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Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?
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Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?

Legittima la richiesta del proprietario del lastrico solare di suddividere i costi relativi alla sua pavimentazione col criterio di cui all'art. 1126 c.c.

Avv. Michele Orefice  

Il lastrico solare, cioè la parte terminale dell'edificio condominiale, con funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo e di superficie praticabile, può accadere che venga assegnato in uso esclusivo ad uno o più condòmini.

Ciò è possibile in quanto la presunzione di proprietà comune del lastrico solare, di cui all'art. 1117 c.c., può essere superata, ai sensi del comma 1 dello stesso articolo, con apposito titolo, ossia con un atto di acquisto o un regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini, che attesti la proprietà isolata o l'uso esclusivo dello stesso lastrico.

=> Lastrico solare e responsabilità per i danni da infiltrazioni. Analisi sull'evoluzione giurisprudenziale

=> La manutenzione del lastrico solare condominiale in proprietà esclusiva.

Al riguardo l'art. 1126 c.c. prescrive che nel caso in cui l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Tale norma, che non specifica la natura giuridica del diritto d'uso citato, pone a carico dei proprietari esclusivi del lastrico solare le spese per la riparazione di tale parte dell'edificio in misura maggiore rispetto a quella che sarebbe dovuta in base alla tabella millesimale c.d. di proprietà.

In pratica, attraverso la proporzione del contributo indicato dall'art. 1126 c.c. (1/3 e 2/3 della spesa totale), il legislatore ha voluto bilanciare l'utilità per l'uso o la proprietà esclusiva del lastrico solare, con l'utilità prevalente relativa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, che lo stesso lastrico solare realizza a favore di tutti i condòmini sottostanti.

=> Lastrico solare di proprietà esclusiva e ripartizione spese: la responsabilità deriva dalla causa del danno.

Ovviamente, nel caso in cui il lastrico solare sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell'edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso vanno ripartite sulla base del primo comma dell'art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c (Cass. n. 6889 del 20/03/2009).

Tuttavia è noto che l'art. 1126 c.c., pur regolamentando la ripartizione delle spese nei casi di uso esclusivo del lastrico solare, genera parecchi dubbi interpretativi circa la tipologia di spese da suddividere tra gli utilizzatori-proprietari del lastrico ed i condòmini sottostanti.

Nello specifico la genericità della norma, che non delinea neanche le nozioni di riparazioni e ricostruzioni dei lastrici solari, si presta ad essere interpretata, a seconda dei casi, nei modi più disparati ed in modo non univoco.

Uno dei casi più controversi è rappresentato dall'ipotesi in cui si debba sostituire la pavimentazione del lastrico solare in proprietà esclusiva.

A tal proposito ci si domanda se sia da considerare legittima la richiesta del proprietario del lastrico solare di suddividere i costi relativi alla sua pavimentazione col criterio di cui all'art. 1126 c.c. e se i lavori di impermeabilizzazione a protezione del fabbricato debbano comprendere anche la stessa pavimentazione del lastrico.

In via preliminare occorre evidenziare che il criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c. non può applicarsi alla lettera, suddividendo ogni spesa relativa al lastrico solare secondo la ripartizione indicata nella stessa norma, ovvero 1/3 e 2/3 della spesa complessiva.

Inoltre, prima di entrare nel merito dell'argomento, si osserva che i lastrici solari in uso esclusivo sono equiparati ai c.d. terrazzi a livello in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, che sono superfici scoperte poste in cima ad alcune unità immobiliari ed al contempo sullo stesso piano di altre, delle quali costituiscono parte integrante strutturalmente e funzionalmente.

Nello specifico la terrazza a livello, ossia quell'area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura a meno che non risulti diversamente dal titolo (Cass. n. 9629 del 16/09/1991).

Di conseguenza, al pari dei lastrici solari, le spese di riparazione o ricostruzione delle terrazze a livello attribuite in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, devono essere ripartite seguendo la disciplina di cui all'art. 1126 c.c. (Cass n. 18164 del 25/08/2014).

Ciò posto si precisa che in termini di spese per la riparazione del lastrico solare in uso esclusivo sono tenuti a partecipare, nella misura di 2/3, soltanto quei condòmini ai quali il lastrico funge da copertura, cioè le unità immobiliari incluse nella colonna sottostante al lastrico (ex multis Cass. n. 244 del 29/01/1974; Cass. n. 3542 del 15/04/1994; Cass. n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).

