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Superbonus abusi edilizi nelle case e condominio, facciamo chiarezza
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Superbonus abusi edilizi nelle case e condominio, facciamo chiarezza

Abitazioni con difformità edilizie, quando è un problema per il superbonus?

Avv. Alessandro Gallucci  

Superbonus del 110% e stato legittimo

Una delle domande maggiormente ricorrenti quando si parla di superbonus riguarda la presenza di abusi edilizi.

Che il problema sia reale piuttosto che meramente accademico lo dimostra il fatto che uno dei tanti interventi posti in essere dal Legislatore nelle modifiche dell'art. 119 d.l. Rilancio (la norma che disciplina il superbonus del 110%) ha proprio riguardato lo stato legittimo degli immobili.

Vizi e difformità nell'appalto d'opera: termini della denuncia ex art. 1667 c.c.

Si badi: come specificato dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020 le situazioni di non conformità urbanistiche dell'immobile non sono di competenza dell'Agenzia medesima.

Come dire: l'Agenzia non indaga sulla presenza di abusi edilizi.

Ciò, però, non basta per fare venire meno ogni situazione d'incertezza. Al contrario. Se non indaga l'AdE potrebbe farlo un altro ente, nello specifico il comune.

In relazione ai controlli dell'ente preposto - il comune per l'appunto - ed alle conseguenze nel caso di accertata irregolarità c'è una disposizione normativa, l'art. 49 del d.p.r. n. 380/01.

In particolare, ai sensi del primo comma della norma citata «gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. .

In sostanza il ragionamento è questo: se la casa ha un abuso, ogni intervento anche se formalmente regolare è considerato irregolare, poiché l'irregolarità di fondo attrae in sé ogni intervento. Come dire: ciò che è abusivo non consente regolarità.

Stato legittimo, che cos'è e come si prova?

È evidente che la situazione di fondo così delineata rischia di compromettere ogni intervento di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico rientranti nell'ambito del così detto superbonus del 110%.

Fondamentale, allora, è che l'immobile si presenti in stato legittimo. Che cosa s'intende con questa locuzione?

Come per le questioni afferenti alla perdita del diritto ai benefici fiscali in caso di difformità edilizie, anche per la nozione di stato legittimo bisogna guardare al contenuto del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in ambito edilizio, cioè il d.p.r. n. 380/01.

Lo stato legittimo, specifica il secondo comma dell'art. 9-bis dello decreto citato specifica che «è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

La mia casa dev'essere com'è sul progetto sulla cui base ne è stata abilitata la costruzione, ovvero come è descritta nell'ultimo intervento modificativo assentito.

Superbonus: alternative alla detrazione e responsabilità di fornitori e cessionari

Se la casa parte come abitazione con due bagni e con una data planimetria, la creazione di un ulteriore bagno, se ciò è possibile, deve essere segnalata con contestuale aggiornamento di planimetria, ecc. Viceversa non si perde il così detto stato legittimo.

Idem per il tanto menzionato caso delle verande: se c'è una veranda dove prima c'era un balcone o si è costruito legittimamente quel vano, o si è ottenuta una sanatoria, oppure quell'abitazione non sarà in stato legittimo.

La norma in esame specifica altresì che «per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Lo stato legittimo in assenza di attestazioni documentali di partenza può essere comunque desunto da qualche elemento in grado di dimostrare qual era questa condizione. Questo in sostanza dice la norma.

Sintesi: se l'abitazione sulla quale si vogliono eseguire interventi rientranti nel così detto superbonus del 110% non è in stato legittimo, ciò il tecnico che dovrebbe asseverare ciò non può farlo data la presenza di difformità urbanistiche, allora o si sana la situazione oppure è meglio lasciare perdere.

Stato legittimo condominio e abitazioni

Nel caso di edificio in condominio ci si è domandati se lo stato legittimo dovesse riguardare l'edificio nella sua interezza sicché anche la presenza di irregolarità in una sola unità immobiliare potesse pregiudicare l'accesso alla detrazione del 110%.

Per scongiurare tale evenienza, si diceva in principio, uno degli interventi modificativi dell'art. 119 d.l. Rilancio ha proprio riguardato questo aspetto.

