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Superbonus abusi edilizi nelle case e condominio, facciamo chiarezza

Abitazioni con difformità edilizie, quando è un problema per il superbonus?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Superbonus del 110% e stato legittimo

Una delle domande maggiormente ricorrenti quando si parla di superbonus riguarda la presenza di abusi edilizi.

Che il problema sia reale piuttosto che meramente accademico lo dimostra il fatto che uno dei tanti interventi posti in essere dal Legislatore nelle modifiche dell'art. 119 d.l. Rilancio (la norma che disciplina il superbonus del 110%) ha proprio riguardato lo stato legittimo degli immobili.

Vizi e difformità nell'appalto d'opera: termini della denuncia ex art. 1667 c.c.

Si badi: come specificato dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020 le situazioni di non conformità urbanistiche dell'immobile non sono di competenza dell'Agenzia medesima.

Come dire: l'Agenzia non indaga sulla presenza di abusi edilizi.

Ciò, però, non basta per fare venire meno ogni situazione d'incertezza. Al contrario. Se non indaga l'AdE potrebbe farlo un altro ente, nello specifico il comune.

In relazione ai controlli dell'ente preposto - il comune per l'appunto - ed alle conseguenze nel caso di accertata irregolarità c'è una disposizione normativa, l'art. 49 del d.p.r. n. 380/01.

In particolare, ai sensi del primo comma della norma citata «gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. .

In sostanza il ragionamento è questo: se la casa ha un abuso, ogni intervento anche se formalmente regolare è considerato irregolare, poiché l'irregolarità di fondo attrae in sé ogni intervento. Come dire: ciò che è abusivo non consente regolarità.

Stato legittimo, che cos'è e come si prova?

È evidente che la situazione di fondo così delineata rischia di compromettere ogni intervento di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico rientranti nell'ambito del così detto superbonus del 110%.

Fondamentale, allora, è che l'immobile si presenti in stato legittimo. Che cosa s'intende con questa locuzione?

Come per le questioni afferenti alla perdita del diritto ai benefici fiscali in caso di difformità edilizie, anche per la nozione di stato legittimo bisogna guardare al contenuto del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in ambito edilizio, cioè il d.p.r. n. 380/01.

Lo stato legittimo, specifica il secondo comma dell'art. 9-bis dello decreto citato specifica che «è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

La mia casa dev'essere com'è sul progetto sulla cui base ne è stata abilitata la costruzione, ovvero come è descritta nell'ultimo intervento modificativo assentito.

Superbonus: alternative alla detrazione e responsabilità di fornitori e cessionari

Se la casa parte come abitazione con due bagni e con una data planimetria, la creazione di un ulteriore bagno, se ciò è possibile, deve essere segnalata con contestuale aggiornamento di planimetria, ecc. Viceversa non si perde il così detto stato legittimo.

Idem per il tanto menzionato caso delle verande: se c'è una veranda dove prima c'era un balcone o si è costruito legittimamente quel vano, o si è ottenuta una sanatoria, oppure quell'abitazione non sarà in stato legittimo.

La norma in esame specifica altresì che «per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Lo stato legittimo in assenza di attestazioni documentali di partenza può essere comunque desunto da qualche elemento in grado di dimostrare qual era questa condizione. Questo in sostanza dice la norma.

Sintesi: se l'abitazione sulla quale si vogliono eseguire interventi rientranti nel così detto superbonus del 110% non è in stato legittimo, ciò il tecnico che dovrebbe asseverare ciò non può farlo data la presenza di difformità urbanistiche, allora o si sana la situazione oppure è meglio lasciare perdere.

Stato legittimo condominio e abitazioni

Nel caso di edificio in condominio ci si è domandati se lo stato legittimo dovesse riguardare l'edificio nella sua interezza sicché anche la presenza di irregolarità in una sola unità immobiliare potesse pregiudicare l'accesso alla detrazione del 110%.

Per scongiurare tale evenienza, si diceva in principio, uno degli interventi modificativi dell'art. 119 d.l. Rilancio ha proprio riguardato questo aspetto.

In particolare, nella norma indicata è stato inserito il comma 13-ter a mente del quale le asseverazioni dei tecnici abilitati riguardanti lo stato legittimo degli edifici sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Come dire: se l'intervento per il quale si può usufruire del superbonus del 110% riguarda solamente le parti comuni, lo stato legittimo dell'edificio dovrà riguardare solamente queste e non anche eventualmente le unità immobiliari in esso presenti.

Lo scopo della norma pare chiaro: dato che la maggior parte delle irregolarità urbanistiche negli edifici in condominio è presente nelle abitazioni, non richiedendo l'asseverazione del loro stato legittimo si dovrebbe agevolare il lavoro dei tecnici e la possibilità di fruire del superbonus del 110%.

Vizi e difformità delle opere, la garanzia contrattuale

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Antonello
Antonello 08-02-2021 14:33:05

Ho un terrazzino che i miei genitori molti anni fa fecero chiudere, con una vetrata e alluminio, oggi a distanza di anni ,i miei non ci sono più l'abitazione e di proprietà mia e di mia sorella , ma stando ai fatti,ciò che oggi conta che usufruendo del 110% e avendo la parte della veranda da sanare possiamo provare a sanarla senza perdere il110%!o siamo costretti a buttar giù tutta la parte abusiva x stare dentro il110% ,

rispondi
Ezio Ciranni
Ezio Ciranni 09-04-2021 13:13:34

@Alessandro Gallucci: Salve, faccio parte di un condominio di 4 unità abitative. Io abito al secondo ed ultimo piano. L'immobile presenta un un'abuso edilizio riferito alle pensiline del primo piano ( più grandi del dovuto). Vorrei fare il cappotto termico solo al mio appartamento. È possibile farlo? O per colpa del proprietario del primo piano non posso farlo? Grazie.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 18-05-2021 14:08:42

@Ezio Ciranni:
Il cappotto termico all'interno dell'appartamento è consentito, anche se presente opera abusiva sulle parti comuni.
Prestare attenzione alla superficie calpestabile dei locali: in base al regolamento comunale e quello d'igiene dovranno rispettare le superfici minime, diverse per tipo di destinazione.
Non avendo specificato che il proprio appartamento dispone di proprio accesso autonomo, occorre eseguire almeno un intervento trainante.
Diversamente è consentito l'intervento trainato (cappotto interno), senza intervento trainante.
Tuttavia dovranno essere rispettati tutti gli altri requisiti, riportati nella Circolare 24 in data 08/08/2020 e guida sul superbonus 110%
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2624559/Circolare+n.+24+del+8+agosto+2020.pdf/53b2ee8b-88bc-09c0-c95f-0bb6dbd16c77
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/superbonus-110%25
La pensilina, o tettoia, di fatto impedirà il cappotto esterno sulla facciata dove si colloca l'opera abusiva, salva richiesta di sanatoria.
Se quest'opera danneggia gli altri condomini, nel senso che impedirà l'accesso al superbonus 110%, non resta altro da fare se non una denuncia al Comune, questo eventualmente intimerà la demolizione dell'opera abusiva ed il ripristino dei luoghi preesistenti.
Consiglio opportuna verifica da parte di tecnico abilitato.

rispondi
Luigi
Luigi 09-02-2021 16:52:24

Quindi, se non ho inteso male, se la planimetria è difforme per lavori rientranti in "edilizia libera" o anche con necessità di CILA (che non è titolo abilitativo, autorizzativo o concessorio, e comunque mai presentata e adesso prescritta)... l'immobile dovrebbe trovarsi ugualmente in STATO LEGITTIMO in quanto non si sono verificati gli abusi previsti ed indicati nella norma (differenze di altezze, cubature, ecc. superiori al 2%)?

rispondi
Luigi
Luigi 09-02-2021 18:03:54

Quindi, se non ho inteso male, se la planimetria è difforme per lavori rientranti in "edilizia libera" o anche con necessità di CILA (che non è titolo abilitativo, autorizzativo o concessorio, e comunque mai presentata e adesso prescritta)... l'immobile dovrebbe trovarsi ugualmente in STATO LEGITTIMO in quanto non si sono verificati gli abusi previsti ed indicati nella norma (differenze di altezze, cubature, ecc. superiori al 2%)?

rispondi
Alessandro Gallucci
Alessandro Gallucci 10-02-2021 07:08:13

Il fatto che non serva un titolo abilitativo per i lavori non fa venire meno la circostanza che l'assenza di stato legittimo possa creare problemi per quell'unità immobiliare.

rispondi
Luigi
Luigi 10-02-2021 08:31:48

@Alessandro Gallucci:
Il punto, a mio modesto parere, è proprio quello di comprendersi sui termini "tecnici", riscontrandoli normativamente.
Cosa è considerato "abuso", cosa "conformità urbanistica" e cosa "stato legittimo" IN RELAZIONE ALLE NORME CHE DISCIPLINANO IL SUPERBONUS.
L'abuso è esattamente descritto dall'art.49, comma 1,del TU edilizia dove si può leggere che "il contrasto DEVE riguardare violazioni di altezza, distacchi,cubatura o superficie coperta che eccedano il 2%..." quindi,GKI INTERVENTI ALL'INFUORI DI QUESTI CONTRASTI NON SONO CONSIDERATI ABUSIVI.
Le definizioni di conformità e stato legittimo discendono poi dall'assunto sopra riportato.
Cosa ne pensa?

rispondi
Daniele
Daniele 10-02-2021 15:56:25

@Luigi: quindi.... Se ho un abitazione che nella realtà ha una difformità di cubatura rispetto alla planimetria inferiore al 2%, rientro lo stesso in stato legittimo e quindi senza fare alcuna sanatoria posso accedere al superbonus?

