Il caso: una condomina cita in giudizio il proprio Condominio chiedendo il risarcimento dei danni emersi all'interno del suo appartamento durante l'esecuzione di lavori di ristrutturazione del lastrico solare condominiale di uso esclusivo ad altro condomino.
Viene dedotta in primo luogo la responsabilità da custodia, ex art. 2051 cc, imputandosi in via gradata al Condomino anche motivi di culpa in eligendo e in vigilando, ex art.2043 cc, per la negligente scelta della ditta esecutrice e lo scarso controllo effettuato.
Costituitosi in giudizio, il Condominio eccepisce la propria totale carenza di responsabilità, chiamando in causa la ditta appaltatrice, che in costanza di appalto sarebbe stata il "vero" custode del lastrico solare da cui erano originati, secondo la prospettazione di parte attrice, i danni lamentati. Viene altresì eccepita la presenza di un direttore dei lavori, anch'egli chiamato in causa.
La sentenza. Il giudice, respinta l'istanza di chiamata in causa dell'appaltatore e disposta la C.T.U. volta all'accertamento e all'esatta quantificazione di quanto patito dalla condomina, da infine ragione alla tesi difensiva di parte convenuta, rigettando la domanda introduttiva e condannando l'attrice alla refusione di tutte le spese di lite.
Il giudice designato a decidere, ha l'occasione per enunciare e applicare a un caso concreto molto peculiare, i principi generali sanciti dalla prevalente giurisprudenza in materia di appalto, dando per pacifica l'estensione degli stessi anche all'ambito condominiale.
Lastrico solare esclusivo: manutenzione e ripartizione spese.
In corso di giudizio è emerso in via incontrovertibile, infatti, che i danni per i quali veniva chiesto il ristoro fossero emersi unicamente in corso di esecuzione del citato appalto.
Ebbene, in questa particolare ipotesi, afferma la sentenza in commento, con una linea logica che appare condivisibile allo scrivente, risulterebbe chiaro che, per addossare una qualche responsabilità al Condominio appaltante, bisognerebbe invocare e dimostrare una serie di presupposti qui rimasti insoddisfatti.
Dovrebbe dimostrarsi, infatti, che lo stesso Condominio si sia reso negligente per violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c., ovvero nell'ipotesi di riferibilità dell'evento al committente stesso per culpa in eligendo (per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea) ovvero quando l'appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente, agendo quale nudus minister dello stesso (Cass., Sez. 2, 25.1.2016, n. 1234). Questo poiché l'appaltatore, di regola, nella sua completa autonomia riconosciuta dall'art. 1655 cc, deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi (ivi compresi i condomini) dall'esecuzione dell'opera.
Solamente in pochissimi casi eccezionali, invero, il committente potrebbe ugualmente essere chiamato a rispondere dei danni. Continua il giudice, laddove, per sopravvenute circostanze di cui (egli) sia venuto a conoscenza - come, ad es., nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell'appaltatore - sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi (Cass., Sez. 2, 15.6.2010, n. 14443, in motivazione).
Oppure, prosegue la sentenza in commento, ove l'appalto non implichi il totale trasferimento all'appaltatore del potere di fatto sull'immobile nel quale deve essere eseguita l'opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 cod. civ. che, essendo di natura oggettiva, sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l'evento lesivo (Cass., Sez. 3, 18.7.2011, n. 15734).
Nel corso dell'istruttoria, però, prosegue acutamente il giudice, ciò non è affatto avvenuto.
Anzi, è emerso come la stessa parte attrice non abbia mai messo in discussione l'assunto secondo cui i danni non erano stati causati dalla cattiva manutenzione del lastrico solare, ma, semmai, dalla cattiva esecuzione dei lavori appaltati.
Per tali motivi, allora, conclude il giudice romano, non essendo state specificamente dedotte e provate la culpa in eligendo dell'ente di gestione, né circostanze quali la sospensione dei lavori o l'abbandono del cantiere e neppure la conservazione della parziale disponibilità del bene in capo al committente durante l'esecuzione dei lavori, la domanda proposta nei confronti del Condominio deve essere respinta.
Un avviso per il condomino danneggiato dal lastrico solare: non sempre il Condominio ne risponde.
Avv. Roberto Tomassoni.
