costruttore (nello specifico non si tratta di opere eseguite in un secondo momento, ma di trascurabili difformità – identiche in tutti gli appartamenti – mai comunicate da chi costruì il condominio). L’immobiliare al quale mi sono rivolta mi ha detto che in queste condizioni non è possibile rogitare (e che anche qualora riuscissi, a distanza di anni l’acquirente potrebbe richiedere l’invalidazione dell’atto per le difformità in questione): l’unica soluzione è quella di effettuare una sanatoria in comune e aggiornare le mappe al catasto – ma le spese che mi sono state prospettate sono esorbitanti e fuori dalle mie possibilità. Vorrei poteste aiutarmi a capire se quella che mi è stata prospettata è l’unica soluzione, oppure se c’è qualche altra via. Grazie sin da ora!
#2 Inviato 3 Gennaio, 2017 l’unica soluzione è quella di effettuare una sanatoria in comune e aggiornare le mappe al catasto – ma le spese che mi sono state prospettate sono esorbitanti e fuori dalle mie possibilità. Sottoponi tale versione all'esame di un tecnico abilitato alla professione (geometra - ingegnere - architetto). A semplice sensazione personale e pur non conoscendo le difformità accertate, resto comunque interdetto sulla rigida indicazione di provvedere ad una sanatoria presso il comune: su questa tematica appurerei se non siano praticabili soluzioni alternative meno onerose... fin anche se risulta addirittura economicamente più conveniente ristabilire lo status originario. In base alle indicazioni del tecnico si capirà se servirà presentare pure la variazione catastale; sostanzialmente, se c'è anche un solo particolare diverso fra reale e mappa depositata, la variazione catastale si rende necessaria.
#4 Inviato 3 Gennaio, 2017 Anche se è una questione ricorrente in giurisprudenza, gli ultimi orientamenti sembrerebbero dar torto all'agente immobiliare. --link_rimosso-- A maggior ragione se negli atti la cosa è citata con chiarezza. Dopo l'aspetto legale, se vuoi, trovi quello tecnico.http://architetticampagna.blogspot.it/2014/10/la-commerciabilita-degli-immobili-con.html A volte, presso i caf dei sindacati più grandi trovi dei tecnici (geometri), molto preparati ed a costi non esorbitanti.
#5 Inviato 4 Gennaio, 2017 L'accertamento di conformità può essere effettuato se le difformità superano il 2% dei valori autorizzati con il progetto originario. Se si sta al di sotto non si può "regolarizzare" nulla. --link_rimosso-- L'appartamento è comunque commerciabile --link_rimosso--
#6 Inviato 4 Gennaio, 2017 Nel frattempo grazie per le risposte, per chi lo ha chiesto le incongruità rilevate dal perito sono: 2 porte spostate di una decina di centimetri, 1 colonna contenente una cappa (quelle che ci sono nei vecchi palazzi), di 10x10cm in un angolo dove non era stata riportata, 1 una porta finestra spostata di mezzo metro rispetto al progetto originale Le discrepanze rispetto al progetto sono comuni a tutto lo stabile e non si riferiscono solo al mio appartamento.