rispondi
Luigi
Luigi 10-02-2021 16:02:26

@Daniele: Questo è quello che si evince leggendo la norma. Attendiamo riscontro dall'Avvocato..

rispondi
Roberto
Roberto 09-02-2021 19:32:40

Buona sera
In relazione allo stato di legittimità degli immobili plurifamiliari (condomini) Il Governo ha apportato una modifica all'art. 119 del Decreto Rilancio. In particolare, l'art. 51, comma 3 quinquies del Decreto Agosto ha inserito all'art. 119 del Decreto Rilancio il seguente comma 13-ter:
"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi"
Alla luce di tale norma sia il tecnico che deve presentare il titolo edilizio necessario per l'intervento, sia lo sportello unico per l'edilizia, dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Cio’ premesso si richiede Vs. superiore parere in relazione al diritto dei condomini alla possibilità di detrazioni fiscali del 110% previste dal al DL 34/2020 - convertito in Legge n. 77 del 07/07/2020 su un fabbricato condominiale per il quale si forniscono le seguenti informazioni:
Il fabbricato condominiale è stato realizzato ante 1942 e risulta urbanisticamente legittimo.
Al fabbricato condominiale si accede mediante area cortilizia condominiale, su tale corte insiste un manufatto realizzato senza titolo autorizzativo, ma non realizzato in adiacenza al fabbricato condominiale.
Dovendo effettuare un intervento nel vano scala del fabbricato condominiale volto a:
1)ridurne il rischio sismico (secondo i dettami tecnici della normativa)
2) abbattimento barriere architettoniche mediante realizzazione di impianto di ascensore (si precisa che nello stabile sono residenti n.2 persone con età superiore a 65 anni ed n. 1 persona con invalidità permanente)
Si chiede se per detti interventi si ha diritto alle detrazioni fiscali del 110% previste dal al DL 34/2020 - convertito in Legge n. 77 del 07/07/2020, In sostanza si chiede conferma della corretta interpretazione della normativa, ossia che:
eventuali abusi su parti comuni che NON coinvolgono l'intervento edilizio sul fabbricato condominiale (nel caso in esame : manufatto che insiste su area cortilizia condominiale, realizzato senza titolo autorizzativo, ma non realizzato in adiacenza al fabbricato condominiale), NON pregiudicano la fruizione dell’agevolazione - detrazione del 110% - sugli interventi trainanti per le parti comuni .
Grazie sin d'ora per il prezioso riscontro.

rispondi
Alessandro Gallucci
Alessandro Gallucci 10-02-2021 07:12:16

La richiesta comporta lo studio concreto della fattispecie, in termini tecnici e legali e ciò esula da questo servizio che è finalizzato a dare risposta a dubbi e quesiti riguardanti il contenuto dell'articolo.
A maggior ragione, poi, come nel suo caso, quando una conoscenza diretta dello stato dei luoghi è imprescindibile per una cognizione piena dalla questione.

rispondi
Luca
Luca 10-02-2021 11:07:01

Buongiorno,
vivo in un condominio "ante '67" che risulta non conforme ai progetti depositati in Comune nel 1963. Stiamo cercando di sanare la situazione avvalendoci della legge 1150/1942, art. 31, in quanto il Condominio risulta fuori dal centro abitato e non era presente, nell'anno di costruzione, alcun piano regolatore urbanistico.

Aggiungo un dettaglio che credo importante: i progetti presenti negli archivi comunali NON sono conformi allo stato di fatto. Ma le piantine catastali sì!
(esatto... nonostante questo non fosse necessario, nel 1963 sono stati presentati dei progetti in Comune, poi per altro non seguiti durante la costruzione...).

Dal Suo articolo qui sopra sembra che il d.p.r. 380/01 ad oggi ritenga, all'articolo 9-bis comma 1-bis, "le informazioni catastali di primo impianto" come documento probatorio per dichiarare lo stato di legittimità dell'immobile. Il che, insieme all'assenza di piano regolatore (art. 31 L 1150/42), mi permette di poter dire che l'immobile è di fatto legittimo.

É corretta la mia assunzione?
Oppure i progetti depositati in Comune hanno una qualche valenza, se pur rimane vero e applicabile l'art 31 L 1150/42?

Grazie mille

rispondi
Elio
Elio 10-02-2021 23:19:15

Da quello che si evince dall’articolo se l’abuso riguarda solo alcune unità immobiliari che compongono il condominio e le parti condominiali sono conformi urbanisticamente e catastalmente, sarebbe possibile effettuare lavori condominiali “in tutta sicurezza” (con un cappotto e impianto centralizzato forse te la cavi); se invece, come sta accadendo nella pratica facciamo un intervento tipo: cappotto esterno, valvole termostatiche, infissi esterni e caldaie, si rischia di cadere in errore in quanto alcuni interventi verranno eseguiti nelle unità immobiliari e se anche solo una di queste risultasse non conforme si rischierebbe il contributo. A questo punto ho ben capito perché noi tecnici siamo diventati le galline dalle uova d’oro per le agenzie assicurative..... con una asseverazione ti giochi la professione (una polizza per ogni cantiere 110).....
Aimè però ci sono professionisti che vanno in giro a dire che applicare il super bonus è un gioco da ragazzi.
Temo ci si rimetta l’osso del collo con tutte queste interpretazioni. Il DPR 380/01 è chiarissimo, i problemi nascono dopo l’entrata in vigore del dlgs 222/2016 dando pieni poteri ai tecnici che sono costretti mediante comunicazioni e segnalazioni ad asseverare in tutta responsabilità qualsiasi tipo di aspetto tecnico/urbanistico.
In sostanza il 110 è un modus operandi che sarà sempre aggiornato in itinere e il tempo a disposizione è veramente troppo poco.

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 00:35:26

Forse ci vorrebbe una maggiore onestà da parte dei tecnici, riconoscendo che nei condomíni é quasi impossibile trovare singoli appartamenti che abbiano gli abusi indicati, e sottolineo GLI ABUSI INDICATI (ossia altezze, cubature, ecc. maggiori del 2%).
Invece, per lucrare, impongono revisioni, presentazioni di CILA o altre incombenze superflue e non contemplate ai fini della conformazione urbanistica o stato legittimo COSÌ COME RICHIESTO per usufruire dell'agevolazione superbonus...
In malafede o non in grado di comprendere le norme?

rispondi
Elio
Elio 11-02-2021 08:32:08

Assolutamente non è questo il problema a cui facevo riferimento.
Come in tutte le categorie ci sono persone che sanno fare bene e onestamente il proprio lavoro e altre che trovano modo di "lucrare" (termine anche questo del tutto sbagliato, ma prendiamolo così . . . ).
Io mi riferisco ad una base normativa del 110 allettata su varie situazioni, sia tecniche che fiscali del tutto incomprensibili (e ancora oggetto di modifiche), perchè buttate giù a mode ginepraio normativo per poi creare sicuramente problemi agli addetti ai lavori e ai committenti.
Il superbonus, a mio parere, doveva essere introdotto nel momento in cui la situazione pandemica era in netto calo o praticamente "estinta", si sarebbe potuto lavorare meglio, senza troppe scadenze e con più certezze (e magari anche con più fondi).
Ad oggi visto lo stato precario di tutti i settori economici e finanziari è solo un modo come un altro per "creare lavoro malato" su basi fangose.
Io sto portando avanti per i miei clienti pratiche di credito di imposta anche per il 50% ci sono passaggi veramente al limite dell'incomprensibile solo per fare tanta burocrazia.
Nono mi pare il momento . . .

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 09:03:59

Concordo su questo punto.
Volevo solo sottolineare che in questa "giungla" normativa.. qualcuno complica ulteriormente le cose (o per ignoranza o in malafede).
Auspichiamo snellimento procedure e maggiore chiarezza ma nel frattempo... vediamo di cercare di chiarire fra noi partendo dallo "spirito della legge".

rispondi
Giorgio
Giorgio 11-02-2021 09:15:54

Buongiorno Elio, da quello che ho capito il tecnico incaricato dal condominio assevera solamente la conformità delle parti comuni. Se un singolo condomino ha fatto un abuso nel suo appartamento rischierà di perdere il beneficio della parte relativa ai lavori trainati come serramenti e caldaia (nel caso di singole caldaie). Non penso debba essere il professionista, a meno di un incarico dei singoli proprietari degli appartamenti, ad accertare gli abusi dei singoli per poter valutare se i lavori trainati possono essere svolti o meno. Lei interpreta diversamente?

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 09:49:10

Io ritengo che, se ci si trova in condominio, il tecnico debba valutare anche la situazione dei singoli appartamenti, non fosse altro per il fatto di dover certificare il "salto" di due classi, per il quale incide anche l'eventuale sostituzione degli infissi.
Per assurdo se tutti gli appartamenti avessero abusi tali da non permettere il salto di due classi senza la sostituzione degli infissi... non si potrebbe eseguire neppure il "cappotto.
Mi sembra di aver capito così. ..

rispondi
Elio
Elio 11-02-2021 13:15:13

Io credo che se vogliamo fare tutti gli interventi o almeno parte di quelli trainati, la conformità debba essere un punto fermo. Se ci devono essere sanatorie che siano e i comuni dovrebbero agevolare tale aspetto mettendo in pratica l’art. 34bis del dpr 380/2001, per una semplice sanatoria non si può pagare 1000 euro di sanzione.....

