Un lastrico solare può essere coibentato con dei pannelli. In tal modo, si assicura l'isolamento termico del cespite, nel rispetto, tra l'altro, della normativa in materia (D.lgs 29 dicembre 2006, n. 311).
Non è chiaro, però, a chi spetti assumere la decisione d'installare i predetti elementi. Normalmente, in ambito condominiale, dovrebbe essere l'assemblea dei condòmini a provvedere.
Nel contempo sorge il dubbio se il singolo proprietario abbia tale facoltà, qualora risulti essere il titolare esclusivo del bene.
In tutto ciò, bisogna regolare, altresì, la questione della manutenzione dei pannelli e stabilire il criterio di riparto delle conseguenti spese.
A dirimere questi dubbi, è intervenuta la recente sentenza della Corte di Appello di Genova n. 753 del 01 luglio 2021.
Vediamo, pertanto, cosa ha caratterizzato la vicenda e perché sono stati necessari due gradi di giudizio per offrire una soluzione, giuridicamente pertinente, alle parti in causa.
Pannelli isolanti, installazione e manutenzione e spese
La lite in esame nasce per dei pannelli isolanti divelti da una tromba d'aria. Nello specifico, questi elementi erano stati installati a cure e spese del proprietario del lastrico solare di un condominio.
A seguito di questo eccezionale quanto disastroso evento atmosferico, l'assemblea, nell'aprile del 2015, tra le tante decisioni assunte, aveva stabilito di smaltire i detriti provocati dalla tromba d'aria, ponendo le relative spese per 1/3 a carico del condominio e per 2/3 a danno del titolare del lastrico.
Il consesso, inoltre, non stabiliva di posizionare altri pannelli, visto che si trattava di una decisione che avrebbe dovuto assumere il proprietario del cespite.
A quel punto l'impugnazione del deliberato era inevitabile. In particolare, si evidenziavano queste due contestazioni:
- con la prima, si eccepiva l'annullabilità dell'assemblea nella parte in cui aveva ripartito le predette spese di smaltimento, in violazione dei criteri di ripartizione di cui all'art. 1123 cod. civ.;
- con la seconda, s'invocava la nullità dell'assemblea nella parte in cui la stessa si era rifiutata di installare i pannelli, divelti a seguito dell'evento atmosferico, ma obbligatori ai sensi di legge.
In primo grado, il Tribunale di Massa sosteneva che le spese di ripristino andavano ripartite secondo la disciplina dell'art. 1126 c.c. Per questo motivo annullava la delibera impugnata.
Inoltre, attestava la nullità dell'assemblea nella parte in cui aveva «aveva rifiutato l'esecuzione dei lavori di coibentazione, in quanto assunta in violazione del Dlgs 311/06 che imponeva, nell'ambito dei lavori di ristrutturazione, di eseguire diverse opere di risparmio energetico, tra le quali si ricomprendevano anche quelle di posizionamento di pannelli».
La questione, quindi, era trasferita in Corte di Appello, la quale confermava le conclusioni raggiunte in primo grado.
I torrini e il locale ascensore non devono essere considerati parte del lastrico solare.
Pannelli isolanti sul lastrico solare: chi decide e come ripartire le spese.
La decisione di installare i pannelli isolanti spetta all'assemblea. Con la sentenza in commento, lo chiarisce la Corte di Appello di Genova nella parte in cui afferma che «va ricordato che, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito (sul punto, Cass. 19779/17)».
Le spese di ripartizione dell'intervento nonché quelle di manutenzione, come ad esempio i costi da affrontare per lo smaltimento dei detriti provocati da un rilevante evento atmosferico, sono invece a carico del proprietario del lastrico e del condominio.
La relativa ripartizione avviene ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., come conferma la decisione in commento nella parte in cui si chiarisce che «Non è dubbio che i pannelli siano in astratto soggetti alla disciplina dell'art. 1126 c.c. e che anche le spese per il trasporto e la discarica dei detriti per il rifacimento della pavimentazione debbano essere ripartite per 1/3 a carico del condomino e per 2/3 a carico del condominio, in quanto comunque questi assolvono ad una funzione di copertura di cui godono i condomini sottostanti (Cass. 11449/92)».
Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?
Pannelli isolanti sul lastrico solare: è obbligatorio installarli?
La Corte di Appello di Genova, a proposito dei pannelli isolanti, precisa che la loro installazione è obbligatoria allorquando si rende necessario ristrutturare il cespite interessato o è indispensabile provvedere ad un intervento di manutenzione straordinaria «Ai sensi del punto 2 dell'allegato I del D.lgs 29 dicembre 2006, n. 311, nel caso di interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria, quali il rifacimento di pareti esterne, intonaci, del tetto o dell'impermeabilizzazione delle coperture è obbligatorio effettuare interventi che consentano di rispettare i nuovi limiti di trasmittanza termica imposti per tutti gli edifici di nuova costruzione».
Ragion per cui, se l'assemblea dovesse rifiutarsi di assumere una tale decisione, il proprietario interessato, dinanzi all'immotivata inerzia dell'ente, potrebbe agire a danno del condominio invocando lo strumento di tutela di cui all'art. 1105 ult. co. cod. civ.
Tale conclusione trova conforto nella decisione in commento, dove si richiama e si appoggia quanto espresso, in primo grado, dal Tribunale di Massa, secondo cui, per l'accoglimento della «domanda volta ad ottenere la condanna del condominio all'esecuzione dei lavori di coibentazione…, sarebbe stato necessario attivare la procedura di cui all'art. 1105, u.c., c.c.».