In particolare, nella norma indicata è stato inserito il comma 13-ter a mente del quale le asseverazioni dei tecnici abilitati riguardanti lo stato legittimo degli edifici sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Come dire: se l'intervento per il quale si può usufruire del superbonus del 110% riguarda solamente le parti comuni, lo stato legittimo dell'edificio dovrà riguardare solamente queste e non anche eventualmente le unità immobiliari in esso presenti.

Lo scopo della norma pare chiaro: dato che la maggior parte delle irregolarità urbanistiche negli edifici in condominio è presente nelle abitazioni, non richiedendo l'asseverazione del loro stato legittimo si dovrebbe agevolare il lavoro dei tecnici e la possibilità di fruire del superbonus del 110%.

Vizi e difformità delle opere, la garanzia contrattuale

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Antonello
Antonello 08-02-2021 14:33:05

Ho un terrazzino che i miei genitori molti anni fa fecero chiudere, con una vetrata e alluminio, oggi a distanza di anni ,i miei non ci sono più l'abitazione e di proprietà mia e di mia sorella , ma stando ai fatti,ciò che oggi conta che usufruendo del 110% e avendo la parte della veranda da sanare possiamo provare a sanarla senza perdere il110%!o siamo costretti a buttar giù tutta la parte abusiva x stare dentro il110% ,

rispondi
Ezio Ciranni
Ezio Ciranni 09-04-2021 13:13:34

@Alessandro Gallucci: Salve, faccio parte di un condominio di 4 unità abitative. Io abito al secondo ed ultimo piano. L'immobile presenta un un'abuso edilizio riferito alle pensiline del primo piano ( più grandi del dovuto). Vorrei fare il cappotto termico solo al mio appartamento. È possibile farlo? O per colpa del proprietario del primo piano non posso farlo? Grazie.

rispondi
Luigi
Luigi 09-02-2021 16:52:24

Quindi, se non ho inteso male, se la planimetria è difforme per lavori rientranti in "edilizia libera" o anche con necessità di CILA (che non è titolo abilitativo, autorizzativo o concessorio, e comunque mai presentata e adesso prescritta)... l'immobile dovrebbe trovarsi ugualmente in STATO LEGITTIMO in quanto non si sono verificati gli abusi previsti ed indicati nella norma (differenze di altezze, cubature, ecc. superiori al 2%)?

rispondi
Luigi
Luigi 09-02-2021 18:03:54

Quindi, se non ho inteso male, se la planimetria è difforme per lavori rientranti in "edilizia libera" o anche con necessità di CILA (che non è titolo abilitativo, autorizzativo o concessorio, e comunque mai presentata e adesso prescritta)... l'immobile dovrebbe trovarsi ugualmente in STATO LEGITTIMO in quanto non si sono verificati gli abusi previsti ed indicati nella norma (differenze di altezze, cubature, ecc. superiori al 2%)?

rispondi
Alessandro Gallucci
Alessandro Gallucci 10-02-2021 07:08:13

Il fatto che non serva un titolo abilitativo per i lavori non fa venire meno la circostanza che l'assenza di stato legittimo possa creare problemi per quell'unità immobiliare.

rispondi
Luigi
Luigi 10-02-2021 08:31:48

@Alessandro Gallucci:
Il punto, a mio modesto parere, è proprio quello di comprendersi sui termini "tecnici", riscontrandoli normativamente.
Cosa è considerato "abuso", cosa "conformità urbanistica" e cosa "stato legittimo" IN RELAZIONE ALLE NORME CHE DISCIPLINANO IL SUPERBONUS.
L'abuso è esattamente descritto dall'art.49, comma 1,del TU edilizia dove si può leggere che "il contrasto DEVE riguardare violazioni di altezza, distacchi,cubatura o superficie coperta che eccedano il 2%..." quindi,GKI INTERVENTI ALL'INFUORI DI QUESTI CONTRASTI NON SONO CONSIDERATI ABUSIVI.
Le definizioni di conformità e stato legittimo discendono poi dall'assunto sopra riportato.
Cosa ne pensa?