#9 Inviato 4 Gennaio, 2017 Nel frattempo grazie per le risposte, per chi lo ha chiesto le incongruità rilevate dal perito sono: 2 porte spostate di una decina di centimetri, 1 colonna contenente una cappa (quelle che ci sono nei vecchi palazzi), di 10x10cm in un angolo dove non era stata riportata, 1 una porta finestra spostata di mezzo metro rispetto al progetto originale Le discrepanze rispetto al progetto sono comuni a tutto lo stabile e non si riferiscono solo al mio appartamento. Come hai giustamente evidenziato si tratta di "trascurabili difformità". Si tratta nella sostanza di "modifiche" (tutte) che NON incidono sui parametri urbanistici. Quindi NON inficiano il permesso di costruzione, a suo tempo rilasciato. - 2 porte spostate di una decina di centimetri > sul progetto depositati è indicato con relative quote dimensionali l'esatta posizione delle 2 porte ? Io penso di no! perchè non si quaota la posizione delle porte! anche nei progetti più dettagliati - 1 colonna contenente una cappa > è una parte impiantistica, se vogliamo, che si puo anche non mettere nel progetto, per poi sceglierne la più opportuna ubicazione in fase di realizzazione. La sua presenza è ininfluente! - 1 una porta finestra spostata di mezzo metro rispetto al progetto originale > per essa vale quanto detto per le 2 porte. Per le "modifiche" che indichi NON esiste nessun rischio di invalidazione dell’atto. Le stesse "modifiche" a mio avviso sono cosi ridicole che non serve sanatoria! Per quanto concerne aggiornare le planimetrie catastali: la norma di settore OBBLIGA (ripeto obbliga) l'aggiornamento catastale SE, e soltanto se, le modifiche sono tali da modificare ANCHE la rendita catastale dell'immobile. E quelle modifiche non rientrano in questo caso. A mio avviso l'immobiliare dice sciocchezze o ti vuol proporre di far eseguire il tutto da un suo tecnico di fiducia ..... e capisci perfettamente il perchè. Oppure posso pensare che tra i loro agenti ve ne è uno che è anche tecnico. E' sufficiente che le ridicoli modifiche siano portate all'evidenza dell'acquirente e indicate nel rogito, al contempo indicando ed evidenziando che le stesse non modificano la rendita catastale ...... queste cose sono "pane quotidiano" per i notai. PS: per diversi anni ho fatto, anche, consulenza tecnica e pratiche per un noto marchio di vendite immobiliari. 1
#10 Inviato 4 Gennaio, 2017 Grazie per le numerose risposte e per i collegamenti che avete cercato e condiviso! Sfogliando i vari articoli e leggendo le vostre risposte, mi sembra di capire che in presenza di difformità lievi (come in questo caso), un eventuale rogito non possa venire invalidato. Che è l’aspetto più importante e del quale mi preme sincerarmi… per contro parlando con l’immobiliare, questi mi ha riferito di casi nei quali un porta spostata di pochi centimetri ha effettivamente portato all’annullamento di un rogito a distanza di più di un anno. Non so davvero che pesci prendere. Volendo approfondire ulteriormente (e arrivare ad una conferma o smentita definitiva), come mi consigliate di procedere? Prendere contatto con qualche responsabile in comune? Contattare un notaio? Sapete consigliarmi?
#11 Inviato 4 Gennaio, 2017 Se dopo tutto quello che ti e stato postato e dettagliatamente detto e spiegato ti poni ancora queste domande...... allora lascia perdere quello che qui ti e' stato detto. Credi a quello che ti dice l'immobiliare e al loro parere più pertinente, anche di più di quello di addetti ai lavori qui intervenuto. poi la tua domanda
#12 Inviato 4 Gennaio, 2017 le conferme di quanto ti è stato qui riferito le puoi avere solo da un tecnico che nulla abbia a che fare con quella immobiliare. Il motivo di ciò è perfettamente intuibile...
#13 Inviato 5 Gennaio, 2017 Se dopo tutto quello che ti e stato postato e dettagliatamente detto e spiegato ti poni ancora queste domande...... allora lascia perdere quello che qui ti e' stato detto. Credi a quello che ti dice l'immobiliare e al loro parere più pertinente, anche di più di quello di addetti ai lavori qui intervenuto. poi la tua domanda Mi dispiace, la mia non voleva essere una mancanza di rispetto né tantomeno di riconoscenza nei tuoi e di chi mi ha risposto prima di te. Ti chiedo di metterti nei miei panni: 1. L’immobiliare (che non mi ha proposto un suo tecnico, ma si è limitato ad avvisarmi) mi ha spiegato che se qualcuno sceglie di acquistare l’appartamento in esame sottoscrivendo un mutuo allora il geometra della banca rischia di bloccare quasi sicuramente la cosa. Qualora così non fosse o ancora nello scenario che l’acquirente procedesse all’acquisto senza mutuo, il rischio sarebbe quello di trovarsi l’atto invalidato a distanza di anni e costretta così a restituire tutto. 2. Un geometra (che non ha nulla a che vedere con l’immobiliare) conferma quanto sopra e mi dice che devo effettivamente procedere a regolarizzare le irregolarità, ma posso farlo mentre concludo la vendita. 3. Un secondo geometra afferma che si può vendere purché l’acquirente sia debitamente informato delle discrepanze esistenti. 4. Da questa conversazione e dagli articoli/collegamenti riportati sembra che si tratti di irregolarità lievi che non possano pregiudicare la validità di un rogito. Di fronte alla stessa questione, ho ricevuto 4 risposte differenti: “devo regolarizzare prima”, “devo regolarizzare durante”, “lo farà l’acquirente purché sia informato”, “non devo regolarizzare affatto” (e mentre scrivo, parlandone con il commercialista mi ha riportato di un caso dove il notaio in sede di rogito ha suggerito che le parti si accordassero dividendo le spese per la regolarizzazione). Non è davvero mancanza di gratitudine… ma c’è potenzialmente tanto in gioco (in termini economici, di problemi, cause e così via), per questo domandavo consiglio su come e dove approfondire ulteriormente la questione arrivando ad una risposta univoca.