In particolare l'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve solo di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma nel principio base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da ripartire o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti (Cass. n. 10602 del 5/11/1990).

Tale sentenza di Cassazione ha stabilito che la sostituzione della preesistente pavimentazione del lastrico solare con un diverso tipo di mattonelle e precisamente la sostituzione di mattonelle di gres con una in "campigiane" non determina un'innovazione, salvo che dalla stessa sostituzione non derivi un concreto e dimostrabile pregiudizio a qualcuno.

Di conseguenza la sostituzione della pavimentazione del lastrico solare è da ritenersi opera di ordinaria manutenzione, di competenza del proprietario del lastrico solare. D'altronde le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura, come ad esempio le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare (Cass. n. 2726 del 25/02/2002).Peraltroanche in tema di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello, che servano di copertura ai piani sottostanti, il criterio stabilito dall'art. 1126 c.c.

è applicabile per ogni tipo di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi però la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, mentre sono escluse le spese dirette soltanto al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento (Cass. n. 16583 del 28/09/2012).

=> Fioriere e infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante: chi paga i danni?

In altri termini, per applicare i criteri di cui all'art. 1126 c.c., occorre guardare unicamente alle componenti essenziali della struttura, come ad esempio le parti murarie e l'impermeabilizzazione, che assolvono alla funzione di copertura e protezione degli immobili sottostanti, così come situati nel fabbricato condominiale.

Mentre restano fuori dalla previsione normativa di cui all'art. 1126 c.c. gli accessori che sono destinati a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i pavimenti, la cui manutenzione ordinaria e straordinaria resta a carico del proprietario esclusivo, salvo che il loro smantellamento non si renda necessario per consentire la riparazione o ricostruzione del lastrico.

Sotto tale profilo è noto che la procedura tradizionale per il rifacimento e l'impermeabilizzazione del terrazzo a livello o del lastrico solare implica la demolizione della vecchia pavimentazione e del sottofondo in malta, fino a far riaffiorare il vecchio strato di asfaltatura, per procedere poi alla posa in opera dei bocchettoni di raccolta delle acque piovane, del materiale occorrente per il massetto di sottofondo, di una mano di asfalto a freddo "primer" e poi della guaina di asfalto fino alla definitiva posa in opera della nuova pavimentazione.

Per esempio quando si è in presenza di infiltrazioni dal lastrico solare si è soliti incaricare un tecnico e una ditta per computare e preventivare-realizzare i lavori necessari ad eliminare tali infiltrazioni.

Ciò in quanto sia il proprietario ovvero chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello e sia l'ente condominiale rispondono dei danni provocati dalle stesse infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, in qualità di custode del bene in conformità all'art. 2051 c.c. (Cass. SS.UU. n° 9449 del 10/05/2016).

In questo caso anche le spese per la pavimentazione andrebbero ripartite con i criteri di cui all'art. 1126 del codice civile.

Per tali ragioni possiamo dire che, di regola, è il proprietario del lastrico solare o del terrazzo a livello a dover sopportare i costi relativi alla pavimentazione, in quanto soltanto lui può calpestare le piastrelle del terrazzo, e quindi farne un uso esclusivo, salvo che non sia necessario procedere a demolire il pavimento per effettuare una riparazione non addebitabile alla responsabilità del proprietario esclusivo.

Avv. Michele Orefice www.oreficestudio.it

Lastrico solare in condominio e ripartizione spese

Ripartizione delle spese e criteri di valutazione del risaricmento danni derivanti da infiltrazioni

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Fmna
Fmna mercoledì 21 marzo 2018 alle ore 15:24

Salve,
in un terrazzo di copertura condominiale (che per chiarezza chiamo condominio A), i risvolti della guaina impermeabilizzante si sono staccati causando infiltrazioni. Essendo i risvolti applicati su un muro di proprietà di altro condominio (che chiamo condominio B), di dette infiltrazioni chi ne risponderà? Il condominio del terrazzo di copertura (condominio A) o il condominio vicino (condominio B)
Grazie

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