rispondi
Daniele
Daniele 10-02-2021 15:56:25

@Luigi: quindi.... Se ho un abitazione che nella realtà ha una difformità di cubatura rispetto alla planimetria inferiore al 2%, rientro lo stesso in stato legittimo e quindi senza fare alcuna sanatoria posso accedere al superbonus?

rispondi
Luigi
Luigi 10-02-2021 16:02:26

@Daniele: Questo è quello che si evince leggendo la norma. Attendiamo riscontro dall'Avvocato..

rispondi
Roberto
Roberto 09-02-2021 19:32:40

Buona sera
In relazione allo stato di legittimità degli immobili plurifamiliari (condomini) Il Governo ha apportato una modifica all'art. 119 del Decreto Rilancio. In particolare, l'art. 51, comma 3 quinquies del Decreto Agosto ha inserito all'art. 119 del Decreto Rilancio il seguente comma 13-ter:
"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi"
Alla luce di tale norma sia il tecnico che deve presentare il titolo edilizio necessario per l'intervento, sia lo sportello unico per l'edilizia, dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Cio’ premesso si richiede Vs. superiore parere in relazione al diritto dei condomini alla possibilità di detrazioni fiscali del 110% previste dal al DL 34/2020 - convertito in Legge n. 77 del 07/07/2020 su un fabbricato condominiale per il quale si forniscono le seguenti informazioni:
Il fabbricato condominiale è stato realizzato ante 1942 e risulta urbanisticamente legittimo.
Al fabbricato condominiale si accede mediante area cortilizia condominiale, su tale corte insiste un manufatto realizzato senza titolo autorizzativo, ma non realizzato in adiacenza al fabbricato condominiale.
Dovendo effettuare un intervento nel vano scala del fabbricato condominiale volto a:
1)ridurne il rischio sismico (secondo i dettami tecnici della normativa)
2) abbattimento barriere architettoniche mediante realizzazione di impianto di ascensore (si precisa che nello stabile sono residenti n.2 persone con età superiore a 65 anni ed n. 1 persona con invalidità permanente)
Si chiede se per detti interventi si ha diritto alle detrazioni fiscali del 110% previste dal al DL 34/2020 - convertito in Legge n. 77 del 07/07/2020, In sostanza si chiede conferma della corretta interpretazione della normativa, ossia che:
eventuali abusi su parti comuni che NON coinvolgono l'intervento edilizio sul fabbricato condominiale (nel caso in esame : manufatto che insiste su area cortilizia condominiale, realizzato senza titolo autorizzativo, ma non realizzato in adiacenza al fabbricato condominiale), NON pregiudicano la fruizione dell’agevolazione - detrazione del 110% - sugli interventi trainanti per le parti comuni .
Grazie sin d'ora per il prezioso riscontro.

rispondi
Alessandro Gallucci
Alessandro Gallucci 10-02-2021 07:12:16

La richiesta comporta lo studio concreto della fattispecie, in termini tecnici e legali e ciò esula da questo servizio che è finalizzato a dare risposta a dubbi e quesiti riguardanti il contenuto dell'articolo.
A maggior ragione, poi, come nel suo caso, quando una conoscenza diretta dello stato dei luoghi è imprescindibile per una cognizione piena dalla questione.

rispondi
Luca
Luca 10-02-2021 11:07:01

Buongiorno,
vivo in un condominio "ante '67" che risulta non conforme ai progetti depositati in Comune nel 1963. Stiamo cercando di sanare la situazione avvalendoci della legge 1150/1942, art. 31, in quanto il Condominio risulta fuori dal centro abitato e non era presente, nell'anno di costruzione, alcun piano regolatore urbanistico.

Aggiungo un dettaglio che credo importante: i progetti presenti negli archivi comunali NON sono conformi allo stato di fatto. Ma le piantine catastali sì!
(esatto... nonostante questo non fosse necessario, nel 1963 sono stati presentati dei progetti in Comune, poi per altro non seguiti durante la costruzione...).

Dal Suo articolo qui sopra sembra che il d.p.r. 380/01 ad oggi ritenga, all'articolo 9-bis comma 1-bis, "le informazioni catastali di primo impianto" come documento probatorio per dichiarare lo stato di legittimità dell'immobile. Il che, insieme all'assenza di piano regolatore (art. 31 L 1150/42), mi permette di poter dire che l'immobile è di fatto legittimo.