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 13:18:06

@Elio: Attenzione: se son trascorsi 5 anni, le sanzioni amministrative (per esempio per mancata CILA) sono prescritte!
L'avvocato conferma?

rispondi
Elio
Elio 11-02-2021 13:37:17

@Luigi: per il catasto si per l’urbanistico no.
Vedi modelli CILA unificati riferimento art. 6bis comma 5 dpr 380/01.

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 14:28:54

@Elio: il citato comma 5 prevede una sanzione pecuniaria.
L'art. 28 della legge 689/1981 prevede che la sanzione pecuniaria si prescrive in 5 anni.
Senza distinzione per catasto, urbanistica o altro.
Ecco perché occorre che anche i tecnici conoscano

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 14:34:50

@Elio: il citato comma 5 prevede una sanzione pecuniaria.
L'art. 28 della legge 689/1981 prevede che la sanzione pecuniaria si prescrive in 5 anni.
Senza distinzione per catasto, urbanistica o altro.
Ecco perché occorre che i tecnici conoscano ANCHE le norme non prettamente "edili".. .

rispondi
Luca
Luca 11-02-2021 14:48:45

Sì MA RAGAZZI SE VOLETE APRIRE UNA DISCUSSIONE FATELO NELLA APPROPRIATA SEZIONE FORUM, ALTRIMENTI LE DOMANDE DI TANTI RIVOLTE ALL'AUTORE DELL'ARTICOLO SI PERDONO.

GRAZIE

rispondi
Luigi
Luigi 11-02-2021 15:04:16

@Luca: qui mi sembra che non siano previste domande ma solo commenti all'articolo... 😁

rispondi
Maria
Maria 11-02-2021 14:09:15

Buongiorno
Mio marito ha un'abitazione in campagna nn c'è concessione, praticamente parte è abusiva. Per accedere al bonus 110% come deve regolarsi? Premetto che paga Imu e tutto quanto. Inoltre la casa dev'essere tutta modificata, aggiungendo balconi e modificare l'interno. Sarei grata x una risposta

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 17-02-2021 08:24:46

Bisogna rivolgersi ad un tecnico, comprendere se ed in che misura si può provvedere ad eseguire delle sanatorie e poi regolarsi di conseguenza. Diversamente non si può fare.

rispondi
Antonio
Antonio 11-02-2021 19:27:09

palzzo datato 1968 sono presenti delle verande n°6 su un totale di 24 appartamenti,le verande sono abusiveriguardo al limite del 2% la legge si riferisce alla cubatura dell'intero edificio o al singoloo appartamento? si può accedere al 110%
Grazie

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 17-02-2021 08:27:06

Va considerato il caso specifico con un sopralluogo, in teoria è difficile a dirsi.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-05-2021 15:55:08

@ Antonio
L'abuso in questo caso si riferisce al singolo appartamento.
L'abuso del 2% si calcola facendo riferimento a quanto esisteva prima, oppure da quanto risulta dai documenti conservati presso il Comune
Se la veranda prima non esisteva, l'abuso è totale.
https://www.lavoripubblici.it/news/tolleranze-costruttive-variazioni-essenziali-dossier-ance-25921
https://www.lavoripubblici.it/documenti2021/lvpb2/ance-20.07.2020-variazioni-essenziali-quadro-normativo-regionale.pdf
https://www.progettoomnia.it/download/306006?60a5012792739

rispondi
Biagio
Biagio 11-02-2021 19:32:22

Il problema sono le numerose verande. Qual è la verità? Non vogliamo le interpretazioni.

rispondi
Dan
Dan 17-02-2021 08:32:00

Il vero problema sono tutti i sottotetti recuperati senza autorizzazione, le cantine ed i box trasformati in locali scaldati ed abitati. Questi non sono più semplici difformità interne ma veri e propri ostacoli a modificare il comportamento del condominio, basti considerare il calcolo dell'ape convenzionale formato dal calcolo di tutti i singoli ape. Quindi bloccando l'accesso al 110

rispondi
Giangi
Giangi 17-02-2021 17:15:22

Io più leggo le norme e più sono convinto che l'art. 49 afferma che interventi realizzati in difformità non possono godere delle detrazioni; cioè se intervengo con un cappotto su una sagoma difforme questo mi può costare le detrazioni. Ma se io, pur avendo delle difformità per esempio su unità indipendente, intervengo sostituendo la caldaia (intervento trainante) e cambiando gli infissi (attività edilizia libera) non vado assolutamente contro l'art. 49 non dovendo comunicare nulla circa la liceità né all'agenzia delle entrate né al comune.

rispondi
Dan
Dan 17-02-2021 17:53:16

l'edilizia libera non consente di eseguire opere difformi, o su opere difformi, semplicemente agevola la burocrazia piuttosto complicando le responsabilità che non sono più condivise

rispondi
Daniele
Daniele 04-03-2021 16:55:28

Buongiorno
il comma 13-ter stabilisce che le asseverazioni dei tecnici abilitati riguardanti lo stato legittimo degli edifici sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Tra le parti comuni rientra la facciata dell'edificio. un condomino che risiede in un attico, con un abuso (a quanto capito non sanabile) nel proprio appartamento, chiude in muratura una tettoia
che ricopre il suo balcone realizzando di fatto un'altra stanza; ovviamente ciò va a modificare anche la facciata dell'edificio.
In questo caso gli altri condomini devono rinunciare al 110 , ad es. cappotto esterno, per l'abuso fatto dal condomino nella sua abitazione?
Grazie per l'eventuale risposta

rispondi
Dan
Dan 04-03-2021 17:24:52

devono rinunciare se il singolo non sana

rispondi
Paolo
Paolo 21-03-2021 15:04:47

@Dan: a mio avviso no, i lavori riguardano esclusivamente le superfici verticali opache, pertanto, la conformazione dell'attico è tale che tali interventi non verranno eseguiti su quella porzione di edificio perchè risulta essere di proprietà esclusiva.

rispondi
Dan
Dan 21-03-2021 23:12:57

@Paolo: non c'entra nulla la proprietà esclusiva. L'immobile nelle sue parti comuni ha delle non conformità, anche se non oggetto di intervento specifico. Anche solo per il calcolo energetico si dovrebbe simulare un falso, a riguardare non il singolo, ma l'intero condominio.

rispondi
Paolo
Paolo 22-03-2021 08:07:02

facciamo un esempio: proprietario dell'ultimo piano con terrazza sovrastante, nessun collegamento con l'unità sottostante, permesso di costruire sul lastrico solare usufruendo del "piano casa" tramite materiali tipo "gasbeton" o "ytong", a fine lavori risultano presenti delle non conformità che superano le tolleranze del 2%, il condominìo deve rinunciare al 110%?
Non penso che i condòmini possano rinunciare al superbonus, infatti le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".




















rispondi
Dan
Dan 22-03-2021 08:15:33

Se sono fuori da tolleranze, avendo a che fare con rilevanza comune, l'immobile nel complesso non consente il 110. O si sana o niente. Chi sarebbe in grado di firmare una asseverazione ad affermare il contrario? Un conto spostamenti interni senza rilevanza su volumetrie, superfici ed affacci, per cui si parla eventualmente di difformità individuali a pregiudicare solo i trainati, un conto la rilevanza comune. Ma questo non ha a che fare solo col 110, ma anche per qualunque altra detrazione, vedasi DPR 380 e le varie sentenze di Cassazione.

rispondi
Dan
Dan 22-03-2021 08:17:31

Se sono fuori da tolleranze, avendo a che fare con rilevanza comune, l'immobile nel complesso non consente il 110. O si sana o niente. Chi sarebbe in grado di firmare una asseverazione ad affermare il contrario? Un conto spostamenti interni senza rilevanza su volumetrie, superfici ed affacci, per cui si parla eventualmente di difformità individuali a pregiudicare solo i trainati, un conto la rilevanza comune. Ma questo non ha a che fare solo col 110, ma anche per qualunque altra detrazione, vedasi DPR 380 e le varie sentenze di Cassazione.

rispondi
Paolo
Paolo 22-03-2021 18:08:28

Hai ragione, i tecnici dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, pertanto, eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainati effettuati all'interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l'intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

rispondi
Paolo
Paolo 22-03-2021 18:09:33

Hai ragione, i tecnici dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, pertanto, eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainati effettuati all'interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l'intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

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Paolo
Paolo 22-03-2021 18:22:07

Hai ragione, i tecnici dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, pertanto, eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainati effettuati all'interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l'intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

rispondi
Daniele
Daniele 24-03-2021 14:40:02

Grazie per le vs risposte.vorrei capire altre situazioni.domanda: Paolo con riferimento all'ultimo capoverso del tuo commento dove parli di "eventuali abusi su parti comuni che NON coinvolgono l'intervento non pregiudicano la fruizione del 110 ..." , vuol dire che se come condominio ci limitassimo a fare il cappotto escludendo il piano attico (che risulta essere il 4 piano oltre il PT) che presenta l'abuso (rispettando il famoso 25% della superficie ed il salto di 2 classi) in questo caso gli altri condomini potrebbero usufruire del 110 sulla facciata come intervento trainante?
Se si, il tecnico dunque potrebbe asseverare la conformità urbanistica solo della parte comune "regolare" interessata dai lavori?
Altra domanda: l'edificio che presenta questo abuso al piano attico si trova a meno di 300 MT dal mare e quindi sottoposto al vincolo paesaggistico; pertanto ciascun condomino nel proprio appartamento potrebbe svolgere i cosiddetti interventi trainati senza obbligo del trainante. In questo caso l'asseverazione della regolarità urbanistica che il tecnico deve porre in essere è relativa al singolo appartamento che effettuerà i lavori trainati (sempre facendo al doppio salto di classe energetica)o deve riguardare l'intero edificio? L'abuso al piano attico impedisce ai proprietari dei piani inferiori di poter svolgere i lavori trainati nei propri appartamenti?
Grazie mille

rispondi
Narissa
Narissa 29-03-2021 15:39:51

Buon giorno, nello stabile di 3 appartamenti, uno per piano, in cui i due proprietari, hanno deciso di usufruire del superbonus (trainante),avendo questi, fatto
RICHIESTA DI SANATORIA,
per irregolarità relative a tutto l'edificio,(con il tecnico nominato),

IO, PROPRIETARIA dell'appartamento di mezzo, NON POTENDOLA PAGARE,(nessuna tabella millesimale nè esistente, nè realizzata dal geometra in questione, con una somma di o E2.500 sanzioni escluse), ho dichiarato di dover rinunciare.

