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Nulla la clausola del regolamento che accorcia i tempi dell'impugnazione della delibera
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Nulla la clausola del regolamento che accorcia i tempi dell'impugnazione della delibera

Può il regolamento di condominio prevedere termini per impugnare diversi da quelli prescritti dalla legge, nello specifico dall'art. 1137 c.c.? Se non può il regolamento assembleare, il regolamento contrattuale può?

Avv. Anna Nicola  

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale, delibera condominiale annullabile e tempi d'impugnazione

La questione affrontata e risolta dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 19714 del 21 settembre 2020, ha a che fare col contenuto del regolamento in relazione ai tempi d'impugnazione della delibera condominiale.

Com'è noto, il regolamento può essere assembleare o contrattuale.

Regolamento di condominio, nozione, funzione, approvazione, trascrizione e revisione. Un breve vademecum

Il primo è deliberato in sede di riunione del condominio (da qui la sua definizione) con il voto espresso, anche in seconda convocazione, dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.).

Il regolamento è invece contrattuale quando ottiene l'unanimità dei consensi. È quello che di norma viene formato unilateralmente dal costruttore, quando è proprietario dell'intero palazzo.

Sino al momento in cui non vende il primo alloggio non si è ancora in una fattispecie condominiale, dove il requisito minimo è la presenza di due soggetti titolari di almeno due unità immobiliari diverse. Quando vende il primo appartamento, da lì si crea di fatto il condominio. La sua nascita è automatica, dal momento della compravendita dell'alloggio.

In questa sede il costruttore-venditore redige il regolamento dello stabile, a cui i singoli acquirenti degli alloggi costituenti il condominio si vincolano in sede di conclusione del proprio contratto di compravendita.

La formazione di questo regolamento può essere anche data dall'approvazione dell'assemblea all'unanimità da tutti i condomini, sebbene nella prassi siano casi piuttosto rari.

Comunicazione istanza di mediazione impugnazione delibera condominio

Si parla di regolamento contrattuale in ragione dell'accordo delle parti tipico -appunto- del contratto: tutti prestano il consenso al regolamento; questo è un accordo tra la collettività degli abitanti dell'edificio.

Clausole del regolamento contrattuale

Poiché vi è l'unanimità del consenso da parte di tutti i condomini, il regolamento contrattuale può prevedere clausole con cui si limitano in qualche modo le proprietà esclusive o l'uso dei beni e servizi del condominio, che prevedono una particolare disciplina di base diversa da quella codicistica.

Vista la totalità dell'assenso, può avere ad oggetto materie attinenti alle singole proprietà esclusive o dei beni comuni, le cui limitazioni sono vietate per il regolamento assembleare, essendo quest'ultimo assunto a maggioranza.

L'unico limite che incontra anche il regolamento contrattuale è dato dalle disposizioni inderogabili, come ad esempio il necessario rispetto delle maggioranze costitutive e deliberative richieste all'assemblea.

Delibera condominiale annullabile e tempi d'impugnazione il caso del termine modificato dal regolamento

Di recente la Suprema Corte, con la decisione n. 19714 del 21 settembre 2020, ha affrontato il caso di un regolamento contrattuale che prevedeva un termine di impugnazione di delibera assembleare diverso da quello previsto dall'art. 1137 c.c.

Questa norma dispone che il condomino assente e quello dissenziente possono impugnare la decisione dell'assemblea entro trenta giorni rispettivamente dal ricevimento del verbale (per l'assente) e dalla tenutasi riunione (per il dissenziente).

Nel caso deciso da ultimo dalla Cassazione, vi era una clausola di regolamento contrattuale che stabiliva che il termine per impugnare fosse di quindici giorni.

La vicenda nasce dall'impugnazione da parte di un condomino di una delibera nel rispetto del termine prescritto dall'art. 1137 c.c. ma non di quello previsto in via regolamentare.

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Il condominio, nel costituirsi, rilevava l'avvenuta decadenza dall'azione del condomino, stante il mancato rispetto del termine di quindi giorni di cui alla clausola contrattuale del regolamento.

I primi due gradi di giudizio danno ragione al condominio osservando che la decadenza stabilita dall'art. 1137 c.c. non è sottratta alla disponibilità delle parti: la clausola è valida e non si applica l'art. 2968 c.c. perché l'assemblea ha deliberato su diritti di contenuto patrimoniale.

Il condomino, contrario a questo ragionamento, ha fatto ricorso in Cassazione facendo valere l'indisponibilità del termine di cui all'art. 1137 c.c.

L'inderogabilità stabilita dall'art. 1138 c.c.

La Suprema Corte ha richiamato l'art. 1138 c.c., disposizione in tema di regolamento, che stabilisce i vari casi in cui le norme non possono essere derogate, neppure all'unanimità dei consensi.

Nello specifico, il regolamento di condominio, anche se contrattuale non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, comma 4, c.c., né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Sono inderogabili le disposizioni del codice concernenti l'impossibilita di sottrarsi all'onere delle spese, l'indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell'amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l'efficacia delle assemblee, l'impugnazione delle relative delibere.

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Queste previsioni attengono alla dinamica dell'amministrazione e della gestione condominiale. L'inderogabilità delle stesse è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure all'unanimità.

Delibera condominiale annullabile e tempi d'impugnazione, il principio applicato dalla Cass. n. 19714 del 21 settembre 2020

Il principio applicato al caso in esame è dunque il seguente: è nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all'autorità giudiziaria l'annullamento delle delibere dell'assemblea, visto che l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1137 c.c.

L'assemblea del condominio non ha i poteri per decidere oltre i limiti dell'articolo 1135 c.c.

Delibera condominiale annullabile e tempi d'impugnazione, l'iter motivazionale corretto

Nel valutare la tempestività della impugnazione della deliberazione assembleare, l'autorità giudiziaria avrebbe dovuto rilevare, in via preliminare, la nullità della clausola del regolamento condominiale contrattuale, che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni, visto che l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1137 c.c.

Di conseguenza, stante il rispetto del termine di cui all'art. 1137 c.c., avrebbe dovuto entrare nel merito della fattispecie sottoposta al suo esame.

Impugnazione delibere condominiali e termini feriali

Scarica Cass. 21 settembre 2020 n. 19714

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