É corretta la mia assunzione?
Oppure i progetti depositati in Comune hanno una qualche valenza, se pur rimane vero e applicabile l'art 31 L 1150/42?

Grazie mille

rispondi
Elio
Elio 10-02-2021 23:19:15

Da quello che si evince dall’articolo se l’abuso riguarda solo alcune unità immobiliari che compongono il condominio e le parti condominiali sono conformi urbanisticamente e catastalmente, sarebbe possibile effettuare lavori condominiali “in tutta sicurezza” (con un cappotto e impianto centralizzato forse te la cavi); se invece, come sta accadendo nella pratica facciamo un intervento tipo: cappotto esterno, valvole termostatiche, infissi esterni e caldaie, si rischia di cadere in errore in quanto alcuni interventi verranno eseguiti nelle unità immobiliari e se anche solo una di queste risultasse non conforme si rischierebbe il contributo. A questo punto ho ben capito perché noi tecnici siamo diventati le galline dalle uova d’oro per le agenzie assicurative..... con una asseverazione ti giochi la professione (una polizza per ogni cantiere 110).....
Aimè però ci sono professionisti che vanno in giro a dire che applicare il super bonus è un gioco da ragazzi.
Temo ci si rimetta l’osso del collo con tutte queste interpretazioni. Il DPR 380/01 è chiarissimo, i problemi nascono dopo l’entrata in vigore del dlgs 222/2016 dando pieni poteri ai tecnici che sono costretti mediante comunicazioni e segnalazioni ad asseverare in tutta responsabilità qualsiasi tipo di aspetto tecnico/urbanistico.
In sostanza il 110 è un modus operandi che sarà sempre aggiornato in itinere e il tempo a disposizione è veramente troppo poco.

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 00:35:26

Forse ci vorrebbe una maggiore onestà da parte dei tecnici, riconoscendo che nei condomíni é quasi impossibile trovare singoli appartamenti che abbiano gli abusi indicati, e sottolineo GLI ABUSI INDICATI (ossia altezze, cubature, ecc. maggiori del 2%).
Invece, per lucrare, impongono revisioni, presentazioni di CILA o altre incombenze superflue e non contemplate ai fini della conformazione urbanistica o stato legittimo COSÌ COME RICHIESTO per usufruire dell'agevolazione superbonus...
In malafede o non in grado di comprendere le norme?

rispondi
Elio
Elio 11-02-2021 08:32:08

Assolutamente non è questo il problema a cui facevo riferimento.
Come in tutte le categorie ci sono persone che sanno fare bene e onestamente il proprio lavoro e altre che trovano modo di "lucrare" (termine anche questo del tutto sbagliato, ma prendiamolo così . . . ).
Io mi riferisco ad una base normativa del 110 allettata su varie situazioni, sia tecniche che fiscali del tutto incomprensibili (e ancora oggetto di modifiche), perchè buttate giù a mode ginepraio normativo per poi creare sicuramente problemi agli addetti ai lavori e ai committenti.
Il superbonus, a mio parere, doveva essere introdotto nel momento in cui la situazione pandemica era in netto calo o praticamente "estinta", si sarebbe potuto lavorare meglio, senza troppe scadenze e con più certezze (e magari anche con più fondi).
Ad oggi visto lo stato precario di tutti i settori economici e finanziari è solo un modo come un altro per "creare lavoro malato" su basi fangose.
Io sto portando avanti per i miei clienti pratiche di credito di imposta anche per il 50% ci sono passaggi veramente al limite dell'incomprensibile solo per fare tanta burocrazia.
Nono mi pare il momento . . .

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 09:03:59

Concordo su questo punto.
Volevo solo sottolineare che in questa "giungla" normativa.. qualcuno complica ulteriormente le cose (o per ignoranza o in malafede).
Auspichiamo snellimento procedure e maggiore chiarezza ma nel frattempo... vediamo di cercare di chiarire fra noi partendo dallo "spirito della legge".

rispondi
Giorgio
Giorgio 11-02-2021 09:15:54

Buongiorno Elio, da quello che ho capito il tecnico incaricato dal condominio assevera solamente la conformità delle parti comuni. Se un singolo condomino ha fatto un abuso nel suo appartamento rischierà di perdere il beneficio della parte relativa ai lavori trainati come serramenti e caldaia (nel caso di singole caldaie). Non penso debba essere il professionista, a meno di un incarico dei singoli proprietari degli appartamenti, ad accertare gli abusi dei singoli per poter valutare se i lavori trainati possono essere svolti o meno. Lei interpreta diversamente?