Mi è arrivata lettera dall'amministratore dove si dichiara che sia l'amministratore, che l'avvocato di loro pertinenza, agiranno nei miei confronti sia per i danni arrecati, qualora dovessi rifiutare di eseguire la sanatoria sulle parti esterne di mia proprietà e in particolare sulle verande, impedendo a tutti di poter fruire dei benefici della normativa prevista dal superbonus 110%.

- Cosa posso fare per difendere la mia
situazione difficile economicamente
parlando???
- A cosa vado in contro?
- Cosa posso fare?
- MA SONO OBBLIGATA A PAGARE?

(Il preventivo presentato dal geometra, è un pacchetto unico, non ci sono le spese per le singole voci, e ha scritto che la somma è uguale per tutti i tre appartamenti, anche se il mio è più piccolo e il condomino del terzo piano è proprietario anche del sottotetto e altre stanzini come il sottoscala e l'ex stanza che conteneva, una volta la caldaia centralizzata, tutto dentro la stessa palazzina).

- Che mi succederà ?

Per cortesia che qualcuno mi risponda..
Grazie.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-05-2021 13:07:02

@ Narissa
Se possiede i requisiti fiscali richiesti, è possibile il patrocinio gratuito, come segue
Il patrocinio a spese dello Stato
L'assistenza legale gratuita
https://www.centroconsumatori.tn.it/151d800.html
Gratuito patrocinio:
ecco il limite di reddito per il 2021
https://www.money.it/gratuito-patrocinio-limite-di-reddito-2021
Il Condominio ha la facoltà di denunciarla in Comune, a quel punto il Comune potrà attivare la richiesta volontaria di sanare
Altrimenti il Comune potrà intimare demolizione e ripristino allo stato precedente l'abuso.
Se non sarà possibile demolire senza arrecare danno all'edificio condominiale, versamento per sanzione amministrativa ed eventualmente sanzione penale.

rispondi
Narissa
Narissa 25-05-2021 20:45:11

@CANNAO ALBERTO: SANZIONE PENALE?????
Ma io questa casa la comprai già così nel 2004.
quello che un tempo era una veranda, io la trovai come cucina.
era il 2004.
Penal per cosa??? e a quanto ammonterebbe la sanzione? sanzione o anche sbarre???

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 26-05-2021 09:40:00

@Narissa
Scritto troppo poco per tentare risposta valida e corretta, peraltro "a distanza" e con "occhi chiusi".
Sul posto solo un collega tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, ecc.) ed un avvocato potranno valutare e rispondere, esaminando lo stato dei luoghi ed i documenti che si potranno "raccogliere".
L'aspetto legale è competenza dell'avvocato, quando occorre applicando il codice civile e quello di procedura civile, oppure, nei casi più gravi, codice penale e quello di procedura penale.
Le competenze dei tecnici abilitati sono altre:
1) regolarità catastale: la planimetria catastale deve corrispondere allo "stato dei luoghi".
Se non lo fosse presentare denuncia di variazione catastale, quando obbligatoria, con software Docfa, per il Catasto Fabbricati.
In casi particolari, modifiche del perimetro esterno dell'edificio, per ampliamento, demolizione parziale o totale, si usa il software Pregeo, per il Catasto Terreni. Possibile sanzione tributaria per ritardo nel presentare la variazione (oltre 30 giorno dopo le modifiche).
Trascorso tale periodo si entra nel regime sanzionatorio, anche con ravvedimento operoso, che si articola in diverse fasi temporali. Ma nel caso specifico ritengo prescritta, perché sono trascorsi oltre 5 anni, nel frattempo il Catasto (ed il Comune per il Catasto) non ha "controllato" e consegnato "avviso".
2) regolarità edilizia / urbanistica: lo stato dei luoghi deve corrispondere alla planimetria depositata in Comune, per il progetto di costruzione dell'intero edificio, sempre che questo esista (il progetto), dipende quanto sia "vecchio" l'edificio.
Diversamente, dopo la costruzione, possono essere state presentate altre domande, per l'intero edificio, oppure il singolo appartamento, per ottenere autorizzazione del Comune, oppure semplice "comunicazione per opere interne", spesso "edilizia libera", nel senso che il Comune prende atto della comunicazione e "relazione tecnica asseverata" del tecnico abilitato, senza rilascio di autorizzazione.
Si applica il D.P.R. n° 380 del 06/06/2001
https://www.normattiva.it/atto/caricaDettaglioAtto?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2001-10-20&atto.codiceRedazionale=001G0429&atto.articolo.numero=0&atto.articolo.sottoArticolo=1&atto.articolo.sottoArticolo1=10&qId=6c29808c-365c-4ed5-98a9-403df3208378&tabID=0.6376318506442789&title=lbl.dettaglioAtto
Vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia e responsabilità - artt. da 27 a 29
Sanzioni - artt. da 30 a 48
Norme penali - artt. da 71 a 76
L'abuso edilizio più diffuso è la chiusura del balcone o del terrazzo, con trasformazione in veranda, questa potrà occupare solo parte del terrazzo (o terrazza o lastrico solare).
Quindi si tratta d'intervento sull'esterno, per il quale occorre il "permesso di costruire", perché la chiusura comporta la creazione di un nuovo vano, quindi un nuovo volume, quindi oneri di urbanizzazione.
Spesso la veranda si "confonde" con altre "strutture", per esempio la tettoia, ma nella maggioranza con pergola, pergolato o pergotenda.
https://www.edilportale.com/news/2017/04/normativa/pergolati-pergotende-gazebo-e-verande-quali-differenze-ci-sono_57708_15.html
Nel caso specifico è stato scitto cucina, quindi il caso non è chiaro, opera esterna, oppure opera interna ?
Sono casi diversi, con opera esterna si crea il nuovo volume, con quella interna si modifica il volume esistente.
Non si può scrivere "cambio di destinazione d'uso" (con o senza opere), ai sensi art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, perché riferito all'intero appartamento (unità immobiliare urbana = u.i.u.)
Ma si tratta di trasformazione della cucina in veranda.
https://www.homify.it/librodelleidee/4256086/7-cucine-unite-alla-veranda-o-al-terrazzo-a-cui-ispirarti
https://www.pinterest.it/gabrielemeggiol/cucina-estensione-veranda/
https://ro.pinterest.com/domeferrulli/verande-coperte/
Pertanto la casistica è "sterminata", solo il tecnico abilitato potrà valutare, sul posto, la sanabilità dell'opera abusiva, se tale risulti essere accertata.
Questo "spazio" non è adatto a questo genere di "corrispondenza", più adatto è il forum.
Per esempio
https://www.condominioweb.com/forum/
(ma ce ne sono altri, libertà di scelta)
Qui ci sono altre persone che "condividono" le proprie "esperienze" e cercano risposte od "indirizzi" per "risolvere" (o tentare), i propri "problemi".
La "strada" più breve è rivolgersi ad un tecnico abilitato ed un avvocato.
Esistono anche associazioni che forniscono assistenza legale gratuita.
Non le conosco, non so come "operano" ed in quali "rami dei settori legali".
https://www.ilsole24ore.com/art/per-l-assistenza-legale-gratuita-rete-500-avvocati-ed-enti-ACIkkXv

rispondi
Markinson
Markinson 15-05-2021 09:42:46

Preso atto che le "le asseverazioni dei tecnici abilitati riguardanti lo stato legittimo degli edifici sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici", qualora sia necessario, in termini di interventi trainati, sostituire pure gli infissi delle singole unità immobiliari facenti parti di un condominio per raggiungere le condizioni (di efficientamento energetico) per l'accesso al superbonus del 110%, l'esistenza di non conformità urbanistica della singola proprietà farebbe scattare la previsione dell'articolo 49 del D.P.R. n. 380/01 secondo cui "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici"?
Altrimenti detto in sintesi: un'unità immobiliare di un complesso condominiale, singola unità non conforme dal punto di vista urbanistico e per cui si preveda il rifacimento degli infissi, può accedere ai benefici del superbonus del 110% (per il rifacimento dei suddetti infissi)?
Grazie.

rispondi
DAN
DAN 16-05-2021 15:45:20

No, per tutti i motivi che hai detto, in primis il dpr 380/01.

rispondi
Markinson
Markinson 17-05-2021 18:09:00

@DAN: Purtroppo la questione non sarebbe così chiara. Tanto è vero che, dopo aver aperto una discussione qui sul forum di CondominioWeb, grazie a una preparatissima componente dello Staff, ho appreso che la Direzione Regionale dell'Agenzia delle Entrate dell'Emilia Romagna si è espressa nel senso che "la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative (c.d. 'appartamenti') non precludono l’accesso al 'Superbonus 110%' non solo per gli interventi 'trainanti' (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi 'trainati'): dal momento che questi ultimi insistono sulle facciate del condominio – ovvero, sulle parti comuni – devono essere a tutti gli effetti considerati quali 'parti comuni' di quest’ultimo".
La discussione sul forum è raggiungibile da qui: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/superbonus-110-la-non-conformit%C3%A0-urbanistica-della-singola-unit%C3%A0-immobiliare-non-conse-157624/

