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Lastrico, infiltrazioni e responsabilità
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Lastrico, infiltrazioni e responsabilità

Lastrico solare ad uso esclusivo: ripartizione manutenzione straordinaria ed obblighi risarcitori da infiltrazioni.

Avv. Marco Borriello  

In un condominio, l'infiltrazione proveniente dal lastrico solare è molto frequente. In particolare, si tratta di una circostanza che scatena non poche conseguenze. Sorge, infatti, l'esigenza di accertare e liquidare i danni che sono stati provocati oltre alla necessità di riparare il lastrico affinché non si ripeta l'evento in contestazione.

Questa situazione, comunemente, finisce dinanzi ad un magistrato. Le parti coinvolte, infatti, non di rado, trovano difficoltà a risolvere, bonariamente, la questione, anche perché si rimpallano le rispettive responsabilità oltre a non concordare sull'ammontare di un eventuale indennizzo.

È ciò che è avvenuto anche nel caso esaminato dalla Corte di Appello di Catania. Quest'ultima, con la sentenza n. 2066 del 30 novembre 2020, ha dovuto dirimere una controversia in cui erano in discussione la responsabilità per le infiltrazioni provenienti da un lastrico solare in condominio e la quantificazione dei danni patiti da alcuni proprietari del fabbricato.

Lastrico solare e responsabilità per i danni da infiltrazioni. Analisi sull'evoluzione giurisprudenziale

Nello specifico, si è trattato di un provvedimento nel quale la Corte etnea si è riportata ai principi espressi dalla giurisprudenza corrente. Tuttavia, prima di entrare nel merito della sentenza, vediamo perché è sorta la lite giudiziaria e come essa si è risolta.

Lastrico, infiltrazioni e responsabilità: il caso

In un fabbricato, i coniugi comproprietari dell'appartamento posto all'ultimo piano avevano citato in giudizio il condominio per i danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Quest'ultimo era appartenente ad un privato anch'egli convenuto in causa.

Il giudizio di primo grado si era concluso positivamente per gli attori, ma la decisione del Tribunale di Catania (sezione distaccata di Giarre) era stata appellata dalle parti soccombenti.

Purtroppo per loro, le argomentazioni a sostegno della propria impugnazione, non sono state sufficienti a capovolgere le risultanze emerse in prima istanza. In particolare, il condominio ha tentato di discolparsi producendo un verbale di assemblea condominiale in cui risultava il tentativo di compiere sul bene la manutenzione necessaria.

Tuttavia, come rilevato dalla Corte, non era stata fornita alcuna prova che la mancata esecuzione dei lavori fosse scaturita dall'omesso pagamento della quota dovuta dagli appellati o che l'amministratore avesse tentato, così come sarebbe stata sua facoltà, il recupero delle quote non riscosse.

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

La Corte di Appello di Catania ha, quindi, disposto il risarcimento dei danni a carico del condominio e del proprietario del lastrico solare, con obbligo in solido a favore degli appellati danneggiati.

Ha, inoltre, condannato le parti originariamente citate in giudizio in primo grado ad eseguire i lavori emersi dalla Ctu e ritenuti necessari per l'eliminazione delle cause che avevano determinato le infiltrazioni in contestazione.

Lastrico di proprietà esclusiva, ripartizione spese e obblighi risarcitori: la legge

L'articolo del codice civile deputato a disciplinare gli oneri di manutenzione straordinaria relativi ad un lastrico solare appartenente, esclusivamente, ad uno dei condòmini e il 1126.

In particolare, esso afferma che « Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

È conseguenziale a questa norma, quindi, la corresponsabilità dell'ente condominiale e del singolo proprietario per la mancata esecuzione degli eventuali lavori di conservazione del lastrico.

Se per questa ragione si verificano delle infiltrazioni, entrambi i soggetti saranno obbligati, in solido, al pagamento del risarcimento a favore del danneggiato «Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno (Art. 2055 cod. civ.)».

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Lastrico di proprietà esclusiva, ripartizione spese e obblighi risarcitori, giurisprudenza

A proposito di un lastrico solare di proprietà esclusiva ed in merito alla ripartizione degli eventuali obblighi risarcitori tra il proprietario e il condominio, con la sentenza in esame, la Corte di Appello di Catania non si discosta dalla giurisprudenza prevalente.

Essa, infatti, si richiama alle Sezioni Unite n. 9449 del 10 maggio 2016, secondo le quali «In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

Infiltrazioni derivanti dal lastrico solare. L'entità del danno viene stabilita dal consulente tecnico

Quindi, la suddivisione degli oneri necessari alla conservazione del lastrico prevista dall'art. 1126 cod. civ. deve essere presa in considerazione anche per disciplinare gli eventuali obblighi risarcitori scaturiti dalle infiltrazioni provenienti da questo bene.

Tuttavia, il danneggiato ha la facoltà di richiedere ed ottenere per intero il risarcimento da entrambe le parti, cioè dal condominio e dal proprietario del lastrico. Lo chiarisce la Corte etnea allorquando afferma in sentenza che «entrambi i convenuti nel giudizio di primo grado (appellanti nel presente grado) devono essere condannati in solido ex art. 2055 c.c., suddividendo il relativo costo ex art. 1126 c.c.».

Pertanto, nell'ipotesi de quo, la ripartizione prevista dalla norma per i lastrici solari ad uso esclusivo servirà soltanto a regolare i rapporti interni tra i soggetti responsabili.

Ripartizione spese del lastrico solare di proprietà esclusiva

Scarica App. Catania 30 novembre 2020 n. 2066

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