Le autorimesse ed i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprietà comune elencati nel citato art. 1117 c.c. e il condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino.
La vicenda. Una condomina proprietaria di alcune unità immobiliari aveva impugnato la delibera condominiale con la quale era stato deliberato l'approvazione del preventivo nel quale era stato previsto a carico dell'attrice il concorso alle spese di gestione della galleria commerciale adiacente al fabbricato condominiale e del sottostante parcheggio. In primo grado, la delibera era stata dichiarata nulla.
In secondo grado, in riforma della sentenza, secondo la Corte territoriale, il regolamento di supercondominio era stato validamente votato da un'assemblea all'unanimità; inoltre, secondo i giudici del gravame, la rimodellazione del Condominio non poteva essere oggetto di domanda giudiziale, dal momento che essa era di competenza esclusiva dei condomini in sede di eventuale modifica della struttura condominiale, e quindi regolamentare.
Perchè le parti dell'edificio indicate dall'art. 1117 possono essere anche di proprietà esclusiva?
I motivi di ricorso. Nel giudizio di legittimità, la condomina ha eccepito la violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., "in relazione alle natura condominiale o meno della galleria e dell'autorimessa", atteso che il mancato accertamento da parte della Corte di appello dell'appartenenza delle porzioni immobiliari in questione alle parti comuni avrebbe erroneamente sollevato il Condominio dall'onere probatorio relativo, presupponendo la natura condominiale di tali beni in assenza di documenti e di un valido negozio giuridico recante unanime manifestazione di volontà.
Con altri motivi, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 922 c.c. e 1117 c.c., avendo la Corte di appello di Torino erroneamente applicato l'art. 1117 e l'art. 922 c.c. alla galleria e all'autorimessa, in assenza di idoneo titolo negoziale che le qualificasse come parti comuni del Condominio.
Il ragionamento della Cassazione. Secondo la Cassazione, erra la sentenza impugnata quando afferma che la domanda giudiziale della ricorrente non potesse tendere "a provocare una diversa conformazione dell'edificio condominiale" e che "la rimodellazione del Condominio, includendo od escludendo corpi di fabbrica, non può essere oggetto di domanda giudiziale, dal momento che essa è di competenza esclusiva dei condomini in sede di eventuale modifica della struttura condominiale, e quindi regolamentare".
Così come erra la ricorrente, peraltro, a cercare nei regolamenti di condominio il titolo costitutivo della condominialità della galleria commerciale e dell'autorimessa.
Al pari del condominio negli edifici, anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", senza bisogno d'apposite manifestazioni di-volontà di tutti i proprietari o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", al proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati, cui spetta altresì l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (cfr. Cass. Sez 2 17/08/2011, n. 17332; Cass. Sez. 2, 31/01/2008, n. 2305, Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279).
Detto ciò, la Corte di legittimità ha precisato che va i locali «sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non costituiscono parti dell'edificio condominiale soggette alla presuntone legale di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. (nella formulazione di tale norma, ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla l. n. 220/2012).
Difatti, le autorimesse ed i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprietà comune elencati nel citato art. 1117 c.c. e il condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione.
In conclusione, il ricorso è stato accolto, per l'effetto la pronuncia è stata cassata con rinvio.
TABELLA RIEPILOGATIVA | |
OGGETTO DELLA PRONUNCIA | AUTORIMESSE E LOCALI COMMERCIALI ESCLUSI DALLE PARTI COMUNI |
RIFERIMENTI NORMATIVI | 1117 C.C. |
PROBLEMA | Una condomina aveva impugnato la delibera condominiale con la quale era stato deliberato l'approvazione del preventivo nel quale era stato previsto il concorso alle spese di gestione della galleria commerciale adiacente al fabbricato condominiale e del sottostante parcheggio. |
LA SOLUZIONE | Il giudice accoglie il ricorso evidenziando che i locali sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non costituiscono parti dell'edificio condominiale soggette alla presuntone legale di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. |
LA MASSIMA | Al fine di accertare l'obbligo del condomino di sostenere le spese di manutenzione di un locale non incluso fra quelli di proprietà comune elencati nell'art. 1117 c.c., occorre, quindi, che sia data la prova dell'appartenenza di detti locali in proprietà comune e al fine anzidetto determinante è l'esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni. Né, ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al condominio di galleria ed autorimesse sotterranee, può assumere rilievo il regolamento di condominio di formazione assembleare, o la planimetria ivi riportata, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini. Cass. civ., sez. II, 16 settembre 2019, n. 23001 |
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