Grazie per l'attenzione!

rispondi
DAN
DAN 17-05-2021 19:37:47

@Markinson: sai che non ho capito la risposta. chiedo scusa, ma prima esprimi (ipotesi largamente permissiva, da verificarsi) che:

la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative (c.d. 'appartamenti') non precludono l’accesso al 'Superbonus 110%' non solo per gli interventi 'trainanti' (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi 'trainati'):
Fonte: https://www.condominioweb.com/superbonus-abusi-edilizi.17809#comment_form
ma poi confermi quanto affermo, da TU, che:

dal momento che questi ultimi insistono sulle facciate del condominio – ovvero, sulle parti comuni – devono essere a tutti gli effetti considerati quali 'parti comuni' di quest’ultimo".
Fonte: https://www.condominioweb.com/superbonus-abusi-edilizi.17809#comment_form

rispondi
Markinson
Markinson 18-05-2021 12:53:48

@DAN: Cerco di spiegarmi, scusandomi per la confusione eventualmente generata, premettendo che personalmente non affermo nulla, in quanto sono ancora nel dubbio. Piuttosto ho semplicemente riportato l'espressione di parere della Direzione Regionale dell'Agenzia dell'Entrate dell'Emilia Romagna.

Il dubbio: un'unità immobiliare di un complesso condominiale, singola unità non conforme dal punto di vista urbanistico e per cui si preveda il rifacimento degli infissi, può accedere ai benefici del superbonus del 110% (per il rifacimento dei suddetti infissi)?

La prima risposta che qui ho ricevuto è stata "no".

Tuttavia, nella discussione da me aperta sul forum (qui: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/superbonus-110-la-non-conformit%C3%A0-urbanistica-della-singola-unit%C3%A0-immobiliare-non-conse-157624/) è emerso come, al contrario, per la Direzione Regionale dell'Agenzia dell'Entrate dell'Emilia Romagna la risposta sia "sì", in quanto, sostiene la medesima Direzione, "la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative (c.d. 'appartamenti') non precludono l’accesso al 'Superbonus 110%' non solo per gli interventi 'trainanti' (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi 'trainati'): dal momento che questi ultimi insistono sulle facciate del condominio – ovvero, sulle parti comuni – devono essere a tutti gli effetti considerati quali 'parti comuni' di quest’ultimo".

rispondi
DAN
DAN 18-05-2021 15:18:32

@Markinson: ci mancherebbe, non devi scusarti. La mia perplessità era riferita proprio alla risposta emiliana che mi pare contraddittoria. Dice si e no nella stessa frase e riferiti alla stessa domanda: per me è no, se ci sono abusi nell'unità, questa non può detrarsi i serramenti, anche solo in termini cautelativi.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 18-05-2021 15:31:24

@Markinson:
La risposta ad interpello n° 909-1494/2020 dell'Agenzia delle Entrate (Direzione Regionale dell'Emilia Romagna), è scritta male, come alcune volte è successo per quelle ufficialmente pubblicate in rete dalle sedi centrali.
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/normativa-e-prassi
Peraltro le risposte da parte delle sedi distaccate sono "ad personam", nel senso che non sono ufficialmente pubblicate, ma "circolano" comunque in rete, non sempre rimuovendo le parti protette dalle norme sulla privacy, tuttavia fanno "giurisprudenza".
La questione dei serramenti e degli infissi è già confusa, confondere ulteriormente scrivendo male ...
Non c'è dubbio che i serramenti e gli infissi del singolo condòmino siano di proprietà privata, infatti solo lui ne trae utilità.
Caso diverso per quelli nel vano scala, comunque di proprietà condominiale, perché utili agli spazi coperti condominiali.
https://romacondominio.it/notizia.asp?idComunicazione=27
https://www.condominioweb.com/nel-caso-di-finestre-posizionate-sui-muri-comuni-le-spese-di-manutenzione.363
ECCETERA
I serramenti e gli infissi si collocano comunque nei muri perimetrali, quest'ultimi dunque sono parti comuni.
Ciò che importa dal punto di vista edilizio ed urbanistico è il foro praticato nel muro perimetrale condominiale.
Serramenti ed infissi si appoggiano o sono ancorati alle pareti interne del muro perimetrale.
Secondo il mio parere dire che le finestre si collocano sulla facciata, non è corretto, dal momento che se sulla facciata pratichi il foro, per la finestra o porta finestra, di fatto rimuovi la facciata (rimuovi anche parte della muratura sotto la facciata).
https://www.treccani.it/vocabolario/facciata/
https://www.ediltecnico.it/74186/bonus-facciate-definizione-facciata/
(P.S. cimase è termine corretto, sono le cornici aggettanti che sporgono; cimose sono il bordo non tagliato di una pezza di tessuto)
Di conseguenza la posizione e le dimensioni (altezza e larghezza) devono rispettare il progetto originale di costruzione, approvato dal Comune, presentato per l'intero edificio.
Oppure per le successive pratiche edilizie, presentate per l'intero edificio, oppure per la singola unità immobiliare (questa a volte potrà corrispondere all'intero edificio).
Con pratiche edilizie intendo anche domande per condoni edilizi e sanatorie edilizie.
Condono e sanatoria edilizia non sono sinonimi.
https://www.edilportale.com/news/2019/12/normativa/condono-o-sanatoria-edilizia-ecco-le-differenze_73860_15.html

rispondi
Markinson
Markinson 23-05-2021 19:21:00

@DAN
@CANNAO ALBERTO
Sebbene con un certo ritardo, grazie ad entrambi per i contributi e le precisazioni forniti!

rispondi
Paolo
Paolo 22-05-2021 22:38:57

Buonasera, sinceramente non mi risulta che l'amministratore debba chiedere le firme per autorizzazioni al pagamento della ditta per lavori condominiali anche se relativi al superbonus 110%, la prassi da seguire in questi casi è completamente differte.

rispondi
Mimi
Mimi 26-05-2021 13:06:03

Ringrazio per la risposta..

rispondi
Enrico
Enrico 29-05-2021 15:41:49

Buongiorno,
in che modo è cambiata la rilevanza e congruità del presente articolo dopo l'ultimo Decreto Semplificazioni del 28.05.2021?

rispondi
Elio
Elio 29-05-2021 21:28:06

“È la modifica al comma 13-ter quella certamente più rilevante. In sostanza, tutti gli interventi che accedono al superbonus, fatta esclusione per quelli che prevedono la demolizione e ricostruzione, sono considerati manutenzione straordinaria per la quel è sufficiente la presentazione di una CILA e non dovranno prevedere l’asseverazione di conformità edilizia-urbanistica.

La CILA dovrà riportare solo gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.“

Questa non è semplificazione è un delirio....

rispondi
Markinson
Markinson 31-05-2021 09:27:10

@CANNAO ALBERTO:
GRAZIE per i contributi e i chiarimenti!

Questo articolo sta davvero diventando un'avanguardia per capire le evoluzioni normative in corso, in attesa della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del testo definito della norma (che cambierà di nuovo all'atto della conversione in legge del provvedimento? ... quanta confusione!).

Dopo aver letto il passaggio di chiusura del nuovo testo (se sarà confermato alla pubblicazione in GU) del comma 13-ter dell'art. 119, ovvero "Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.", a me sta sorgendo un fortissimo timore sul fatto che tutto possa dimostrarsi una "trappola (voluta o meno) in itinere".
Infatti, in un articolo sopra citato (https://www.studiotecnicopagliai.it/stato-legittimo-cila-superbonus/) c'è un paragrafo che, credo connesso al passaggio di legge da me segnalato, così esordisce: "Al Comune restano i poteri di valutare la legittimità dell'immobile oggetto di intervento (e bloccarvi il cantiere Superbonus per abusi)".
Quest'ultimo fa il paio con un'altra considerazione letta qui: https://www.lavoripubblici.it/news/superbonus-110-confermata-cila-eliminazione-conformita-urbanistico-edilizia-26022 laddove si precisa che "In buona sostanza i tecnici dovranno presentare una CILA assolutamente fedele allo stato dei luoghi e l'intervento potrà essere avviato anche in presenza di abusi, purché questi siano indicati all'interno degli elaborati da allegare alla CILA.". Praticamente una sorta di auto-denuncia al Comune di eventuali abusi, con tutte le conseguenze del caso.
Chiudo e ripeto: chissà poi cosa potrà mai accadere ancora in corso di conversione del DL!

