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Immobile in comproprietà e istanze di sanatoria
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Immobile in comproprietà e istanze di sanatoria

Nel caso di comunione dei beni, chi può presentare istanza per regolarizzare l'abuso edilizio? Quando c'è frazionamento artificioso delle domande?

Avv. Mariano Acquaviva  

La legislazione italiana in materia edilizia è molto complessa, tanto che a volte, anche se in perfetta buona fede, si commettono illeciti anche quando si è assistiti da tecnici di comprovata esperienza.

Nel caso di opere costruite in difformità, cioè violando i precetti di legge, è normalmente possibile agire in sanatoria, cioè attivare un procedimento speciale che consente di mettersi in regola ed evitare sanzioni.

Con questo contributo ci soffermeremo sulle istanze di sanatoria in caso di immobile in comproprietà.

Va subito precisato che, quando si intende porre fine a un abuso edilizio, è possibile ricorrere a due strumenti: il primo, ordinario, è la sanatoria; il secondo, straordinario, è il condono.

Come vedremo, quest'ultimo è un rimedio eccezionale in quanto introdotto da leggi speciali per una limitata durata di tempo.

La sanatoria, invece, è il rimedio ordinario messo a disposizione, in maniera permanente, dall'ordinamento giuridico italiano.

Sia nel caso di condono che di sanatoria, si pone il problema di capire cosa accade se l'immobile abusivo sia formalmente intestato a più soggetti. In altre parole: chi deve presentare l'istanza di sanatoria per un immobile in comproprietà? È sufficiente la richiesta di un solo proprietario oppure serve l'accordo di tutti? Prosegui nella lettura se cerchi risposte a queste domande.

Condonare la veranda. Che cos'è il permesso in sanatoria?

Condono e sanatoria: differenza

Come ricordato in premessa, è importante distinguere tra condono e sanatoria. Il condono è una legge eccezionale dello Stato con cui si invitano i cittadini non in regola con la legislazione urbanistica a segnalare spontaneamente all'autorità competente la propria situazione al fine di ottenere un'agevolazione per la messa in regola.

In pratica, il condono è una sorta di perdono che lo Stato concede a coloro che hanno infranto la legge. Il tipico condono è quello edilizio, ma esso può aversi anche in altri ambiti, come ad esempio quello fiscale.

Diversa invece è la sanatoria, che è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.

Condono edilizio: come beneficiarne?

Il condono edilizio è un rimedio eccezionale: si tratta infatti di una legge (finora in Italia se ne sono avute solamente tre) che consente la regolarizzazione di una posizione illecita.

La portata del condono è stabilita di volta in volta dalla legge stessa: ad esempio, il condono può essere previsto per costruzioni realizzate in zone non edificabili, oppure che superano i limiti volumetrici fissati dalle norme, o le distanze minime previste dalla legislazione, ecc.

Senza il consenso degli altri condomini, il comune può negare la sanatoria sulla tettoia abusiva

A quel punto, il cittadino che voglia ravvedersi deve autodenunciarsi presso l'autorità competente (ad esempio, l'ufficio tecnico del Comune), pagare una sanzione amministrativa per l'illecito compiuto e, nel caso in cui l'opera abusiva abbia addirittura violato le leggi penali, un'altra somma a titolo di oblazione, estinguendo così il reato commesso.

Effetti del condono edilizio

Pur non essendo una sanatoria in senso stretto, il condono edilizio ha comunque come effetto quello di porre fine ad una situazione di illegalità. Questo, però, non significa ogni tipo di anomalia venga cancellata.

La Corte di Cassazione, a proposito del condono avutosi nel 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47), ha stabilito che il condono edilizio si limita a regolarizzare le opere edilizie rispetto agli ordinamenti amministrativi, penale e fiscale, ma non incide sui rapporti tra i privati; ciò significa che, in caso di violazione delle norme sulle distanze, il danneggiato può chiedere il ripristino o, se ne ricorrano i requisiti, il risarcimento del danno (Cass., sent. n. 4901 del 16.11.1989).

Di conseguenza, il fatto che la legge rinunci a punire chi si avvale del condono non significa che anche i privati, danneggiati dall'abuso, debbano fare altrettanto, cioè debbano rinunciare a tutelare i propri interessi. Da tanto consegue che colui che ottiene il condono, se ha fatto pace con lo Stato, dovrà comunque vedersela con il cittadino la cui posizione giuridica sia lesa dal suo illecito.

