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Lastrico solare e dintorni
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Lastrico solare e dintorni

Un vademecum su riparto spese per il lastrico, nullità e annullabilità e indicazione dei quorum

Avv. Caterina Tosatti  

Come ripartire le spese per un lastrico solare ad uso esclusivo?

Come individuare se il lastrico è ad uso esclusivo?

Basta l'uso da parte di un solo condòmino per poterne affermare detta qualità?

Ed ancora, è annullabile la delibera dove non sono indicati distintamente i votanti a favore, i contrari e gli astenuti?

La sentenza del Tribunale di Ancona n. 1034 del 04 agosto 2020 ci regala vari spunti di riflessione rispondendo proprio a queste domande, su questioni frequentemente dibattute sia nella riunioni condominiali che nelle aule giudiziarie.

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

Lastrico solare, terrazza a livello, proprietà ed uso esclusivo

Di cosa parliamo quando parliamo di 'lastrico solare'? Diamo un paio di indicazioni pratiche.

Il 'tetto' è l'insieme delle opere destinate a proteggere l'edificio dalle acque meteoriche.

Il 'lastrico solare' è la superficie terminale dell'edificio, avente anch'essa funzione di riparo e protezione, nonché una funzione accessoria (eventuale) di spazio sfruttabile per altri usi.

Laddove il lastrico sia situato a livello di una porzione di piano, quindi accanto ad un'abitazione, esso viene definito 'terrazza a livello': conserva la funzione di lastrico a copertura laddove, per l'ubicazione e le caratteristiche tecniche si possa affermare che esso fornisce copertura all'edificio.

E nel caso esaminato dalla sentenza si trattava proprio di terrazza a livello, cui si accedeva direttamente ed unicamente dall'unità immobiliare posta all'ultimo piano e di proprietà del condòmino che chiameremo Tizio, la quale però non costituiva unica copertura dell'edificio, perché accanto ad essa era il tetto vero e proprio.

Lastrico solare, riparto spese e vizi della delibera, il caso

Da dove nasce la disputa? Dalle infiltrazioni occorse a partire dalla pavimentazione della terrazza a danno dell'unità immobiliare sottostante, di proprietà del condòmino che chiameremo Caio.

L'Assemblea del Condominio di cui trattavasi deliberava di eseguire i lavori occorrenti al ripristino della terrazza, del parapetto e del cornicione, ripartendo la relativa spesa su tutti i condòmini.

Impugnava la delibera dinnanzi al Tribunale di Ancona il condòmino Mevio, proprietario di un'unità immobiliare posta al di fuori dello spazio sottostante Tizio e Caio, sostenendo che la terrazza fosse di proprietà esclusiva di Tizio e che, pertanto, fosse Tizio a doversi fare carico delle spese per la sua riparazione o che, al massimo, le dovessero sostenere coloro che avevano unità immobiliari 'coperte' dalla stessa, ma non tutti gli altri condòmini.

Sosteneva inoltre Mevio che la delibera fosse annullabile, in quanto non aveva indicato né i favorevoli, né i contrari, né le rispettive quote millesimali.

Se il lastrico funge da copertura all'intero condominio, il riparto è secondo l'art. 1123 c.c.

Il Tribunale, su eccezione del Condominio costituitosi, rimetteva la causa al Giudice di Pace di Senigallia, competente in base al valore della controversia - evidentemente inferiore agli €. 5.200,00 - e il Giudice di Pace rigettava l'impugnativa; così, Mevio appellava la sentenza dinnanzi al medesimo Tribunale di Ancona, competente quale Giudice di II°, ma otteneva nuovamente una pronuncia di segno negativo.

Il Tribunale apre la parte motiva della sentenza esaminando la natura della terrazza ed arrivando a qualificarla, in base alle fotografie prodotte in giudizio, come terrazza a livello.

Bene, ma, come visto sopra, la terrazza a livello, che copra, anche solo in parte, l'edificio, svolge funzioni di lastrico solare ed è quindi ad esso equiparabile.

Problema: e se la terrazza a livello è di proprietà esclusiva di un condòmino o in uso esclusivo ad esso?

