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La manutenzione del lastrico solare spetta al proprietario esclusivo secondo i criteri dell'art. 1126 c.c.
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La manutenzione del lastrico solare spetta al proprietario esclusivo secondo i criteri dell'art. 1126 c.c.

I condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare fornisca ai singoli immobili indipendentemente dal regime di uso o proprietari esclusivi.

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Tizia aveva impugnato la delibera condominiale inerente l'applicazione del criterio di ripartizione previsto dall'art. 1125 c.c. in luogo di quello stabilito dall'art.1126 c.c. In pratica la condomina si opponeva alla delibera del condominio che aveva suddiviso le spese con i proprietari di un lastrico solare a loro uso esclusivo sulla base dell'art. 1125 c.c.

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Il ragionamento del Tribunale di Roma. Il giudice di merito, richiamando i principi espressi dalla giurisprudenza, evidenzia che qualora si debba procedere alla riparazione di un bene condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva del singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art.1126 c.c. (sul presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello); ma si deve invece procede ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. con conseguente addebito per intero delle relative spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo determina la necessità della inerente manutenzione (applicazione particolare dell'art. 1123, secondo comma, c.c., Cass. Civ., 5.5.2010 n. 10858; Cass. Civ. 14.09.2005 n. 18194).

Premesso quanto innanzi esposto, secondo il tribunale di Roma, se questi sono i criteri dettati dalla giurisprudenza di legittimità, si deve necessariamente pervenire alla soluzione opposta a quella adottata dal condominio convenuto, atteso che è diverso lo stato dei luoghi (rispetto a quello prospettato dalle citate pronunce).

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Invero, mentre, infatti la citata soluzione ha analizzato una fattispecie in cui il bene condominiale sovrastava il bene ad uso esclusivo, nel caso sottoposto al vaglio della vicenda in esame il lastrico solare di uso esclusivo funge da copertura di alcune unità immobiliari. Di conseguenza l'applicazione analogica dell'art.1125 c.c. troverebbe fondamento nel maggiore deterioramento della copertura dovuto all'utilizzo comune ove il lastrico abbia natura condominiale, come nel caso esaminato dalla giurisprudenza di legittimità, situazione che non rientra nell'ipotesi di causa.

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In conclusione, in virtù di tutto quanto innanzi esposto, il giudicante ha osservato che l'art.1126 c.c. prende in considerazione non solo i condòmini dell'intero edificio condominiale, ma anche di quella parte fabbricato cui il lastrico serve.

 Continua [...]

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Sentenza inedita
Scarica Trib. Civ. Roma del 24 aprile 2018, n. 8424

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