Quali sono le parti comuni di un condominio? La Cassazione ricorda come individuarle

Si è soliti dire che le parti comuni di un edificio in condominio sono quelle indicate dall'art. 1117 c.c., salvo diversa indicazione del titolo.

È vero, la risposta più diretta ed immediata è questa: tale semplicità, però, nasconde delle lacune.

Se avessimo dato questa risposta nel corso di un esame, un qualunque docente l'avrebbe valutata 5 ½, magari 6 - se fosse stato di buon umore.

Due ordinanze della Cassazione, rispettivamente la n. 3852 e 3860 pubblicate mediante deposito in cancelleria il 17 febbraio 2020, forniscono il perché alla valutazione appena sufficiente dell'ipotetico docente.

Facciamo riferimento congiuntamente ai due casi, perché questi riguardano medesimi aspetti, la valutazione della condominialità, per l'appunto, seppur rispetto a beni diversi.

I casi, zona verde e sottotetto, al vaglio della Cassazione

L'ordinanza n. 3852 è resa al termine di un procedimento volto a statuire la proprietà, esclusiva o condominiale, di una zona destinata a parco alberato ed area di manovra. Nel caso risolto col provvedimento n. 3860, invece, l'oggetto del contendere era un sottotetto.

Rispetto a questa parte dell'edificio, gli ermellini hanno ribadito il loro ormai consolidato orientamento, financo recepito in legge (art. 1117 c.c.), secondo il quale il sottotetto è condominiale se le sue caratteristiche strutturali e funzionali consentono di considerarlo bene destinato al servizio di tutti i condòmini e non solamente della/delle unità immobiliari direttamente sottostanti.

La valutazione va svolta caso per caso, cioè alla luce della effettiva conformazione dello stato dei luoghi.

Ciò vale per il sottotetto e per ogni altra parte menzionata o non menzionata dall'art. 1117 c.c. che si asserisce essere comune (si veda in tal senso Cass. SS.UU. n. 7449/1993).

Si badi: l'art. 1117 c.c. contiene una elencazione esemplificativa delle cose che sono da ritenersi condominiali. Ad esse vanno equiparate tutte quelle non menzionate ma aventi medesima attitudine e funzione: la destinazione al servizio comune finalizzato al miglior godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Quando scatta la presunzione di condominialità del sottotetto?

Vale anche il contrario e cioè che un bene elencato nell'art. 1117 c.c. può non considerarsi condominiale se non ha queste caratteristiche. Il caso del sottotetto è paradigmatico, in tal senso.

Quanto fin qui detto, deve essere sempre oggetto di una preliminare, dirimente e preminente valutazione: l'esistenza di una diversa indicazione del titolo.

Questa precisazione ci consente di rispondere a due domande: che cosa s'intende per titolo?

Chi deve provare che cosa quando si controverte in relazione alla condominialità o meno di un bene incluso nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. o ad esso assimilabile?

Parti comuni, il titolo costitutivo del condominio

L'ordinanza n. 3852 e la n. 2860 del 17 febbraio 2020 esprimono dei principi di diritto che ci aiutano a dare risposta ai quesiti che abbiamo posto in precedenza.

Sulla scorta di quanto affermato dalla già citata e fondamentale sentenza n. 9449/1993 resa dalle Sezioni Unite, gli stessi ermellini hanno ribadito che l'individuazione delle parti comuni di un edificio così come contenuta nell'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini che non può essere vinta con qualsiasi prova contraria, ma stabilisce la proprietà comune di quei beni finendo così per poter essere superata solamente da opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (cfr. Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449).

È qui sorge, come si suole dire, spontanea la seconda domanda cui è doveroso dare risposta e cioè quando sorge il condominio, ossia a quale titolo bisogna fare riferimento?

La risposta della Cassazione, con le ordinanze in commento, è questa: il condominio, cioè la comunione sulle parti comuni dell'edificio di cui all'art 1117 c.c. sorge nel momento in cui «più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l'edificio, sicché, per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità (Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119)» (Cass. 17 febbraio 2020 n 3852).

Tale momento va identificato nel primo atto di acquisto. Una cosa tra quelle elencate dall'art. 1117 c.c. può essere considerata in proprietà esclusiva e non condominiale quando questo atto la esclude dal novero delle parti comuni. Se lo fa un atto successivo, com'è stato nel caso dell'ordinanza summenzionata, quella specifica pattuizione è assolutamente inefficace.

Perché il primo atto d'acquisto determina quali beni sono in condominio?

Si badi: come ha specificato l'ordinanza n. 3860 non sono determinanti, ai fini della individuazione della proprietà «né le risultanze del regolamento di condominio, né l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini». (Cass. 17 febbraio 2020 n. 3860).

Attenzione: il regolamento non è determinante a meno che lo stesso non sia stato allegato al primo atto di acquisto e le clausole riguardanti la proprietà non siano state accettate da tutti i condòmini o quanto meno trascritti con specificazione indicazione della clausola de quo nella nota di trascrizione.

Chi deve provare la proprietà delle parti comuni?

Detto ciò è consequenziale chiedersi: se si controverte in materia di proprietà delle parti comuni dell'edificio, chi deve provare che cosa?

Risposta: quando un condomino accampa diritti circa la proprietà esclusiva di una delle parti dell'edificio indicate dall'art. 1117 c.c. (ciò anche se lo fa in via riconvenzionale), è onere dello stesso condomino, al fine di vincere la così detta presunzione di condominialità (meglio sarebbe dire la condizione di condominialità) «dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il proprio titolo di acquisto, o quello del relativo proprio dante causa, ove non si tratti, come nella specie, dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità dell'area (arg. da Cass. Sez. 2, 07/06/1988, n. 3862: Cass. Sez. 2, 05/12/1966, n. 2834)» (Cass. 17 febbraio 2020 n 3852).