La veranda comporta un aumento di superficie: quando necessita di un permesso di costruire?

Sanatoria: cos'è e come funziona?

Secondo l'art. 36 del testo unico in materia edilizia (d.P.R. n. 380/2001), in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Per la precisione, il permesso in sanatoria può essere chiesto:

  • nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità da esso o con variazioni essenziali, fino alla scadenza del termine di 90 giorni concesso per provvedere alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi;
  • nelle ipotesi di interventi di ristrutturazione in assenza di permesso di costruire o in totale o parziale difformità da esso, fino alla scadenza del congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.

Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

La concessione del permesso in sanatoria presuppone che l'intervento edilizio (nel nostro caso, la realizzazione della veranda) sia comunque conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia (ad esempio, al piano regolatore generale comunale) vigente sia al momento in cui l'opera è stata realizzata, sia al momento di richiesta formale della sanatoria (cosiddetta doppia conformità).

=> Incendio, locali abusivi e risarcimento danno.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Contro il silenzio diniego è possibile proporre ricorso al tribunale amministrativo regionale competente per territorio.

Condono immobile in comproprietà: chi può fare istanza?

Secondo la giurisprudenza, il soggetto legittimato alla richiesta del condono deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene, non essendo invece legittimato il semplice proprietario pro quota o il comproprietario di un immobile.

Così il Consiglio di Stato: «In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile […] la domanda di rilascio di titolo edilizio - sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati - dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull'immobile, potendosi ritenere d'altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l'esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari» (Consiglio di Stato, Sez. IV, 7 settembre 2016, n. 3823).

Gli abusi edilizi in condominio

Insomma: l'istanza per mettere in regola l'immobile abusivo deve provenire da tutti i contitolari. Ciò vale tanto per la richiesta di condono quanto per quella di sanatoria.

Diversa è la situazione in caso di coniugi in comunione legale dei beni. In questa ipotesi, infatti, secondo il Consiglio di Stato (sent. 12 marzo 2020, n. 1766), anche il singolo coniuge può validamente presentare istanza di condono, poiché in tema di comunione legale dei beni ogni soggetto è proprietario non pro quota ma indistintamente dell'intero bene.

Per questa ragioni, il coniuge deve ritenersi legittimato a presentare anche uti singuli l'istanza di sanatoria, avendo la stessa, peraltro, effetti favorevoli anche nei confronti del coniuge rimasto inerte.

Molteplici istanze di sanatoria: quand'è illegale?

Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 10017 del 15 marzo 2021; sent. n. 20420 dell'8 aprile 2015), nel caso di unico immobile rispetto al quale non sia stata effettuata alcuna divisione né siano stati costituiti diritti di proprietà o di godimento su singole porzioni, non sono legittimati a presentare distinte istanze di sanatoria coloro che abbiano la mera disponibilità di fatto di specifiche porzioni del bene, configurando ciò un artificioso frazionamento della domanda volto ad eludere il limite legale di volumetria dell'opera per la concedibilità della sanatoria.

Sanatoria per tutti coloro che hanno venduto immobili a prezzi di mercato

In pratica, secondo la giurisprudenza, non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi.

Si tratta di un illecito espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate all'esecuzione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, così da costituire una costruzione unica.

Secondo la Cassazione sopra citata (sent. n. 10017 del 15 marzo 2021), «Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all'accorpamento di unità immobiliari, tuttavia, tali operazioni possono configurare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, sicché ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite ad una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità».

La regola è, pertanto, rappresentata dall'unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico, con la sola eccezione della consentita presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia ad oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in un'unica costruzione unitaria.

=> Comunione pro diviso e pro indiviso

A stesse conclusioni è giunta un'altra sentenza del giudice della nomofilachia (sentenza n. 21080 del 28 maggio 2021): nel caso di bene immobile in comproprietà per il quale non sia stata operata alcuna divisione né costituito un distinto diritto di proprietà su una porzione dello stesso, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza delle leggi sul condono edilizio costituisce un frazionamento artificioso della domanda finalizzato all'elusione del limite legale di volumetria dell'opera per la concedibilità della sanatoria.

In altri termini, non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illegale lo stratagemma di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono ad esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica.

Deve dunque ritenersi esclusa la legittimazione alla presentazione di più domande di condono anche da parte dei comproprietari prima di un'eventuale divisione dell'immobile.

Comunione incidentale atipica: circostanze e spese

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