Lastrico solare, riparto spese e proprietà/uso esclusivo

Nel giudizio di I°, sia Mevio che il Condominio hanno affermato che la terrazza fosse di proprietà/uso esclusivo (concetti, evidentemente, differenti) di Tizio, il Condominio ha anche prodotto gli estratti catastali e le Tabelle Millesimali a sostegno di ciò.

Peccato che, come rilevato dal Tribunale, la prova della proprietà non possa essere fornita né da semplici attestazioni, quali quelle di Mevio e del Condominio, né dalle risultanze del Catasto Urbano, che ha funzioni di carattere fiscale, non di prova del diritto di proprietà, né tantomeno dalle Tabelle Millesimali, le quali si limitano a rendere 'liquidi' i diritti dei condòmini sulle parti comuni, attribuendo loro una quota - quella millesimale, appunto.

La prova della proprietà della terrazza avrebbe dovuto essere fornita da colui che l'affermava - cioè Mevio - tramite la produzione di un titolo (contratto) che assegnava a Tizio tale diritto.

Approvare una modifica dei criteri di riparto delle spese del lastrico solare

Conseguenza di detta mancata prova: siccome la terrazza svolge un ruolo di copertura delle unità immobiliari (private) e delle parti (comuni) sottostanti, insieme al tetto, la medesima, data questa sua funzione strutturale, deve essere considerata parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, poiché è mancata la prova del «titolo contrario» voluto dalla norma citata per eliminare la 'presunzione di condominialità', si deve ritenere che la terrazza sia un bene comune.

Bene, ma, nel caso di specie, si è detto che alla terrazza, per quanto mancasse il titolo di proprietà, poteva accedere il solo Tizio, essendo la stessa pertinenziale alla sua abitazione.

Quindi la terrazza va definita come in uso esclusivo a Tizio: che fare?

Il Giudice dell'appello rileva, citando pronunce della Corte di legittimità (Cassaz. n. 20287/2017 e n. 22339/2019), che il fatto che alla terrazza si acceda da una sola unità immobiliare privata non può escludere la sua 'condominialità' (cioè la proprietà comune dei condòmini sulla stessa).

Infatti, in mancanza di un titolo contrario (il contratto che assegni la proprietà esclusiva della terrazza ad uno solo dei condòmini), il semplice accesso da un'unità costituisce piuttosto sintomo di quell'uso più intenso o utilità maggiore che ciascun condòmino può trarre dal bene comune, senza escluderne gli altri.

Insomma, per Tizio la terrazza è estensione della sua proprietà privata, per gli altri condòmini la stessa terrazza è protezione da intemperie ed agenti atmosferici e contenimento dell'involucro dell'edificio. E tutto ciò non contrasta, anzi combacia, con la natura di bene comune della stessa.

Il Tribunale deduce così anche la correttezza del riparto disposto, che Mevio voleva totalmente a carico del (presunto) proprietario esclusivo (Tizio) oppure dei soli condòmini le cui abitazioni fossero al di sotto della terrazza, ai sensi dell'art. 1126 c.c.: infatti, sostiene il Tribunale, se la terrazza è bene comune e non privato e se l'edificio condominiale è un tutto unitario, senza che si possa distinguere parti cui la terrazza dà copertura da parti che non ne beneficiano, allora è corretto ripartire la spesa tra tutti i condòmini.

Inoltre, sottolinea il Giudice di II°, gli interventi riguardavano elementi della terrazza coinvolti nella funzione di copertura dell'edificio (impermeabilizzazione) e non parti di esclusivo utilizzo e godimento privati (come avrebbe potuto essere il rifacimento della pavimentazione per usura), pertanto, a maggior ragione, la spesa andava sostenuta da tutti e non dal solo proprietario dell'unità abitativa attigua alla terrazza.

Ripartizione spese ringhiera del lastrico solare

E qui sommessamente rileviamo che sarebbe stato opportuno richiedere una CTU, cioè una perizia da parte di tecnico incaricato dal Giudice, che indagasse proprio la funzione di copertura recata dalla terrazza.