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 09:49:10

Io ritengo che, se ci si trova in condominio, il tecnico debba valutare anche la situazione dei singoli appartamenti, non fosse altro per il fatto di dover certificare il "salto" di due classi, per il quale incide anche l'eventuale sostituzione degli infissi.
Per assurdo se tutti gli appartamenti avessero abusi tali da non permettere il salto di due classi senza la sostituzione degli infissi... non si potrebbe eseguire neppure il "cappotto.
Mi sembra di aver capito così. ..

rispondi
Elio
Elio 11-02-2021 13:15:13

Io credo che se vogliamo fare tutti gli interventi o almeno parte di quelli trainati, la conformità debba essere un punto fermo. Se ci devono essere sanatorie che siano e i comuni dovrebbero agevolare tale aspetto mettendo in pratica l’art. 34bis del dpr 380/2001, per una semplice sanatoria non si può pagare 1000 euro di sanzione.....

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 13:18:06

@Elio: Attenzione: se son trascorsi 5 anni, le sanzioni amministrative (per esempio per mancata CILA) sono prescritte!
L'avvocato conferma?

rispondi
Elio
Elio 11-02-2021 13:37:17

@Luigi: per il catasto si per l’urbanistico no.
Vedi modelli CILA unificati riferimento art. 6bis comma 5 dpr 380/01.

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 14:28:54

@Elio: il citato comma 5 prevede una sanzione pecuniaria.
L'art. 28 della legge 689/1981 prevede che la sanzione pecuniaria si prescrive in 5 anni.
Senza distinzione per catasto, urbanistica o altro.
Ecco perché occorre che anche i tecnici conoscano

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 14:34:50

@Elio: il citato comma 5 prevede una sanzione pecuniaria.
L'art. 28 della legge 689/1981 prevede che la sanzione pecuniaria si prescrive in 5 anni.
Senza distinzione per catasto, urbanistica o altro.
Ecco perché occorre che i tecnici conoscano ANCHE le norme non prettamente "edili".. .

rispondi
Luca
Luca 11-02-2021 14:48:45

Sì MA RAGAZZI SE VOLETE APRIRE UNA DISCUSSIONE FATELO NELLA APPROPRIATA SEZIONE FORUM, ALTRIMENTI LE DOMANDE DI TANTI RIVOLTE ALL'AUTORE DELL'ARTICOLO SI PERDONO.

GRAZIE

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 15:04:16

@Luca: qui mi sembra che non siano previste domande ma solo commenti all'articolo... 😁

rispondi
Maria
Maria 11-02-2021 14:09:15

Buongiorno
Mio marito ha un'abitazione in campagna nn c'è concessione, praticamente parte è abusiva. Per accedere al bonus 110% come deve regolarsi? Premetto che paga Imu e tutto quanto. Inoltre la casa dev'essere tutta modificata, aggiungendo balconi e modificare l'interno. Sarei grata x una risposta

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 17-02-2021 08:24:46

Bisogna rivolgersi ad un tecnico, comprendere se ed in che misura si può provvedere ad eseguire delle sanatorie e poi regolarsi di conseguenza. Diversamente non si può fare.

rispondi
Antonio
Antonio 11-02-2021 19:27:09

palzzo datato 1968 sono presenti delle verande n°6 su un totale di 24 appartamenti,le verande sono abusiveriguardo al limite del 2% la legge si riferisce alla cubatura dell'intero edificio o al singoloo appartamento? si può accedere al 110%
Grazie

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 17-02-2021 08:27:06

Va considerato il caso specifico con un sopralluogo, in teoria è difficile a dirsi.

rispondi
Biagio
Biagio 11-02-2021 19:32:22

Il problema sono le numerose verande. Qual è la verità? Non vogliamo le interpretazioni.

