Superbonus del 110% e stato legittimo
Una delle domande maggiormente ricorrenti quando si parla di superbonus riguarda la presenza di abusi edilizi.
Che il problema sia reale piuttosto che meramente accademico lo dimostra il fatto che uno dei tanti interventi posti in essere dal Legislatore nelle modifiche dell'art. 119 d.l. Rilancio (la norma che disciplina il superbonus del 110%) ha proprio riguardato lo stato legittimo degli immobili.
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Si badi: come specificato dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020 le situazioni di non conformità urbanistiche dell'immobile non sono di competenza dell'Agenzia medesima.
Come dire: l'Agenzia non indaga sulla presenza di abusi edilizi.
Ciò, però, non basta per fare venire meno ogni situazione d'incertezza. Al contrario. Se non indaga l'AdE potrebbe farlo un altro ente, nello specifico il comune.
In relazione ai controlli dell'ente preposto - il comune per l'appunto - ed alle conseguenze nel caso di accertata irregolarità c'è una disposizione normativa, l'art. 49 del d.p.r. n. 380/01.
In particolare, ai sensi del primo comma della norma citata «gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici».
In sostanza il ragionamento è questo: se la casa ha un abuso, ogni intervento anche se formalmente regolare è considerato irregolare, poiché l'irregolarità di fondo attrae in sé ogni intervento. Come dire: ciò che è abusivo non consente regolarità.
Stato legittimo, che cos'è e come si prova?
È evidente che la situazione di fondo così delineata rischia di compromettere ogni intervento di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico rientranti nell'ambito del così detto superbonus del 110%.
Fondamentale, allora, è che l'immobile si presenti in stato legittimo. Che cosa s'intende con questa locuzione?
Come per le questioni afferenti alla perdita del diritto ai benefici fiscali in caso di difformità edilizie, anche per la nozione di stato legittimo bisogna guardare al contenuto del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in ambito edilizio, cioè il d.p.r. n. 380/01.
Lo stato legittimo, specifica il secondo comma dell'art. 9-bis dello decreto citato specifica che «è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
La mia casa dev'essere com'è sul progetto sulla cui base ne è stata abilitata la costruzione, ovvero come è descritta nell'ultimo intervento modificativo assentito.
Superbonus: alternative alla detrazione e responsabilità di fornitori e cessionari
Se la casa parte come abitazione con due bagni e con una data planimetria, la creazione di un ulteriore bagno, se ciò è possibile, deve essere segnalata con contestuale aggiornamento di planimetria, ecc. Viceversa non si perde il così detto stato legittimo.
Idem per il tanto menzionato caso delle verande: se c'è una veranda dove prima c'era un balcone o si è costruito legittimamente quel vano, o si è ottenuta una sanatoria, oppure quell'abitazione non sarà in stato legittimo.
La norma in esame specifica altresì che «per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
Lo stato legittimo in assenza di attestazioni documentali di partenza può essere comunque desunto da qualche elemento in grado di dimostrare qual era questa condizione. Questo in sostanza dice la norma.
Sintesi: se l'abitazione sulla quale si vogliono eseguire interventi rientranti nel così detto superbonus del 110% non è in stato legittimo, ciò il tecnico che dovrebbe asseverare ciò non può farlo data la presenza di difformità urbanistiche, allora o si sana la situazione oppure è meglio lasciare perdere.
Stato legittimo condominio e abitazioni
Nel caso di edificio in condominio ci si è domandati se lo stato legittimo dovesse riguardare l'edificio nella sua interezza sicché anche la presenza di irregolarità in una sola unità immobiliare potesse pregiudicare l'accesso alla detrazione del 110%.
Per scongiurare tale evenienza, si diceva in principio, uno degli interventi modificativi dell'art. 119 d.l. Rilancio ha proprio riguardato questo aspetto.
In particolare, nella norma indicata è stato inserito il comma 13-ter a mente del quale le asseverazioni dei tecnici abilitati riguardanti lo stato legittimo degli edifici sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Come dire: se l'intervento per il quale si può usufruire del superbonus del 110% riguarda solamente le parti comuni, lo stato legittimo dell'edificio dovrà riguardare solamente queste e non anche eventualmente le unità immobiliari in esso presenti.
Lo scopo della norma pare chiaro: dato che la maggior parte delle irregolarità urbanistiche negli edifici in condominio è presente nelle abitazioni, non richiedendo l'asseverazione del loro stato legittimo si dovrebbe agevolare il lavoro dei tecnici e la possibilità di fruire del superbonus del 110%.
Vizi e difformità delle opere, la garanzia contrattuale
