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Seminterrato che diventa abitazione: serve il permesso di costruire

Cambio di destinazione d'uso da cantina-garage a civile abitazione: non bastano la Dia o la Scia. La sanzione è la demolizione.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

La normativa edilizia e urbanistica italiana è complessa e talvolta di difficile comprensione. Forse è questo il motivo che conduce alla commissione dei tanti abusi di cui spesso si legge nella giurisprudenza.

È il caso di una recente pronuncia del Tar Campania (sent. n. 4999 del 19 luglio 2021), secondo cui il cambio di destinazione d'uso da cantina-garage a civile abitazione, poiché comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire. Insomma: se il seminterrato diventa abitazione, serve il permesso di costruire. Approfondiamo la vicenda.

Da seminterrato ad abitazione: il caso

Avverso un'ordinanza di demolizione degli abusi e di ripristino dei luoghi proponeva ricorso il proprietario di un immobile che aveva trasformato la propria cantina-garage in una civile abitazione.

A propria difesa il ricorrente riferiva che:

Cambio di destinazione d'uso, alcune considerazioni

  • per il tipo di lavori effettuati fosse sufficiente una semplice Dia;
  • l'intervento sarebbe consistito in una mera trasformazione di un volume già esistente mutandone solo la destinazione; l'intervento oggetto dell'ordinanza demolitoria impugnata pertanto, esattamente come richiede la legge, non avrebbe comportato nessuna modifica né di volume né di superfice né dell'aspetto esteriore dell'immobile, trattandosi di cambio di destinazione d'uso c.d. "funzionale", ovverosia non accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie;
  • trattandosi di lavori realizzati molto tempo prima dell'adozione del provvedimento sanzionatorio, l'Amministrazione avrebbe dovuto specificare con adeguata motivazione, le ragioni di interesse pubblico concrete ed attuali che, a distanza di molti anni dall'ultimazione dei lavori, ne impongono la demolizione.

Da seminterrato ad abitazione: la decisione del Tar

Secondo il Tar Campania (sent. n. 4999 del 19 luglio 2021), per costante e pacifica giurisprudenza, il cambio di destinazione d'uso da cantina-garage a civile abitazione, poiché comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (ex multis, T.A.R. Campania - Napoli, sez. III, 03/01/2020, n.31;. Tar Liguria - Genova, sez. I, 26/07/2017, n. 682; Cassazione penale, sez. III, 05/04/2016, n.26455).

Deve dunque essere respinto il motivo con il quale il ricorrente deduce che l'intervento edilizio in questione sarebbe stato autorizzabile con semplice Dia, la cui eventuale omessa presentazione avrebbe al più comportato l'applicazione di una sanzione pecuniaria.

Modifica della destinazione d'uso: quali limiti?

Secondo il Tar Campania, peraltro, anche laddove la trasformazione da seminterrato ad abitazione civile fosse stata realizzabile con Dia, la sanzione demolitoria sarebbe comunque stata legittima.

Infatti, la giurisprudenza ha stabilito che, ove gli interventi edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico (com'era avvenuto nel caso di specie), stante l'alterazione dell'aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand'anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, autorizzabili con mera Dia, l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica.

Da seminterrato ad abitazione: il tipo di sanzione

Secondo il Tar Campania, nel caso di costruzione abusiva priva di permesso di costruire non c'è sanzione diversa dalla demolizione.

Il ricorrente chiedeva infatti, in subordine a tutte le altre pretese, che venisse comminata una mera sanzione amministrativa economica anziché la demolizione dell'opera e il ripristino dei luoghi.

Come tuttavia ricordato all'interno della medesima pronuncia, per il mutamento di destinazione di un locale da cantina-garage a civile abitazione, deve ritenersi legittimo l'operato della P.A., cui si imponeva l'applicazione dell'art. 31 d.P.R. 380/2001, secondo cui, per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, si impone all'Amministrazione di ingiungere al responsabile dell'abuso la relativa demolizione e il ripristino dello status quo ante.

La modifica della destinazione d'uso di un sottotetto

Va, inoltre, ricordato che in tema di edilizia, nel modello legale di riferimento, non vi è spazio per apprezzamenti discrezionali, atteso che l'esercizio del potere repressivo mediante applicazione della misura ripristinatoria costituisce atto dovuto, per il quale è in re ipsa l'interesse pubblico alla sua rimozione.

Inoltre, come ricordato in precedenza, anche se si fosse trattato di opere realizzabili con semplice Dia, la sanzione sarebbe stata identica per via del presenza del vincolo paesaggistico: ove infatti gli interventi edilizi ricadano in zona assoggettata a tale vincolo, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica.

Aspetti probatori dei dati catastali

Scarica TAR Campania 19 luglio 2021 n. 4999

Cerca: abitazione seminterrato serve

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Nuccio
Nuccio 14-10-2021 16:35:51

a messina nel complesso ove abito garage , cantine sono diventati abitazione col beneplacito del comune come pure una canna fumaria gazebi........naturalmente a conoscenza dell'amministratore che nonostante una delibera assembleare ( del 2017 )non sollecita l'ingegnere nominato a presentare la variazione dei millesimi " peggio di così " certo dovrei rivolgermi all'Autorità giudiziaria...... le Leggi esistono ma, "facci causa..."

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Gianluca
Gianluca 14-10-2021 17:35:27

Vi ho già scritto in passato senza ottenere alcuna risposta in merito, ci riprovo adesso: dalla mia porta finestra per accedere in giardino subito uscendo, è posta una grata che protegge un cavedio dal quale entra luce per un locale che in tempi di visione della casa mi fu prospettato come cantina, ma adesso adibito ad abitazione. Lascio immaginare che il proprietario nonché inquilino ogni volta che cucina mi sale l’odore su, senza considerare che in questo cavedio oltre alla finestra di questo ambiente, c’è nè un’altra più piccola ossia quella del bagno. Solo dall amministratore di condominio è considerato appartamento, ma al catasto figura ancora cantina, credo perché una volta accatastata in quel modo non possa più cambiare l’uso anche per mancanza di abitabilità, eppure io la subisco. È una cosa perseguibile?

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