Mevio aveva chiesto la CTU, ma non su questo punto, bensì sulla proprietà della terrazza - domanda rigettata dal Tribunale, perchè la prova doveva essere fornita da Mevio tramite i documenti e non 'recuperata' tramite la CTU.

Leggendo la motivazione della sentenza, dove si afferma che l'edificio sia un tutto unitario, ci si chiede se effettivamente sia così o se invece una perizia, che avesse indagato sulla struttura e l'incastro tra terrazza e tetto avrebbe portato a soluzioni diverse - e diversi riparti spese.

Attenzione alla redazione del verbale!

Riteniamo utile, prima di passare a raccontare la decisione del Tribunale di Ancona sulla sollevata annullabilità della delibera per mancata indicazione dei presenti, dei votanti e dei quorum, riportare uno 'stato dell'arte' circa la modalità di redazione del verbale assembleare con riferimento all'indicazione delle maggioranze richieste dalla legge, così come delineato dalla giurisprudenza degli ultimi 10 anni:

  • il verbale deve contenere i nominativi dei condòmini, presenti personalmente o per delega, con indicazione delle rispettive quote millesimali (ad es. «unità immobiliare Scala A, interno 01 presente Sig. Tizio, delega Sig.

    Caio, 35/1000»); ciò permette di calcolare il quorum costitutivo ed anche il quorum deliberativo, nonché, in mancanza di altri elementi, di desumere le maggioranze che hanno permesso la votazione di una delibera;

  • all'atto della votazione, è necessario esprimere il voto adottato su ogni singola delibera (ad esempio, la delibera di esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate è una delibera a sé stante, diversa dalla delibera di affidamento dei lavori alla ditta Alfa S.r.l., che è delibera diversa e distinta), indicando i quorum deliberativi raggiunti; laddove venga unicamente indicato «l'Assemblea vota all'unanimità di eseguire i lavori etc.» la votazione è valida solamente in presenza dell'indicazione dei presenti e dei relativi millesimi, perché, in difetto, non sarebbe possibile né sapere chi era presente all'Assemblea né calcolare i quorum; laddove venga indicato unicamente «l'Assemblea, a maggioranza, delibera di promuovere l'azione», ciò potrebbe non essere sufficiente, in quanto la 'maggioranza' in ambito condominiale va sempre specificata e il Codice ne richiede una 'doppia', per teste e per millesimi, quindi è necessario indicare da chi e da quanto è costituita la maggioranza (ad esempio, «l'Assemblea, con la maggioranza di 6 condòmini sui 10 presenti, rappresentanti 547/1000, delibera di …») oppure indicarla per difetto (ad esempio, «l'Assemblea, a maggioranza dei presenti, con i soli voti contrari di Tizio e Caio, delibera di …»), sempre che siano state indicate le presenze ed i millesimi.

Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?

Nel caso di specie, il Giudice ritiene valida la delibera, che era stata così redatta:

«L'Assemblea, con votazione per alzata di mano, con astensione del Sig. (...) in conseguenza di quanto dichiarato al punto precedente, delibera di eseguire entrambi gli interventi (…)".»,

perché, anche se da una siffatta verbalizzazione non si coglie se la votazione sia stata eseguita a maggioranza o all'unanimità, si può dedurre 'agganciando' alle altre delibere che così recitano: "L'Assemblea all'unanimità delibera di affidare l'appalto dei lavori alla ditta (…)", e poi ancora "L'Assemblea all'unanimità delibera di effettuare il versamento della quota dovuta (…)".

Il Giudice spiega che, laddove anche un solo condòmino fosse stato contrario ad «eseguire entrambi gli interventi», da un lato, lo avrebbe fatto notare e verbalizzare - quindi la delibera avrebbe recitato «con il voto contrario di …» - dall'altro, se sia l'affidamento dell'appalto che il pagamento della quota sono stati deliberati all'unanimità, se ne desume che non ci fossero contrari all'esecuzione degli interventi - non avrebbe avuto senso, infatti, opporsi all'intervento e poi votare all'unanimità con gli altri l'affidamento dell'appalto e il versamento della quota.

Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?

Scarica Trib. Ancona 4 agosto 2020 n. 1034

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