Capita spesso che, per rendere più facilmente accessibile il terrazzo condominiale, si decida di costruire una scala esterna, magari che funga da collegamento con un balcone o un giardino. Indubbiamente si tratta di una soluzione pratica, che apporta diversi vantaggi, ciononostante la sua realizzazione necessita di una serie di considerazioni preliminari per evitare che ne venga ordinata la rimozione.
In molti casi capita che a installarla sia il condomino che ha l'uso esclusivo della terrazza, ovvero di quel ripiano di copertura dell'edificio che, a differenza del lastrico solare, risulta anche "praticabile" in quanto, ad esempio, pavimentato e delimitato da balaustre, ringhiere o muretti.
Oltre a coprire le verticali di edifici sottostanti, la terrazza è dunque idonea a fornire affaccio e ulteriori comodità (T.A.R. Lazio, n. 4043/2016).
La terrazza dunque, può anche non essere comune, ma di proprietà o attribuita in uso esclusivo a uno dei condomini. Ciò influisce su diversi aspetti, ad esempio, sulla ripartizione degli oneri per quanto riguarda manutenzione, riparazioni o ricostruzioni (cfr. art. 1126 c.c.).
Fori di areazione sulla facciata e alterazione del decoro
Installazione scala esterna
Il proprietario, dunque, ben potrebbe decidere di installare una scala, non interna, bensì esterna che, ad esempio, dal balcone del suo appartamento sottostante (o dal giardino) conduce alla terrazza attribuitagli in uso esclusivo o di sua proprietà.
Certo, trattandosi di beni di sua proprietà e nel rispetto della normativa in termini di permessi e autorizzazioni, la possibilità di compiere simili interventi è in linea di massima consentita in Condominio. Ciononostante, l'esercizio del proprio diritto rischia comunque di con gli interessi degli altri condomini.
Ciò si desume anche dalla previsione di cui all'art. 1120 c.c. laddove afferma che "nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio".
Si tratta di elementi che, di fatto, si pongono come limiti alla possibilità di installazione della scala esterna. Inoltre, pur non richiedendo che l'assemblea condominiale debba esprimersi sulla possibilità di effettuare o meno tale intervento, la norma impone all'interessato di doverne dare preventiva notizia all'amministratore il quale poi ne riferirà in assemblea.
Il rispetto del decoro architettonico
Come anticipato, tra i limiti normativamente previsti in relazione agli interventi effettuati dal proprietario, ad esempio l'installazione della scala esterna di cui abbiamo accennato, figura il rispetto del decoro architettonico dell'edificio.
Tale concetto, a cui fanno riferimento in via incidentale diverse disposizioni del codice civile, non è tuttavia di rapida comprensione in quanto non ne viene offerta puntuale definizione all'interno del codice stesso. Il risultato è che a delinearne il perimetro è stata nel corso degli anni la giurisprudenza.
La Suprema Corte ha definito il decoro architettonico come "l'estetica complessiva data dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali che conferisce un'armoniosa fisionomia ed un'unica impronta all'aspetto dell'edificio" (cfr. Cass. n. 1286/2010).
Condizionatori sui balconi e decoro dell'edificio
Si tratta di un concetto potenzialmente applicabile a ogni tipo di immobile, anche se non dotato di particolare design o pregio storico artistico in quanto sostanzialmente la struttura di ogni fabbricato possiede una sua fisionomia e linee armoniche che, seppur estremamente semplici, ne caratterizzano la specifica identità anche in considerazione dei suoi elementi costruttivi.
Sempre la giurisprudenza ritiene che il decoro architettonico possa essere considerato alla stregua di un bene comune (cfr. Cass. n. 17398/2004 e n. 8830/2008) a cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni (Cass. n. 1472/1965).
Infine, per quanto riguarda l'ambito condominiale, l'art. 1138 c.c. precisa espressamente che il regolamento di condominio debba contenere le norme per la tutela del decoro dell'edificio.
Ulteriori disposizioni, anche più rigorose, che derogano o integrano il dettato codicistico, potrebbero inoltre essere presenti all'interno dei regolamenti condominiali di natura contrattuale (predisposti dal costruttore o dall'unico originario proprietario dell'edificio e accettato con i singoli atti di acquisto dai condomini) oppure in quelli adottati in sede assembleare con il consenso unanime dei condomini.
Reti antivolatili su balconi e decoro dell'edificio
Scala esterna e alterazione del decoro architettonico
La verifica relativa a un'eventuale alterazione del decoro architettonico, dunque, parte da quanto previsto dal regolamento condominiale.
Inoltre, qualora i condomini ritengano che la scala esterna comprometta il decoro dell'edificio, ben potrebbero adire il giudice affinché questi valuti se l'alterazione sussista e sia "apprezzabile", ovvero si traduca in un'effettiva lesione della linea armonica della struttura recando un pregiudizio economico che comporta un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese.
Per quanto riguarda la valutazione circa l'alterazione del decoro non è possibile fare riferimento a generalizzazioni, in quanto la stessa risente di un'amplissima discrezionalità rimessa, caso per caso, al giudice di merito investito della casua, la cui decisione è spesso correlata alle risultanze della CTU.
Inoltre, il giudizio del magistrato, se non appare illogico o carente in motivazione, risulta insindacabile in sede di legittimità.
Quando la canna fumaria può essere installata sul muro perimetrale.
Un precedente riguardante proprio la realizzazione di una scala poggiata sulla facciata laterale dell'edificio si rinviene, tra gli altri, nella sentenza n. 360/2011 del Tribunale de L'Aquila. Nel caso di specie il magistrato ha ritenuto integrata la lamentata alternazione del decoro architettonico dell'edificio.
Sulla scorta delle risultanze dell'espletata CTU, il giudicante ha ritenuto che l'immobile oggetto di causa, successivamente alla realizzazione della scala esterna metallica, avesse subito una lesione del "decoro architettonico" essendo intervenuti
mutamenti idonei ad apportare una disarmonia nell'insieme e che si risolvono in un deterioramento del suo carattere estetico, nonché dell'aspetto architettonico inteso come caratteristica principale insita nello stile architettonico del manufatto".
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