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 31-05-2021 16:44:13

@Markinson:
"Questo articolo sta davvero diventando un'avanguardia per capire le evoluzioni normative in corso"
Qui sono riportati solo alcuni "assaggi"
Si può "partecipare" ai forum
Segnalo una particolare "discussione"
(qui per "stemperare" si "scherza")
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/bonus-110-condominii-s%C3%AC-edifici-plurifamiliari-no-145163/?page=125#top

Le "opere abusive" non si possono "nascondere sotto il tappeto"...
Sono d'accordo con il "collega" Ing. Carlo Pagliai (io sono geometra)
"Superbonus 110%, CILA e verifica di conformità: è vera semplificazione?"
"Se si potrà parlare di vera semplificazione lo sapremo nei prossimi mesi."
https://www.lavoripubblici.it/news/superbonus-110-cila-verifica-conformita-vera-semplificazione-26039
"Superbonus, norme e banche disallineate sullo stato legittimo degli immobili"
https://www.edilportale.com/news/2021/05/risparmio-energetico/superbonus-norme-e-banche-disallineate-sullo-stato-legittimo-degli-immobili_82980_27.html

VERO sulla modulistica - per "dettagli"
https://webtv.camera.it/evento/18140
Lettera circolare 26 maggio 2021, n. 1064
https://www.tcnotiziario.it/Articolo/Index?idArticolo=486630&tipo=&cat=ULTFIS&fonte=Teleconsul.it%20-%20Ultimissime%20Fiscale
DISCUSSIONE
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/bonus-110-condominii-s%C3%AC-edifici-plurifamiliari-no-145163/?do=findComment&comment=1166329
DISCUSSIONE
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/bonus-110-condominii-s%C3%AC-edifici-plurifamiliari-no-145163/?do=findComment&comment=1166407
DISCUSSIONE
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/bonus-110-condominii-s%C3%AC-edifici-plurifamiliari-no-145163/?do=findComment&comment=1171316
"Barriere architettoniche: disciplina urbanistico-edilizia, superbonus 110% e bonus ordinari"
https://www.lavoripubblici.it/news/barriere-architettoniche-disciplina-urbanistico-edilizia-incentivi-fiscali-26030
Abusi edilizi: sì alle aerofotogrammetrie di Google Earth come prova documentale
https://www.teknoring.com/news/sentenze/abusi-edilizi-aerofotogrammetrie-google-earth-come-prova-documentale/
Tar Lazio - Sentenza n. 3418 del 20/03/2021
https://www.giustizia-amministrativa.it/portale/pages/istituzionale/visualizza/?nodeRef=&schema=tar_rm&nrg=201000056&nomeFile=202103418_01.html&subDir=Provvedimenti

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 01-06-2021 18:05:12

Auguro modifica dell'art. 13-ter (del D.L. 77/2021) quando il decreto legge sarà convertito in Legge
Lo ritengo praticamente non applicabile (almeno sembra contraddittorio e scritto male)
Presumo potranno esserci casi particolari, che consentiranno o meno l'applicabilità
Esiste una precisa definizione di "stato legittimo", al momento non "aggirabile"
D.P.R. 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:2001;380~art9bis!vig
Una perfetta "arma letale" per il Comune

rispondi
Markinson
Markinson 03-06-2021 19:12:57

@CANNAO ALBERTO:
GRAZIE, ancora una volta!

Sono assolutamente d'accordo con te.

Segnalo un avviso di rettifica al DL n. 77/2021 datato 01/06/2021 (G.U. n. 130 del 01/06/2021). Sebbene questo avviso di rettifica non interessi l'articolo 33 del DL n. 77/2021 (che modifica l'articolo 119 del DL n. 34/2020 sul superbonus) può essere una spia di come la fretta sia sempre cattiva consigliera.

Come ottimamente commentato anche da @CANNAO ALBERTO, pur dovendo di necessità attendere la legge di conversione (che di suo potrebbe portare - magari auspicate - modifiche), con il sibillino periodo finale del novellato comma 13-ter dell'articolo 119 del DL n. 34/2020, ossia "Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.", sembra di vedere un cecchino ben appostato pronto a freddare il malcapitato (ex articolo 9-bis del DPR n. 380/2001) di turno.

rispondi
Elio
Elio 30-05-2021 22:26:22

Avevo detto che secondo me era un delirio normativo, urbanistico e Tecnico!! Qui per cercare di fare aprire in fretta e furia questi lavori e quindi procedere nuovamente con l’ennesimo schiaffo legislativo ai Tecnici, per non dare cita ad una nuova Legge di condono, si inventano di tutto. Ma come si fa? A questo punto tutti i regolamenti edilizi locali sono da rivedere per questi interventi, l’illecito diventa lecito? Ma poi questi il problema lo sfiorano nemmeno lo vogliono risolvere

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 03-06-2021 18:18:13

Superbonus Decreto SEMPLIFICAZIONI * ATTENTI ALLA TRAPPOLA * - 02/06/2021
VIDEO - https://youtu.be/8sUsVQosEp4

Superbonus 110 Ultime Notizie: Decreto Semplificazioni e CILA: un buco nell’acqua! - 01/06/2021
VIDEO - https://youtu.be/SPw-T3kUbzM

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Giuseppe
Giuseppe 07-06-2021 16:48:40

@ CANNAO ALBERTO
Nel definire lo 'stato legittimo', considerando il D.P.R. 380/2001, art. 9-bis, rimane ancora 'arma letale' per il comune, qualore l'eventuale abuso risalga ad epoca prima del 1967?

Nel condominio in cui abito è stato accertato che al momento della costruzione nel 1962, la Licenza Edilizia riportava n. 16 appartamenti (più negozi) mentre il Certificato di Abitabilità del 1964 indicava n. 18 appartamenti. I due appartamenti in più erano stati ricavati degli spazi comuni al lastrico solare e riconosciuti come tali nel Certificato di Abitabilità. La sentenza del Consiglio di Stato n. 4889 del 03.10.13 ha stabilito che gli immobili costruiti senza licenza o concessione o in contrasto con essa, non sono perseguibili se realizzati da almeno 50 anni.

In che modo lo 'stato legittimo' influirebbe sull'intero condominio per usufruire dei lavori di contenimento energetico del bonus 110%?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 08-06-2021 10:39:11

@Giuseppe
"In che modo lo 'stato legittimo' influirebbe sull'intero condominio per usufruire dei lavori di contenimento energetico del bonus 110%?"
Dipende, "valutazioni" caso per caso ...
Occorre considerare eventuale "vincolo" ...

"Datazione Fine lavori per opere abusive e realizzate ante 1967"
https://www.studiotecnicopagliai.it/datazione-fine-lavori-per-opere-abusive-e-realizzate-ante-1967/

"C'è qualche insidia nell'auto-dichiarazione dello "stato legittimo" degli immobili"https://www.ingenio-web.it/29577-ce-qualche-insidia-nellauto-dichiarazione-dello-stato-legittimo-degli-immobili

Decreto Semplificazioni 2021: le modifiche al regime del procedimento amministrativo
https://www.ingenio-web.it/30996-decreto-semplificazioni-2021-le-modifiche-al-regime-del-procedimento-amministrativo?utm_term=43973+-+https%3A%2F%2Fwww.ingenio-web.it%2F30996-decreto-semplificazioni-2021-le-modifiche-al-regime-del-procedimento-amministrativo&utm_campaign=La+Gazzetta+di+INGENIO&utm_medium=email&utm_source=MagNews&utm_content=4402+-+2429+%282021-06-08%29

Dopo 50 anni, non si può demolire un immobile abusivo
https://ilfoglietto.it/notizie/giurisprudenza/sentenze/5067-dopo-50-anni-non-si-puo-demolire-un-immobile-abusivo

Abusi edilizi repressi dopo cinquant'anni. La vittoria di Pirro del Comune
http://www.ilquotidianodellapa.it/_contents/news/2018/dicembre/1543940763784.html

ECCETERA

Per il caso specifico dipende dagli elaborati grafici "presentati" e "depositati" in Comune.
Insieme al progetto originale potrebbe esserci il progetto di "variante in corso d'opera".
A volte "assumeva" lo stesso numero di protocollo del progetto originale, ma a volte "assegnano" un nuovo numero.

rispondi
Giuseppe
Giuseppe 14-06-2021 12:14:18

@CANNAO ALBERTO:
Ringrazio della risposta che non ha potuto essere esaustiva perché non avevo precisato che l'immobile realizzato nel 1962 con licenza edilizia di n. 16 appartamenti ( più negozi) veniva reso abitabile nel 1964 con Certificato di Abitabilità per 18 appartamenti, il tutto nel rispetto delle norme urbanistiche che ammettevano una altezza superiore. La denuncia al NCEU avvenne sempre nel 1964 e l'intero edificio rimase inalterato senza alcun abuso ulteriore fino ad oggi.
A me sembra che le nuove norme abbiano separato la legittimità dalla fattibilità per cui chiedo come si deve procedere per gli abusi fatti prima del 1967 e quali indicazioni si possono addurre al tecnico incaricato per sanare la questione della legittimità ?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 14-06-2021 13:24:24

@Giuseppe
"A me sembra che le nuove norme abbiano separato la legittimità dalla fattibilità per cui chiedo come si deve procedere per gli abusi fatti prima del 1967 e quali indicazioni si possono addurre al tecnico incaricato per sanare la questione della legittimità ?"
Ai fini fiscali, anche se eseguite opere abusive, si presenterà CILA, come da modifica DL 77/2021 al testo del DL 34/2020 (Legge 77/2020) (n° 77 è una coincidenza)
In particolare articolo 119 - comma 13-ter
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2020;34
Tuttavia il comma 13-ter termina come segue:
"Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento."
Significa che il Comune potrà eseguire i controlli ed eventualmente "notificare" e "sanzionare" per le opere abusive accertate.
Al tecnico abilitato non è chiesta altra specifica dichiarazione, ma considerando la presentazione al Comune di elaborato grafico, attestante lo stato attuale dei luoghi, di fatto tale documento è "autodichiarazione indiretta", formalmente non scritta con relazione, pertanto il Comune lo potrà "utilizzare" per gli accertamenti.
In sostanza lo Stato ti dice che "non importa" se avrai eseguito opere abusive, mentre il Comune ti potrà chiedere demolizione e ripristino dei luoghi, con sanzioni, oppure solo sanzioni se non si potrà demolire/ripristinare.
Si tratta di avviare una pratica edilizia in sanatoria, per opere ultimate prima del 01/09/1967, verificando eventuale presenza di particolare vincolo di competenza di altro Ente.
Nel caso specifico, per come è stato scritto, non sono state eseguite opere abusive.
All'epoca licenza edilizia e abitabilità erano due pratiche distinte, da qualche anno senza abitabilità il Comune non rilascia il titolo abilitativo specifico in base agli interventi.
Apparentemente il passaggio da 16 a 18 appartamenti, farebbe pensare ad una "variazione essenziale", di cui al DPR 380/2001, art. 32
Ma come ho già scritto occorrerebbe controllare gli elaborati grafici, compresi eventuali verbali per sanzione, rilasciati da un un tecnico del Comune, durante sopralluoghi in cantiere, quando i lavori erano in corso d'opera.

