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Il regolamento condominiale è titolo per superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.?

Con l'analisi della pronuncia, la Cassazione pone l'accento sulla presunzione di condominialità
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con sentenza emessa in data 6 luglio 2022, n. 21440, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su sei motivi di censura rinvienienti da impugnativa a delibera condominiale intentata da diversi condomini nei confronti di un Condominio; infatti lo conveniva innanzi al Tribunale di Roma, sostenendo la illegittimità della delibera impugnata, che aveva approvato il bilancio consuntivo e preventivo, ed in particolare gli attori erano stai ingiustamente esclusi dal rimborso per il cosiddetto "contributo Ericsson" di euro 10.000,00, spettante ai condomini per aver consentito l'istallazione di un'antenna sul tetto del locale lavatoio dell'edificio.

Di contro, il Condominio-convenuto sosteneva che tale antenna era stata installata su porzione del fabbricato che, agli effetti dell'art. 3 del regolamento condominiale, era di proprietà dei soli titolari degli appartamenti.

Con sentenza n. 17707/2009 il Tribunale capitolino annullava la delibera condominiale sui punti 1 e 3 dell'ordine del giorno.

Avverso tale pronuncia l'appellante-Condominio proponeva gravame innanzi alla Corte d'Appello di Roma, sostenendo che i proprietari dei negozi non fossero titolari di diritti anche su parti del fabbricato escluse ab origine dal regolamento condominiale, e che, per effetto delle cessioni dei negozi da parte degli originari proprietari, erano stati trasferiti i soli elementi che si trovavano in un rapporto di connessione oggettiva o di strumentalità con la cosa venduta, tra i quali -per espressa esclusione del regolamento condominiale (art. 3)- non risultava esservi il tetto del locale lavatoio.

Anche il giudice di appello territorialmente competente rigettava l'impugnativa con sentenza del 27.3.2017, n. 2021 e confermava in toto la decisione di primo grado, precisando che l'art. 3 del regolamento condominiale non poteva intendersi come volto ad escludere la comproprietà dei beni comuni, ed in particolare del tetto/lastrico solare, i fini della ripartizione del "contributo Ericsson", stante la funzione di copertura assolta dal medesimo lastrico e la riconducibilità dello stesso all'art. 1117 c.c., in difetto di specifico titolo contrario.

Tra l'altro, la Corte d'Appello precisava, altresì, che anche una sentenza n. 2910/2015, passata in giudicato, (tra le medesime parti) non avrebbe portato a diverse conclusioni, in quanto essa, trai servizi comuni ritenuti non appartenenti ai proprietari dei locali commerciali, non annoverava né il lastrico di copertura del palazzo, né il tetto del locale lavatoio ivi situato che funge anch'esso da copertura per i sottostanti immobili di proprietà privata.

Avverso la decisione del giudice del gravame, il ricorrente-condominio proponeva ricorso in cassazione adducendo sei motivi. Resistevano i Condomini con controricorso.

I motivi del ricorso

Il primo motivo. Il ricorrente-condominio denunciava la violazione e errata applicazione dell'art. 1117 c.c., in relazione all'art. 3 del regolamento condominiale. Per il ricorrente, tale disposizione regolamentare costituiva titolo contrario agli effetti dell'art. 1117 c.c.

Il secondo motivo. Il Condominio denunciava la violazione e errata applicazione dell'art. 1117 c.c. in relazione all'art. 3 del regolamento condominiale e alla sua diretta applicabilità quale titolo derogatorio della presunzione di con titolarità delle parti comuni.

Il terzo motivo. Il ricorrente denunciava la violazione dell'art. 1470 c.c. in relazione all'errata attribuzione del valore del titolo di trasferimento delle parti comuni agli atti di compravendita dei locali negozi.

Il quarto motivo. Il Condominio denunciava la violazione ed errata applicazione dell'art. 2909 c.c. e dell'art. 324 c.p.c. per conflitto di giudicati tra la sentenza impugnata e altra pronuncia del medesimo Ufficio, passata in giudicato (sentenza n. 2910/2015).

Il quinto motivo. Il ricorrente-condominio denunciava la violazione e falsa applicazione dell'art. 29 del regolamento condominiale, in relazione alle spese di manutenzione e ricostruzione del tetto e dei terrazzi comuni.

Il sesto motivo. Il Condominio denunciava la violazione dell'art. 112 c.p.c., vizio di ultrapetizione, in relazione alla copertura dei lastrici solari sulla proiezione verticale dei locali negozi.

