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Danni da esondazioni. Chi paga i danni subiti alle singole proprietà esclusive dei condomini?
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Danni da esondazioni. Chi paga i danni subiti alle singole proprietà esclusive dei condomini?

Il risarcimento dei danni sopportati da alcuni condomini a causa dell'allagamento dei loro immobili.

Avv. Leonarda Colucci 

I tristi eventi intercorsi in questi giorni ci portano ad approfondire un caso giurisprudenziale particolarmente attuale.

Il fatto Un condominio nel lontano settembre del 1993 subisce gli effetti di un devastante allagamento, determinato dall'infiltrazione di acqua per l'innalzamento della falda acquifera, che provoca danni ai proprietari degli immobili del piano sotterraneo.

Dopo tale evento l'amministratore condominiale, dando seguito a due assemblee straordinarie svoltesi dopo l'accaduto decide di interrompere il funzionamento delle pompe idrovore condominiali ritenute, a causa del loro cattivo stato, come causa dell'allagamento.

Durante una successiva assemblea condominiale, svoltasi nel mese di ottobre dello stesso anno, i condomini decidono di acquistare due nuove pompe idrovore, che in caso di necessità, avrebbero evitato in caso di allagamenti danni ben più ingenti. Tali pompe, tuttavia, non furono mai acquistate.

Dopo altre assemblee condominiali che non dimostrarono alcuna volontà della compagine condominiale di prendere coscienza di quanto era accaduto, alcuni condomini decidono di proporre ricorso ex art. 700 cpc.

Nel corso del procedimento cautelare che seguì la consulenza tecnico d'ufficio disposta dal giudice accertò che l'allagamento subito dall'immobile in questione era riconducibile ad un innalzamento della falda freatica e per questo il giudice ordinava al condominio di eseguire i lavori suggeriti dalla ctu che avrebbero come funzione quella di evitare in futuro nuovi allagamenti.

Tali lavori, tuttavia,non furono mai eseguiti.

Le questioni affrontate nei tre gradi di giudizio. I tre condomini che avevano subito danni decisero, quindi, di riassumere la causa e, delusi per la noncuranza con la quale la questione era stata affrontata, citano in giudizio il condominio ed il suo amministratore chiedendo:

  • il risarcimento dei danni subiti, a causa delle esondazioni delle falde acquifere, dagli immobili collocati al secondo piano sottostante all'edificio condominiale;
  • la conferma del provvedimento cautelare appena citato;
  • l'accertamento della responsabilità dell'amministratore condominiale per la mancata esecuzione delle delibere assembleari che avevano deciso l'acquisto delle idrovore e per la mancata adozione di mezzi idonei a reprimere o quantomeno a contenere in futuro nuove infiltrazioni di acqua ed allagamenti dei piani sotterranei.

Il giudizio di primo grado si conclude con l'accoglimento delle richieste formulate dai condomini danneggiati dall'allagamento e con la condanna del condominio all'intero risarcimento dei danni senza alcuna possibilità per quest'ultimo di essere manlevato dalle assicurazioni chiamate in giudizio.

Il condominio propone appello nei confronti della sentenza di primo grado e l'appello si conclude con un totale, e quasi inspiegabile, ribaltamento della decisione del giudice di primo grado e quindi con l'esclusione di qualsiasi responsabilità del condominio per l'accaduto.

Ma i condomini non demordono e decidono di ricorrere in Cassazione sostenendo l'assoluta carenza di motivazione della sentenza d'appello.

La motivazione posta alla base della sentenza di appello si fondava sul fatto che, pur ammettendo che l'allagamento era stato causato da un innalzamento della falda acquifera, escludeva inspiegabilmente ogni responsabilità del condominio.

In verità la sentenza della Corte di Cassazione, aderendo ad un orientamento giurisprudenziale consolidato, approda a conclusioni diametralmente opposte rispetto alla decisione di secondo grado evidenziando che “il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini” ( Cass. 5326/2005).

Nel caso di specie il condominio non ha mai spiegato né fornito alcuna prova del perché non abbia mai adottato rimedi che avrebbero evitato danni ingenti ai proprietari degli immobili inondati dall'infiltrazione di acqua scaturente dall'innalzamento della falda acquifera.

Inoltre i giudici hanno constatato che il condominio non si era premurato neanche di dimostrare il caso fortuito al fine di sottrarsi da ogni responsabilità.

All'esame dei giudici si rivela in modo macroscopico come la sentenza di secondo grado non abbia per nulla preso in considerazione circostanze fondamentali per la sentenza di primo grado conclusasi, ricordiamo, con la condanna del condominio al risarcimento dei danni sopportati da alcuni condomini a causa dell'allagamento dei loro immobili.

In buona sostanza, non si era tenuto conto del fatto che l'assemblea aveva deliberato l'acquisto di due pompe idrovore che non furono mai acquistate, né del fatto che non erano mai stati eseguiti i lavori suggeriti dalla consulenza tecnica d'ufficio nel corso del procedimento cautelare; e così via.

La Cassazione non ha potuto far altro che constatare che la sentenza d'appello non si sofferma mai su tali circostanze, che invece erano state dettagliatamente analizzate dalla pronuncia di primo grado tanto da indurre alla condanna del condominio, limitandosi solo a ribadire in modo inspiegabile e senza un effettivo riscontro fattuale e giuridico l'assenza di responsabilità del condominio.

Conclusioni. La Cassazione, ha stabilito che:

  • il condominio ha l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie per evitare danni ai singoli condomini;
  • i condomini possono legittimamente rivalersi nei confronti dell'intera compagine condominiale;
  • il condominio non può mai ignorare o sottovalutare la necessità di eseguire interventi sulle parti comuni per evitare o contenere i danni che, anche in caso di un allagamento, possono coinvolgere le singole proprietà esclusive;
  • il condominio, e per esso il suo amministratore, ha l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie ad evitare danni ai condomini ed ai terzi;
  • il condomino che abbia subito danni dall' esondazione di acque, può rivalersi nei confronti della compagine condominiale per il risarcimento dei danni provocati dall'allagamento dei locali di proprietà esclusiva.

=> Condominio, maltempo e danni alle proprietà esclusive

Scarica Corte di Cassazione 21 marzo 2013, n.7103

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