rispondi
Salvatò
Salvatò 12-06-2021 15:04:10

Il quesito che propongo non verte sul superbonus facciate 110%, ma sul bonus facciate 90%. Nel palazzo condominiale dove abito diversi appartamenti hanno verande abusive. Per questo tipo di abuso ci sono problemi per ottenere il bonus facciate col 90% di detrazione?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 12-06-2021 16:14:26

@Salvatò
"Per questo tipo di abuso ci sono problemi per ottenere il bonus facciate col 90% di detrazione?"
DL 77/2021 "vale" "solo" per superbonus 110%
Prima per tutti i bonus "valeva / vale"
Ministero delle Finanze
Decreto n° 41 del 18/02/1998 - articolo 4
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1998/03/13/098G0079/sg
Ministero delle Finanze
Circolare n° 57 del 24/02/1998
https://def.finanze.it/DocTribFrontend/decodeurn?urn=urn:doctrib:FIN:CIR:1998-02-24;57

rispondi
Elio
Elio 12-06-2021 15:16:04

Si ci sono problemi perché avete abusi sui prospetti.
Per il 90% è il 50% non vale la “semplificazione adottata per il DL o PNRR per il 110%”
Poi per non parlare della questione che molto probabilmente il 90% se ne andrà il 31/12/2021 quindi se siete ancora al punto conformità, lasciate perdere.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 12-06-2021 16:53:00

@Elio
Tuttavia ...
Il Governo ha annunciato che sul modello di quanto già accaduto per i bonus famiglia INPS, accorpati all’Assegno Unico, anche le agevolazioni edilizie saranno inglobate nel bonus ristrutturazione 75%. Molto presto Superbonus 110%, bonus facciate, bonus casa, bonus mobili e forse anche il bonus verde saranno eliminati per fare spazio al nuovo incentivo, che offrirà uno sconto solo del 75%.

NOTA BENE
Il "sistema" non consente di inserire il link all'articolo di cui più sopra ho riportato il testo

risparmio/bonus-ristrutturazione-75-supebonus-110/

Tuttavia ...
https://www.youtube.com/watch?v=EX_tnZWug_Y

rispondi
Dan
Dan 12-06-2021 17:14:55

@CANNAO ALBERTO: non è così, le proposte di modifica al 75% riguarderebbero tutti i bonus diversi dal 110%.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 12-06-2021 17:56:24

@Dan
VERO - sulla stampa in "circolazione"
non c'è ancora "chiarezza totale"...
Salvo un documento ufficiale
Documento XVI n. 5
http://www.senato.it/leg/18/BGT/Schede/docnonleg/42214.htm#
"La misura del superbonus del 110 per cento deve essere semplificata e prorogata nel tempo e, comunque, al fine di facilitare l’immissione anche di capitale e risparmio privato in un ampio processo di rigenerazione urbana, appare opportuno razionalizzare tutti gli altri bonus esistenti per le ristrutturazioni e per l’efficientamento energetico degli edifici sotto un’unica aliquota al 75 per cento, modificando l’articolo16-bis del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, prevedendo anche per questi la durata della detrazione in cinque anni."

Per le attuali scadenze prima occorrerà attendere l'approvazione della Commissione Europea
"Mercoledì 16 giugno la Commissione Ue approverà il nostro Pnrr e il prossimo mese arriveranno i primi 25 miliardi."
"Ma i “falchi” chiedono un dibattito sui progetti nazionali, con i Frugali del Nord Europa pronti a dare battaglia"
https://www.linkiesta.it/2021/06/europa-recovery-plan-italiano/

Per altre proroghe occorrerà attendere la Legge di Bilancio 2022
https://www.ingenio-web.it/30887-superbonus-110-proroga-a-tutto-il-2023-in-legge-di-bilancio-2022

CONCORDO su particolare farse
"Fumata bianca? Possiamo dire di sì, anche se da qui alla fine dell'anno - quando, cioè, la Legge di Bilancio 2022 sarà varata - può succedere ovviamente di tutto: in ogni caso, se il Governo resterà quello attuale il Superbonus 110% ex DL Rilancio verrà prorogato al 31 dicembre 2023 per tutti."

Tutto dipenderà dal rispetto del PNRR e dai controlli della Commissione Europea: potrà "bloccare" i finanziamenti, ma anche chiedere la "restituzione" di quanto sarà concesso.

rispondi
Elio
Elio 12-06-2021 17:30:23

Tuttavia credo sia il caso che le istituzioni dopo un anno di interpretazioni inizino a fare chiarezza. Ben venga il 75% ma ci sono ulteriori problemi da risolvere costo di costruzione aumentato in meno di un anno del 40%, tuttavia sarebbe ora che chi legifera si alzasse dal calduccio della seggiolina statale che occupano e di uno stipendio sicuro e ben pagato e rivolgere lo sguardo verso il resto dei rappresentanti tecnici, rete dei professionisti, ANCE etc…
Nel centro Italia le ditte si stanno ritirando dagli incarichi sisma perché i listini sono fermi dal 2020 con costi già molto più bassi di un listino DEI o BUR Regionale qualsiasi….
Tuttavia sono anni che in tribunale i tecnici viaggiano con un DM del 2002/2003 per i compensi alle CTU.
Tuttavia aspettiamo sempre in attesa che almeno ci lascino qualche briciolina anche a noi.
Tuttavia tanti discorsi, tante favole eppure manco io ho messo Cristo sulla croce.
Che vogliamo fare?
Andiamo avanti e vediamo cosa viene fuori…. Tanto peggio di così credo non si possa fare tuttavia non ne sono certo…

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 12-06-2021 18:09:14

"Nel centro Italia le ditte si stanno ritirando dagli incarichi sisma perché i listini sono fermi dal 2020 con costi già molto più bassi di un listino DEI o BUR Regionale qualsiasi…."
Meno male che dicevano/scrivevano i Prezzari Regionali non sono aggiornati, o vengono aggiornati con "lentezza", meglio quelli della DEI...
Anche quelli DEI in parte non lo sono, ma in recente webinar il Direttore ha annunciato aggiornamenti ed introduzione di nuove voci.
Comunque "imporre" prezzari di società privata senza "confronti" con altre...

"Tuttavia sono anni che in tribunale i tecnici viaggiano con un DM del 2002/2003 per i compensi alle CTU."
Che dovevano essere "aggiornati" periodicamente...
Nel frattempo per gli avvocati...

"Che vogliamo fare?"
https://www.lavoripubblici.it/news/prezzi-materiali-costruzione-gazzetta-ufficiale-decreto-compensazioni-26094

https://amp24.ilsole24ore.com/pagina/AE6hrDP

Sperando che nel frattempo non arrivino...
le cavallette...

rispondi
Elio
Elio 12-06-2021 19:24:53

Le cavallette se arrivano sono un fenomeno naturale, mi può stare pure bene, la mala gestio di un DL è problema de capoccia…
Peggiorarlo è diabolico

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 13-06-2021 15:40:32

Stanno "pensando" anche ad "altro"

"Il superbonus finisce nel redditometro"
ItaliaOggi - n° 137 - pag. 26 del 12/06/2021
https://www.italiaoggi.it/news/il-superbonus-finisce-nel-redditometro-2522608

"Redditometro con nuove regole per gli accertamenti dal 2016"
IPSOA - 10 Giugno 2021 Ore 14:11
Al via la consultazione pubblica
https://www.ipsoa.it/documents/fisco/accertamento/quotidiano/2021/06/10/redditometro-nuove-regole-accertamenti-2016

"Col redditometro ritornerà lo Stato di polizia fiscale: così si puniscono gli onesti" - 13/06/2021
"Ora il redditometro riesumato dal Mef dovrebbe basarsi sul ricorso automatico alle medie Istat, che rischia di far scattare accertamenti assolutamente ingiustificati."
"Non è infatti corretto ricorrere a una presunzione statistica per scovare gli evasori. La Costituzione all’articolo 53 stabilisce che ciascuno va tassato secondo la sua capacità contributiva, non secondo quella media di una famiglia tipo."
https://www.iltempo.it/economia/2021/06/13/news/stato-polizia-fiscale-redditometro-punizione-contribuenti-onesti-reddito-medio-ingiustizia-tasse-27574548/

rispondi
Anto M
Anto M 16-07-2021 09:57:30

Ciao, pongo una domanda per la quale non riesco a trovare un riferimento chiaro ma solo tanti articoli online senza alcuna fonte certa.
Se ho 4 facciate di cui una con abusi. Posso intervenire solo su quelle conformi senza sanare la quarta?
In pratica, sia per il bonus facciate che il superbonus, basta la conformità delle sole parti comuni su cui si interviene? Diciamo che leggendo il nuovo comma 13-ter io la interpreto in questo modo. Almeno per il 110%. " Credo che questo implichi una conformità totale e non parziale delle parti comuni. Anche la vecchia versione del comma 13-ter mi sembra che si pronunciasse in tal senso: . Anche questo mi farebbe capire che la congruenza non è solo sulle parti comuni su cui intervengo, ma su tutte perchè la congruenza è riferita all'edificio e non alle singole parti. Aiutatemi a capire per favore! Grazie