#14 Inviato 5 Gennaio, 2017 La versione univoca forse è solo quella dell'Autorità in materia, ovvero l'AdT, oggi AdE. Il problema è capire se nel tuo caso può essere dichiarata in atto la conformità alla pl.cat. come prevede la legge. Armati di pazienza e leggi la circolare al link ed informati su eventuali aggiornamenti o modifiche. Sul sito dell'AdE trovi i contatti. Se alla fine, il notaio ti dice che la dichiarazione di conformità è legittima e non mendace, mi pare un discorso chiuso. Le pagine importanti sono intorno alla 10.http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/SoleOnLine5/_Oggetti_Correlati/Documenti/Norme%20e%20Tributi/2010/07/circolare-Agenzia_territorio-2-2010-09lug2010.pdf Ciao
#15 Inviato 5 Gennaio, 2017 Riporto quello che è indicato alla pag. 10 del riferimento: --link_rimosso-- CIRCOLARE N. 2/2010 del 9 luglio 2010 indicato da "efisio" L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale non influente sulla corretta determinazione della rendita Faccio notere che in un progetto l'indicazione delle porte sono dei catatteri grafici col fine di indicare il punto di accesso alla stanza, quindi dove metto - metto la porta è ininfluente! Poi lo stesso documento continua Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, qualilo spostamento di una portao di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità Che. in sintesi, è quello che già veniva evidenziato sopra, con espressioni di più facile comprensione anche da parte di lettori non tecnici. Per quanto concerne aggiornare le planimetrie catastali: la norma di settore OBBLIGA (ripeto obbliga) l'aggiornamento catastale SE, e soltanto se, le modifiche sono tali da modificare ANCHE la rendita catastale dell'immobile. E quelle modifiche non rientrano in questo caso. 1. L’immobiliare (che non mi ha proposto un suo tecnico, ma si è limitato ad avvisarmi) mi ha spiegato che se qualcuno sceglie di acquistare l’appartamento in esame sottoscrivendo un mutuo allora il geometra della banca rischia di bloccare quasi sicuramente la cosa. Qualora così non fosse o ancora nello scenario che l’acquirente procedesse all’acquisto senza mutuo, il rischio sarebbe quello di trovarsi l’atto invalidato a distanza di anni e costretta così a restituire tutto. È probabile che ne senso che si riferiscono ad altre loro esperienze ove le modifiche erano di natura più grave. 2. Un geometra (che non ha nulla a che vedere con l’immobiliare) conferma quanto sopra e mi dice che devo effettivamente procedere a regolarizzare le irregolarità, ma posso farlo mentre concludo la vendita. Ti ha riferito in tale modo in quanto il suo parere non è DISINTERESSATO, il suo obbiettivo era di assumere l’incarico da parte tua. 3. Un secondo geometra afferma che si può vendere purché l’acquirente sia debitamente informato delle discrepanze esistenti. Ecco, lui ti ha dato la vera risposta, ed in modo disinteressato e onesto (e mentre scrivo, parlandone con il commercialista mi ha riportato di un caso dove il notaio in sede di rogito ha suggerito che le parti si accordassero dividendo le spese per la regolarizzazione). Il commercialista ti ha anche detto in quel caso di quali variazioni si trattava ? non bisogna generalizzare ma bisogna distinguere caso per caso. Se non vuoi credere a dei pareri disinteressati, credi alla CIRCOLARE N. 2/2010 del 9 luglio 2010 dell’agenzia delle entrate/territorio
#16 Inviato 5 Gennaio, 2017 Avendo anch'io accennato nel post n.4 alla menzione in atto a tale situazione, ci ritorno. Tale passaggio è importante, in quanto a mio avviso potrebbe (e ripeto "potrebbe"), sollevare il promissario venditore da rischi futuri. Infatti, se il notaio procede, ma un domani un giudice dirà che è nullo, è colpa di chi ha venduto? Mi pare molto strana la eventuale convalida di nullità per un aspetto che l'acquirente conosceva. E poi, c'è tanto di legge e circolare in merito.. L'unica cosa, è che tale aspetto lo specificherei bene anche nell'eventuale compromesso, in modo da prevenire richieste di penali in caso contrario.
