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Lastrico trasformato in terrazza: quale titolo abilitativo?

Qual è la differenza tra lastrico solare e terrazza? Quale titolo edilizio occorre per il mutamento di destinazione da lastrico a terrazza?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Il Tar Campania (sezione staccata di Salerno), con la sentenza n. 1578 pubblicata il 28 giugno 2021, ha fatto il punto su uno spinoso argomento: quello della trasformazione del lastrico solare in terrazza.

Il merito di questa pronuncia è di aver fatto chiarezza sia sulla differenza tra lastrico e terrazza, sia sul necessario titolo edilizio che occorre per poter operare il mutamento. Approfondiamo la questione analizzando la sentenza in commento.

Da lastrico a terrazza: il caso

Ricorreva al Tar Campania un condomino che lamentava l'irregolarità dei lavori effettuati dai coniugi proprietari dell'ultimo piano dell'edificio sul lastrico solare immediatamente superiore.

Occupazione di una porzione del lastrico solare e trasformazione in terrazza a uso privato

Per la precisione, i lavori, contemplati in una semplice Scia, riguardavano:

  • il mutamento della destinazione d'uso del lastrico in terrazza, con installazione di una ringhiera perimetrale di protezione, pavimentazione della superficie di copertura e frazionamento della stessa in due terrazze;
  • la realizzazione di un muretto divisorio tra le due terrazze;
  • l'apertura di una porta in corrispondenza del torrino delle scale;
  • l'installazione di un gazebo.
  • Da lastrico a terrazza: i motivi di doglianza

    A parere del ricorrente, l'intervento posto in essere dai coniugi era illegittimo per i seguenti motivi:

  • non sarebbe stato ritualmente autorizzato dall'assemblea condominiale;
  • l'attuata trasformazione materiale e funzionale del preesistente lastrico solare in terrazza, siccome comportante un considerevole incremento della superficie utile residenziale, avrebbe dovuto essere assentita mediante permesso di costruire, non essendo per essa sufficiente la presentazione di una mera Scia;
  • ingiustificato sarebbe stato il frazionamento del preesistente lastrico solare in due distinte terrazze, nonostante l'unità immobiliare sottostante, di relativa pertinenza, fosse rimasta indivisa;
  • l'installazione del gazebo su una delle due terrazze anzidette avrebbe costituito il presupposto per l'installazione di un secondo gazebo sull'altra terrazza, con conseguente inosservanza del limite planimetrico previsto dal regolamento urbanistico edilizio comunale di Salerno per simili manufatti.

Lastrico solare e dintorni

Lastrico solare e terrazza: differenza

Il Tar Campania, nel decidere la controversia, ricorda innanzitutto qual è la differenza tra lastrico solare e terrazza: il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la seconda è un ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.

Trasformazione del lastrico in terrazza: la decisione del Tar

Il Tar Campania, richiamando la precedente giurisprudenza, ha ricordato che la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata al rilascio di un permesso di costruire, «dacché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l'esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria».

L'imprescindibilità del permesso di costruire in caso di trasformazione del lastrico in terrazza è peraltro attestata da numerose sentenze: «La sostituzione della preesistente copertura inclinata con un terrazzo calpestabile che, in quanto destinato ad offrire un affaccio e ulteriori utilità ai locali abitativi cui è stato collegato mediante l'apertura di una porta - finestra, forma parte funzionalmente integrante dei locali medesimi, comporta un evidente incremento della superficie dello stabile: tale modifica configura un intervento di ristrutturazione edilizia» (Tar Liguria, sez.

I, 1° dicembre 2016, n. 1177); «La trasformazione di un tetto di copertura in terrazzo calpestabile modifica gli elementi tipologici formali e strutturali dell'organismo preesistente - risolvendosi in ultima analisi in una alterazione di prospetto e sagoma dell'immobile - e, quindi, non rientra nella categoria del restauro e risanamento conservativo, bensì in quella della ristrutturazione edilizia» (Tar Lazio, Latina, sez. I, 24 dicembre 2015, n. 870).

Spese per lavori di manutenzione del lastrico solare. Attenzione alla conformazione dell'edificio condominiale

E ancora: «Il mutamento di destinazione d'uso della terrazza e il complesso delle opere connesse (rivestimento dell'area di calpestio, apposizione di fioriere prefabbricate e di incannucciamento ancorato alla ringhiera, scala di accesso interna in muratura a ridosso del piano finestra) necessita del permesso di costruire, tenuto conto che esse realizzano un aumento del carico urbanistico nonché, almeno in parte, una modifica del prospetto dell'edificio» (Tar Campania, Napoli, sez. VII, 1° luglio 2010, n. 16540).

Trasformazione del lastrico in terrazza: quale titolo serve?

Insomma, secondo il Tar Campania, non ci sono dubbi che, nel caso si realizzi un cambio di destinazione d'uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice Scia né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6, d.p.r. n. 380 del 2001.

Terrazza privata e infiltrazioni per mancata manutenzione. Se il condominio non collabora il proprietario non risponde dei danni.

Sentenza
Scarica Tar Campania Sez. Salerno Sent. n. 1578/2021

Cerca: lastrico solare terrazza permesso edilizio

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