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 16-07-2021 11:31:37

Rispondo a Anto M.
In "generale" ci si riferisce alla "singola parte" di cui risulta accertato "abuso edilizio"
Significa che l'abuso (o abusi) sulla singola facciata non pregiudica l'intervento sulle altre "in regola" ("conformi").
Riporto specifico link di un articolo:
https://www.lavoripubblici.it/news/Superbonus-110-quando-l-abuso-edilizio-non-blocca-la-detrazione-fiscale-25048

Segnalo che l'articolo è del 15/01/2021, quindi precedente l'ultima modifica.
Con l'ultima modifica del comma 13-ter, dell'art. 119, ex DL 34/2020 (Legge 77/2020), hanno "rimescolato le carte".
In sostanza ai fini fiscali, ovvero per ottenere l'agevolazione superbonus 110%, "non rileva" la presenza di "opere abusive", solo per certi interventi, esclusi "quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici", dal momento che il tecnico professionista non dovrà dichiararne l'esistenza ("stato legittimo").
Il comma 13-ter ha creato una "nuova" CILA, specifica per il superbonus 110% (esclude gli altri bonus, quindi "crea" contribuenti di serie A e serie B, quest'ultimi dovranno comunque sanare prima).
Ma per questa CILA al momento non esiste modulistica nazionale: stanno ancora "lavorando" per "rimuovere" le parti "dichiarative" oggetto di responsabilità penale su "falsa dichiarazione".
Alcuni Comuni si sono già "attivati" (Catania e la mia città, Genova, il mio Comune è "pronto" dal 01/07/2021, con la propria modulistica "aggiornata" nell'attesa di quella nazionale.
Anche la Regione Emilia Romagna si è "attivata" e da quanto ho letto è molto "precisa" nelle "indicazioni" e "procedure".
https://www.lavoripubblici.it/news/superbonus-110-indicazioni-operative-presentazione-nuova-cila-26301
https://www.edilportale.com/news/2021/06/normativa/superbonus-ance-subito-i-moduli-aggiornati-per-la-cila_83288_15.html
https://www.ediltecnico.it/92024/nuovo-modulo-cila-semplificata-superbonus-pdf-e-regole/
ECCETERA
Il beneficio fiscale non decade se sono presenti opere abusive, ma in sostanza prima o poi quelle opere abusive dovranno essere sanate, prima o poi, meglio prima.
Meglio prima perché per i successivi interventi di cui è richiesta presentazione in Comune, dovranno essere sanate prima dei nuovi interventi.
Stesso problema per quando si intenderà vendere il proprio immobile, dal momento che sull'atto dovranno essere riportati specifici dati sulla regolarità edilizia (e catastale).
https://notaiocolangeli.it/casa-e-immobili/regolarita-catastale/
https://www.tonalini.it/casa/casa/casa-edi.html
ECCETERA

Termino riportando link al DL 34/2020 (ultimo testo in vigore dal 01/06/2021)
https://www.normattiva.it/atto/caricaDettaglioAtto?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2020-05-19&atto.codiceRedazionale=20G00052&atto.articolo.numero=0&atto.articolo.sottoArticolo=1&atto.articolo.sottoArticolo1=10&qId=998f028e-1ec4-4b90-9a28-9f55647237dd&tabID=0.6283610441216054&title=lbl.dettaglioAtto

rispondi
Anto M
Anto M 16-07-2021 11:44:29

Diciamo che permane un grosso buco normativo. Il fatto di non dover presentare la dichiarazione di stato legittimo, o il fatto di presentare questa fantomatica cila, non lava le mani del tecnico, dal momento che resta comunque una dichiarazione di comunicazione asseverata... La questione era se effettivamente posso agire su carta e con lavori solo su parti conformi. Ma da che mondo e mondo credo che l'edificio sia unico e pertanto la conformità vada considerata sull'insieme. Al massimo sulle parti comuni, ma queste devono essere interessate tutte da una conformità e non credo solo su quelle su cui intervengo. Se io dietro l'angolo della facciata su cui intervengo ho due balconi abusivi, possibile che non vanno ad inficiare sulla legittimità dell'intervento?
Diciamo che leggendo il nuovo comma 13-ter io la interpreto in questo modo. Almeno per il 110%. -- Credo che questo implichi una conformità totale e non parziale delle parti comuni. Anche la vecchia versione del comma 13-ter mi sembra che si pronunciasse in tal senso: . Anche questo mi farebbe capire che la congruenza non è solo sulle parti comuni su cui intervengo, ma su tutte perchè la congruenza è riferita all'edificio e non alle singole parti. Grazie

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 16-07-2021 13:14:29

Rispondo a Anto M.
"non lava le mani del tecnico, dal momento che resta comunque una dichiarazione di comunicazione asseverata..."
In realtà è vero se la modulistica rimane "intonsa", ma ho scritto che sarà "modificata".
"Ma per questa CILA al momento non esiste modulistica nazionale: stanno ancora "lavorando" per "rimuovere" le parti "dichiarative" oggetto di responsabilità penale su "falsa dichiarazione"."
Se "rimuovono" i suddetti "riferimenti" il tecnico non dichiara nulla sulle opere abusive, non dichiara lo "stato legittimo", inoltre non sarà richiesta planimetria (di fatto "autodenuncia indiretta", non scrivi nulla ma "disegni" lo stato reale dell'unità immobiliare urbana), infine si "rimuove" l'art. 49 del DPR 380/2001 (in pratica "arma di distruzione di massa"), che prima era "applicabile".
Riporto link al DPR 380/2001
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001;380

Prima della recente modifica "in vigore" dal 01/06/2021, la "situazione" era quella riportata nel seguente video dell'Ing. Carlo Pagliai (10/01/2021)
https://www.youtube.com/watch?v=TlSF1ik-GZ0

Alcune "situazioni particolari" ci saranno ancora, altre "non cambieranno di una virgola" (le "opere abusive" ci sono e si dovranno rimuovere), naturalmente occorrerà "analizzare" il caso specifico, "verificare" come "muoversi" e quindi "agire" di conseguenza.

rispondi
Anto M
Anto M 16-07-2021 11:46:39

mi cambia il messaggio se inserisco virgolette. Lo riscrivo. scusatemi

rispondi
Anto M
Anto M 16-07-2021 11:47:56

il nuovo comma 13-ter io la interpreto in questo modo. Almeno per il 110%. (Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto d'intervento). Credo che questo implichi una conformità totale e non parziale delle parti comuni. Anche la vecchia versione del comma 13-ter mi sembra che si pronunciasse in tal senso: (limitarsi alla congruenza delle parti comuni DEGLI EDIFICI INTERESSATI dai medesimi interventi). Anche questo mi farebbe capire che la congruenza non è solo sulle parti comuni su cui intervengo, ma su tutte perchè la congruenza è riferita all'edificio e non alle singole parti.

rispondi
Patrizio B.
Patrizio B. 19-07-2021 16:14:45

Nel condominio dove abito ci sono 12 appartamenti , 4 al pian terreno e 8 mini al piano superiore con soffitta , i quali usufruiscono della soffitta - come camera da letto - essendo questo un abuso , il super bonus 110% si può fare o no .

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 19-07-2021 17:11:57

RISPOSTA PER PATRIZIO B.
Occorre accertare le norme della propria Regione per il recupero del sottotetto, alcune hanno prorogato la possibilità del recupero, altre no.
https://www.mansarda.it/leggi-e-regolamenti/leggi-regionali-per-il-recupero-dei-sottotetti-2/
Invece secondo la norma nazionale, poi regionale e comunale, occorre prestare attenzione a comunicare la SCA ("segnalazione certificata d’agibilità").
https://www.progettoomnia.it/dettaglio/59634-segnalazione-certificata-d-agibilita-sca

DPR 380/2001 - ARTICOLI 24-25-26
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001;380

In sostanza la soffitta (presumo nel sottotetto) potrà essere "recuperata" ai fini abitativi, ma dovrà essere rispettata un'altezza minima di 2,70 m (o diversa in base al proprio regolamento), e probabilmente una superficie minima, in base alla destinazione d'uso del locale.
Ai fini del superbonus la soffitta deve risultare riscaldata per l'aspetto fiscale, ma per gli aspetti edilizio / urbanistico / igienico-sanitario, sarà necessario il riconoscimento di abitabilità.
La SCA è un'autocertificazione da parte del tecnico incaricato dal committente / contribuente, prima occorreva il rilascio del certificato di abitabilità / agibilità da parte dell'incaricato del Comune (prima il Sindaco e prima ancora il Podestà nel periodo fascista)
Ai fini del superbonus 110% è stata "creata" una CILA ad hoc che "aggira" la presenza delle opere abusive, a certe condizioni previste dal "nuovo" comma 13-ter dell'art. 119, dell'ex DL 34/2020 (Legge 77/2020)
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2020;34

Ai fini fiscali non si "perde" l'agevolazione fiscale, anche se sono state eseguite certe opere abusive, ma di fatto prima o poi dovranno essere sanate, meglio prima se possibile.
Diversamente il Comune potrà chiedere la demolizione ed il ripristino allo stato preesistente.
Quando non sarà possibile la demolizione senza pregiudicare la sicurezza dell'intero edificio, si verseranno maggiori sanzioni rispetto il caso con demolizione e ripristino.
Chiedere intervento di un professionista che accerti lo stato dei luoghi, le norme vigenti all'epoca di esecuzione delle opere abusive e quelle vigenti al momento in cui si intende sanare.

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