rispondi
Dan
Dan 17-02-2021 08:32:00

Il vero problema sono tutti i sottotetti recuperati senza autorizzazione, le cantine ed i box trasformati in locali scaldati ed abitati. Questi non sono più semplici difformità interne ma veri e propri ostacoli a modificare il comportamento del condominio, basti considerare il calcolo dell'ape convenzionale formato dal calcolo di tutti i singoli ape. Quindi bloccando l'accesso al 110

rispondi
Giangi
Giangi 17-02-2021 17:15:22

Io più leggo le norme e più sono convinto che l'art. 49 afferma che interventi realizzati in difformità non possono godere delle detrazioni; cioè se intervengo con un cappotto su una sagoma difforme questo mi può costare le detrazioni. Ma se io, pur avendo delle difformità per esempio su unità indipendente, intervengo sostituendo la caldaia (intervento trainante) e cambiando gli infissi (attività edilizia libera) non vado assolutamente contro l'art. 49 non dovendo comunicare nulla circa la liceità né all'agenzia delle entrate né al comune.

rispondi
Dan
Dan 17-02-2021 17:53:16

l'edilizia libera non consente di eseguire opere difformi, o su opere difformi, semplicemente agevola la burocrazia piuttosto complicando le responsabilità che non sono più condivise

rispondi
Daniele
Daniele 04-03-2021 16:55:28

Buongiorno
il comma 13-ter stabilisce che le asseverazioni dei tecnici abilitati riguardanti lo stato legittimo degli edifici sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Tra le parti comuni rientra la facciata dell'edificio. un condomino che risiede in un attico, con un abuso (a quanto capito non sanabile) nel proprio appartamento, chiude in muratura una tettoia
che ricopre il suo balcone realizzando di fatto un'altra stanza; ovviamente ciò va a modificare anche la facciata dell'edificio.
In questo caso gli altri condomini devono rinunciare al 110 , ad es. cappotto esterno, per l'abuso fatto dal condomino nella sua abitazione?
Grazie per l'eventuale risposta

rispondi
Dan
Dan 04-03-2021 17:24:52

devono rinunciare se il singolo non sana

rispondi
Paolo
Paolo 21-03-2021 15:04:47

@Dan: a mio avviso no, i lavori riguardano esclusivamente le superfici verticali opache, pertanto, la conformazione dell'attico è tale che tali interventi non verranno eseguiti su quella porzione di edificio perchè risulta essere di proprietà esclusiva.

rispondi
Dan
Dan 21-03-2021 23:12:57

@Paolo: non c'entra nulla la proprietà esclusiva. L'immobile nelle sue parti comuni ha delle non conformità, anche se non oggetto di intervento specifico. Anche solo per il calcolo energetico si dovrebbe simulare un falso, a riguardare non il singolo, ma l'intero condominio.

rispondi
Paolo
Paolo 22-03-2021 08:07:02

facciamo un esempio: proprietario dell'ultimo piano con terrazza sovrastante, nessun collegamento con l'unità sottostante, permesso di costruire sul lastrico solare usufruendo del "piano casa" tramite materiali tipo "gasbeton" o "ytong", a fine lavori risultano presenti delle non conformità che superano le tolleranze del 2%, il condominìo deve rinunciare al 110%?
Non penso che i condòmini possano rinunciare al superbonus, infatti le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".




















rispondi
Dan
Dan 22-03-2021 08:15:33

Se sono fuori da tolleranze, avendo a che fare con rilevanza comune, l'immobile nel complesso non consente il 110. O si sana o niente. Chi sarebbe in grado di firmare una asseverazione ad affermare il contrario? Un conto spostamenti interni senza rilevanza su volumetrie, superfici ed affacci, per cui si parla eventualmente di difformità individuali a pregiudicare solo i trainati, un conto la rilevanza comune. Ma questo non ha a che fare solo col 110, ma anche per qualunque altra detrazione, vedasi DPR 380 e le varie sentenze di Cassazione.