#17 Inviato 5 Gennaio, 2017 Però mi sa che qui si fa confusione fra regolarità catastale (prevista dalla legge e dalla circolare menzionata) e quella urbanistica. L'OP fa riferimento alla mancata conformità urbanistica.
#18 Inviato 5 Gennaio, 2017 Per la questioni qui trattate, quali sarebbero le difformità urbanistica ossia la mancata conformità urbanistica ??? L'OP ? ossia !
#19 Inviato 5 Gennaio, 2017 Non è davvero mancanza di gratitudine… ma c’è potenzialmente tanto in gioco (in termini economici, di problemi, cause e così via), per questo domandavo consiglio su come e dove approfondire ulteriormente la questione arrivando ad una risposta univoca. Visto che il notaio di solito lo sceglie l'acquirente, scegliti un notaio ed a questo sottoponi tutte le risposte che hai ricevuto e le tue perplessità. A prescindere dall'assortimento di risposte ricevute, sarà comunque il notaio ad indicarti la giusta via, perché senza il suo assenso non si rogiterà.
#20 Inviato 5 Gennaio, 2017 Però mi sa che qui si fa confusione fra regolarità catastale (prevista dalla legge e dalla circolare menzionata) e quella urbanistica. L'OP fa riferimento alla mancata conformità urbanistica. Dalla circolare, pag 2: ".........devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie." Ed è una legge. Quindi si parla di dichiarazione di conformità dello stato attuale alla planimetria. Dov'è la confusione?
#21 Inviato 5 Gennaio, 2017 ma forse non ci siamo capiti A prescindere da quello che la circolare indica, quelle minuzzie bollate come variazioni o modifice o come le vogliamo chiamare ..... in realtà non sono nulla. Non influiscono ne sugli aspetti di natura edilizia-urbanistica, ne su quelli di natura catastale.
#22 Inviato 5 Gennaio, 2017 Per la questioni qui trattate, quali sarebbero le difformità urbanistica ossia la mancata conformità urbanistica ???L'OP ? ossia ! L'OP (original poster = colui che scrive il primo messaggio nel thread) dice che lo stato dei fatti non corrisponde al progetto depositato dal costruttore. Questo dicasi mancanza di conformità urbanistica che è ben altra cosa dal fatto che la piantina depositata in catasto è diversa. Fra l'altro il catasto NON è probatorio e serve solo a fini fiscali. Indi per cui occorre stabilire se le difformità rilevate siano "parziali" ovvero sotto la soglia de 2% già citata. Questo lo può dire solo un tecnico con carte alla mano. Per poter rogitare l'immobile questo DEVE essere esente da gravami di abusi edilizi ed avere il catastale conforme allo stato dei fatti. Punto. Se mi chiedete dov'è la confusione è perché ignorate la differenza fra conformità urbanistica e conformità catastale... Sono due cose diverse. Una semplice ricerca su Google dissiperà tutti i vostri dubbi.
#25 Inviato 6 Gennaio, 2017 L'edificio risale ai primi anni '60 Ottimo! --link_rimosso-- http://www.notariato.it/sites/default/files/5389.pdf