La Suprema Corte riteneva opportuno esaminare congiuntamente tutte e sei i motivi del ricorso, per la loro evidente connessione, essendo connotati da diffusi profili di inammissibilità e si rilevavano comunque del tutto infondati.

Presunzione di condominialità e rimozione manufatto

La valutazione: non vi è contrasto di giudicati.

Gli ermellini, in via preliminare, precisavano che il riferimento da parte del ricorrente di contrasto di giudicati con la pronuncia n. 2910/2015 della Corte di Appello di Roma, con quella n. 2021/2017, emessa dalla stessa, non poteva influire su liti diverse insorte o che insorgeranno fra le stesse parti, né risentiva di contrasto diretto con il giudicato che si assumeva formato nel litisconsorzio di tutti i condomini con la detta sentenza.

Emergeva, perciò, la mancanza di contrasto di giudicati, come precisata dalla Cassazione nella fattispecie di legittimità posta alla propria disamina.

Condominialità del lastrico solare: presunzione.

La Cassazione si sofferma sull'accezione di lastrico solare e precisa che la comune appartenenza a tutti i condomini si "presume", ex art. 1117 c.c., "se non risulta il contrario dal titolo".

Posto ciò, per affermare la condominialità di un lastrico solare occorre verificare che la res, per sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità (Cass.civ. S.U. 7 luglio 1993, n. 7449), in quanto avente funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, e poi se sussista un titolo contrario alla "presunzione" di condominialità facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.

La disposizione contenuta nella norma in disamina (art. 1117 c.c.), non si limita a considerare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, in questo caso, del lastrico solare, poiché tale presunzione è vincibile con qualsiasi prova contraria attraverso le risultanze di un determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per l'effetto al frazionamento dell'edificio in più proprietà private individuali.

La situazione condominio si attua sin dal momento in cui il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito di trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dell'originario unico proprietario ad altro soggetto.

Il regolamento condominiale non è da considerarsi titolo contrario

Gli ermellini rilevano che il ricorrente, erroneamente, ritiene che il regolamento condominiale, ed in particolare l'art. 3, sia titolo contrario alla condominialità del lastrico di copertura dell'ex lavatoio, così come è irrilevante il riferimento ai contratti di compravendita dei locali commerciali dello stabile.

Rilievo lo avrebbe dovuto avere l'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui si è creato la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 c.c., di comunione pro indiviso di tutte quelle parti del complesso destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, e non al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Giustamente la Suprema Corte sottolinea che si sarebbe dovuto verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alle unità immobiliari site ai piani elevati dell'edificio la proprietà del lastrico, perché una volta sorta la condominialità della parti comuni, per l'effetto dei singoli titoli di proprietà esclusiva, la situazione condominiale è opponibile ai terzi (Cass. civ. sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852).

Sulla scorta di tale condivisibile ragionamento, il regolamento condominiale non costituisce un titolo di proprietà e non può in alcun modo superare la presunzione richiesta dall'art. 1117 c.c., quando fa riferimento ad un titolo contrario.

Infatti, la norma del regolamento del condominio approvata a maggioranza circa la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condominio (art. 1138, comma 1, c.c.), non valgono di per sé come titolo contrario alla presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., né, tantomeno, a menomare i diritti di ciascun condomino sui beni comuni, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (art. 1138, comma 4, c.c.), a meno che non risulti, in caso di disposizione di natura contrattuale, la specifica accettazione negoziale degli interessati rispetto alla limitazione dominicale.

Principio enunciato dalla Cassazione.

In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinante oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e in equivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto del condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto di acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (in tal senso, Cass. civ. sez. II, 16 settembre 2019, n. 23001; Cass. civ. sez. II, 21 maggio 2012, n 8012).

Indagine demandata al giudice di merito

Gli ermellini precisano altresì che per aversi un titolo contrario per superare la condominialità occorre che dal negozio emergano elementi tali da essere in contrasto con l'esercizio del diritto di condominio, però tale indagine è demandata all'apprezzamento del giudice di merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, come previsto dall'art. 1362 e ss c.c., oppure nei limiti dell'art. 360, comma 1, n 5, c.p.c.

Per completezza, va precisato che il lastrico solare ed il tetto sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti.

In conclusione, la Suprema Corte rigettava il ricorso, e condannava il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione.

Sentenza
Scarica Cass. 6 luglio 2022 n. 21440

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