rispondi
Dan
Dan 22-03-2021 08:17:31

Se sono fuori da tolleranze, avendo a che fare con rilevanza comune, l'immobile nel complesso non consente il 110. O si sana o niente. Chi sarebbe in grado di firmare una asseverazione ad affermare il contrario? Un conto spostamenti interni senza rilevanza su volumetrie, superfici ed affacci, per cui si parla eventualmente di difformità individuali a pregiudicare solo i trainati, un conto la rilevanza comune. Ma questo non ha a che fare solo col 110, ma anche per qualunque altra detrazione, vedasi DPR 380 e le varie sentenze di Cassazione.

rispondi
Paolo
Paolo 22-03-2021 18:08:28

Hai ragione, i tecnici dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, pertanto, eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainati effettuati all'interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l'intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

rispondi
Paolo
Paolo 22-03-2021 18:09:33

Hai ragione, i tecnici dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, pertanto, eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainati effettuati all'interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l'intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

rispondi
Paolo
Paolo 22-03-2021 18:22:07

Hai ragione, i tecnici dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, pertanto, eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainati effettuati all'interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l'intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

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Daniele
Daniele 24-03-2021 14:40:02

Grazie per le vs risposte.vorrei capire altre situazioni.domanda: Paolo con riferimento all'ultimo capoverso del tuo commento dove parli di "eventuali abusi su parti comuni che NON coinvolgono l'intervento non pregiudicano la fruizione del 110 ..." , vuol dire che se come condominio ci limitassimo a fare il cappotto escludendo il piano attico (che risulta essere il 4 piano oltre il PT) che presenta l'abuso (rispettando il famoso 25% della superficie ed il salto di 2 classi) in questo caso gli altri condomini potrebbero usufruire del 110 sulla facciata come intervento trainante?
Se si, il tecnico dunque potrebbe asseverare la conformità urbanistica solo della parte comune "regolare" interessata dai lavori?
Altra domanda: l'edificio che presenta questo abuso al piano attico si trova a meno di 300 MT dal mare e quindi sottoposto al vincolo paesaggistico; pertanto ciascun condomino nel proprio appartamento potrebbe svolgere i cosiddetti interventi trainati senza obbligo del trainante. In questo caso l'asseverazione della regolarità urbanistica che il tecnico deve porre in essere è relativa al singolo appartamento che effettuerà i lavori trainati (sempre facendo al doppio salto di classe energetica)o deve riguardare l'intero edificio? L'abuso al piano attico impedisce ai proprietari dei piani inferiori di poter svolgere i lavori trainati nei propri appartamenti?
Grazie mille

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Narissa
Narissa 29-03-2021 15:39:51

Buon giorno, nello stabile di 3 appartamenti, uno per piano, in cui i due proprietari, hanno deciso di usufruire del superbonus (trainante),avendo questi, fatto
RICHIESTA DI SANATORIA,
per irregolarità relative a tutto l'edificio,(con il tecnico nominato),

IO, PROPRIETARIA dell'appartamento di mezzo, NON POTENDOLA PAGARE,(nessuna tabella millesimale nè esistente, nè realizzata dal geometra in questione, con una somma di o E2.500 sanzioni escluse), ho dichiarato di dover rinunciare.

Mi è arrivata lettera dall'amministratore dove si dichiara che sia l'amministratore, che l'avvocato di loro pertinenza, agiranno nei miei confronti sia per i danni arrecati, qualora dovessi rifiutare di eseguire la sanatoria sulle parti esterne di mia proprietà e in particolare sulle verande, impedendo a tutti di poter fruire dei benefici della normativa prevista dal superbonus 110%.

- Cosa posso fare per difendere la mia
situazione difficile economicamente
parlando???
- A cosa vado in contro?
- Cosa posso fare?
- MA SONO OBBLIGATA A PAGARE?

(Il preventivo presentato dal geometra, è un pacchetto unico, non ci sono le spese per le singole voci, e ha scritto che la somma è uguale per tutti i tre appartamenti, anche se il mio è più piccolo e il condomino del terzo piano è proprietario anche del sottotetto e altre stanzini come il sottoscala e l'ex stanza che conteneva, una volta la caldaia centralizzata, tutto dentro la stessa palazzina).

- Che mi succederà ?

Per cortesia che qualcuno mi risponda..
Grazie.

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