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La manutenzione del lastrico solare è obbligo del condominio
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La manutenzione del lastrico solare è obbligo del condominio

Lastrico solare quale parte comune, obbligo di manutenzione da parte del condominio, omissione e responsabilità

Avv. Laura Cecchini  

In materia di condominio sono ricorrenti le controversie che attengono alle problematiche afferenti alla manutenzione dei lastrici solari, in particolare, a seguito del verificarsi di percolazioni o infiltrazioni.

Sovente, non sempre vi è un celere intervento da parte del condominio alla risoluzione delle circostanze sopra illustrate, per cui, l'unica chance per affrontare la questione in ordine alla omessa manutenzione è il ricorso all'Autorità Giudiziaria.

Il caso portato all'attenzione del Tribunale di Milano (sentenza n. 7246 del 13 novembre 2020) offre l'occasione per ricordare le norme ed i principi che interessano le vertenze aventi ad oggetto, appunto, la necessaria esecuzione di opere al lastrico solare nonché il risarcimento di eventuali danni patiti dai singoli condomini e strettamente correlati alla mancanza predisposizione dei doverosi lavori di conservazione.

Spese di manutenzione. Non si addebitano i 2/3 della spesa a quei condomini che non sono serviti dal lastrico solare

Nella vicenda in esame, la disamina del Tribunale si incentra sull'inquadramento della fattispecie concreta partendo dalla situazione di fatto emersa, anche e soprattutto, all'esito dell'espletamento di consulenza tecnico di ufficio (CTU), indagine necessaria e propedeutica ai fini dell'accertamento e verifica della fondatezza della domanda.

Manutenzione del lastrico solare, l'iter giudiziale

Una condomina ha convenuto in giudizio il condominio per sentirlo condannare allo svolgimento di lavori di riparazione al lastrico solare atti ad impedire il ripetersi di ulteriori danni alla propria unità immobiliare oltre al risarcimento di quelli subiti.

Il condominio non si costituiva per cui il Giudicante dichiarava la contumacia ed ammetteva la CTU richiesta.

Concluso l'esame peritale dello stato dei luoghi, veniva fissata udienza di precisazione della conclusioni e, successivamente, ordinata la discussione orale della causa.

Il giudice di prime cure ha accolto, parzialmente, la domanda per i motivi, in appresso, rappresentati.

Lastrico solare: definizione, soggetti coinvolti nella manutenzione, costi, danni e responsabilità

Il lastrico solare

E' noto che il lastrico solare rientra tra le parti comuni dell'edificio, come indicato, testualmente all'art. 1117, comma I, n.1) Cod. Civ.

In conseguenza, coscienti che grava sul condominio provvedere alla manutenzione delle parti comuni, è preliminare procedere ad una serie di controlli ed accertamenti per poter assumere la sussistenza di un dovere di intervento del condominio.

E' primario, per un compiuto esame dell'oggetto della vertenza, come quella de qua, effettuare un riscontro, tramite consulenza tecnica, della situazione esistente che dovrà prendere in considerazione lo stato dei luoghi, compresa la presenza di eventuali deficienze e/o difetti manutentivi del lastrico solare, per vedere accolta la domanda promossa.

La perizia (CTU) è, quindi, elemento indefettibile per poter apprendere, consapevolmente, la sussistenza o meno dei lamentati vizi nonché l'opportunità ed urgenza di programmare ed attuare le lavorazioni necessarie alla loro rimozione, ovvero al ripristino di una situazione di adeguatezza delle condizioni di manutenzione.

Dalle conclusioni a cui è giunto il CTU è emerso, inequivocabilmente che la facciata e le pareti condominiali erano interessate da colate di salnitro che raggiungevano il terrazzo della condomina.

La causa di dette manifestazioni è stata rinvenuta per un difetto di protezione dell'opera muraria, corrispondente al solaio del terrazzo del piano superiore a quello della attrice, dalle infiltrazioni di acqua piovana e da irrigazione.

Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento

Tuttavia, se l'esplorazione ed analisi dei luoghi ha accertato la causa delle colate di salnitro ed indicato i rimedi per impedirne la ripetizione, non ha rilevato la presenza di danni alla proprietà dell'attrice.

Lastrico solare, obbligo di manutenzione e responsabilità

Nell'ambito che ci occupa, è appropriato rammentare che il condominio, quale custode dei beni e servizi comuni, è chiamato a porre in essere una gestione degli stessi mediante l'assunzione di tutte le misure opportune ed utili per la loro corretta manutenzione.

Invero, in rispondenza al disposto di cui all'art. 1130, comma I, n.4) Cod. Civ., il condominio è onerato dall'obbligo di <compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio>.

Il precetto della suddetta norma è volto a prevenire che le parti comuni possano arrecare un danno ad uno stesso condomino o a terzi.

L'inadempimento al dettato normativo dell'art. 1130, comma I, n.4) Cod. Civ. legittima ciascun condomino ad agire qualora si manifestino vizi ad una parte comune per omissioni di manutenzione sulla stessa.

Nell'ipotesi de qua, dalla consulenza tecnica resa nel corso del giudizio è emerso un chiaro difetto di costruzione del solaio del terrazzo posto al quarto piano, che funge da copertura dell'intero fabbricato.

L'alienazione del lastrico solare ad un soggetto estraneo alla compagine condominiale

Pertanto, richiamando l'art. 1130, comma I, n.4) Cod. Civ., è pacifico che l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, trattandosi di lastrico solare "grava su tutti i condomini, con ripartizione delle spese ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1126 c.c." (Cass. Civ. n.11774/1992).

A conferma, la Corte di Cassazione, a Sezione Unite, ha statuito che "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'alt. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio" Cassazione Civile, SS.UU., sentenza n. 9449/2016).

In conclusione, per i motivi sopra evocati, il condominio, quale soggetto obbligato, è stato condannato alla esecuzione degli interventi indicati nella CTU e, quindi, è stata accolta la domanda avanzata in proposito, mentre è stata respinta quella relativa alla richiesta di risarcimento danni in quanto non è stato dimostrato alcun nocumento alla proprietà privata della attrice ma, unicamente, alla facciata e pareti condominiali per il cui risarcimento quest'ultima non ha alcuna legittimazione attiva.

Ripartizione spese del lastrico solare di proprietà esclusiva

Scarica Trib. Milano 13 novembre 2020 n. 7246

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Bianca
Bianca 10-12-2020 21:21:31

Piu' che un commento un chiarimento
Allorquando un terrazzo e' di proprietà esclusiva ed il proprietario ne ha l'esclusivo calpestio nel caso si verifichino infiltrazioni e danni nell'appartamento sottostante derivanti da un cattivo stato di manutenzione del terrazzo, su chi grava l'obbligo di riparare lo stesso e risarcire i danni al proprietario sottostante ?

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Alessandro Serrao
Alessandro Serrao 10-12-2020 22:28:43

Per far gravare le spese du chi ha in custodia il bene occorre dimostrare il nesso causale fra danno e stato di abbandono del calpestio.

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