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Ripartizione spese ringhiera del lastrico solare

I criteri per ripartire le spese legate al parapetto e alle ringhiere del lastrico solare qualora sia o meno attribuito in uso esclusivo.
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Il lastrico solare in condominio ha una rilevanza di non poco conto per i proprietari, in particolar modo quando ci si ritrova a discutere delle spese di manutenzione a esso correlate e della conseguente ripartizione. Si tratta di una tematica strettamente interconnessa con la circostanza che il lastrico sia stato o meno attribuito in uso esclusivo a un condomino.

Lastrico e terrazza: differenze

Quando si parla di lastrico solare ci si riferisce a quella superficie piana posta sulla parte superiore dell'edificio condominiale e avente quale funzione principale la copertura dello stesso. Sotto il profilo edilizio il lastrico solare si distingue dalla terrazza.

Il lastrico solare rappresenta quella parte dell'edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quantomeno una copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico (cfr. T.A.R. Campania, n. 24/2018).

La terrazza, invece, pur essendo intesa come ripiano anch'esso di copertura, nasce già delimitata all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti. Quindi, per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non solo a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità (T.A.R. Lazio, n. 4043/2016).

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La ripartizione delle spese di manutenzione

Anche nei casi in cui il lastrico solare assume la conformazione di una terrazza, in quanto delimitato da parapetti che consentono l'affaccio, esso continuerà ad avere una funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti. Per questo, in materia di ripartizione delle spese, la giurisprudenza tende ad equiparare la terrazza e il lastrico.

Qualora la proprietà del lastrico solare (anche calpestabile o munito di parapetti) sia comune a tutti i proprietari, le spese per riparazione, manutenzione e ricostruzione saranno ripartite tra i condomini secondo il criterio stabilito dall'art. 1123 del codice civile, dunque in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Lastrico solare attribuito in uso esclusivo

Diverso, invece, è il caso in cui il lastrico sia di proprietà o attribuito in uso esclusivo. La norma di riferimento per la ripartizione degli oneri contributivi è in tal caso rappresentata dall'art. 1126 del codice civile secondo cui, qualora l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.

Gli altri due terzi, invece, saranno a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ciò si giustifica in quanto, nonostante l'attribuzione in uso esclusivo, il lastrico o terrazza svolge comunque una funzione di copertura nei confronti degli appartamenti sottostanti e questi ne traggono una "utilitas".

Parapetto e ringhiere: il criterio di riparto

Un problema interpretativo si pone con riguardo a quegli elementi accessori che completano il lastrico, ma non hanno contribuiscono alla funzione di copertura. Tra questi rientrano i parapetti, le balaustre e le ringhiere che circondando il lastrico solare per evitare la caduta di persone o oggetti e per consentire l'esercizio dell'eventuale affaccio.

=> L'applicazione dell'art. 1126 c.c. riguarda tutte le spese ordinarie e straordinarie inerenti al lastrico solare

L'art. 1126 c.c., infatti, non menziona gli accessori e la ripartizione delle spese è stata oggetto di contrasti interpretativi dovuti all'assenza di uno specifico criterio legale. Anche la giurisprudenza chiamata a pronunciarsi sull'argomento non è apparsa univoca.

La giurisprudenza di legittimità (Cass., sent. n. 2726/2002), con riferimento al lastrico solare di uso e di proprietà esclusiva, ritiene che siano a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio).

Tutte le altre spese, invece, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura andranno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 del codice civile.

Un diverso orientamento, invece, ritiene che il parapetto del lastrico di proprietà o uso esclusivo (costituito dalla prosecuzione in altezza del muro perimetrale di un edificio condominiale), pur assolvendo prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio e di protezione, eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico dello stabile, inteso come "estetica dell'edificio, data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, contribuendo a conferirgli una specifica identità (cfr. Cass., n. 1718/2016).

Pertanto, le spese inerenti alla riparazione o ricostruzione del parapetto del lastrico si ritengono ripartibili secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c. (cfr. Tribunale Milano, 10 febbraio 1992).

Per risolvere ogni dubbio, andrebbe controllato se c'è una norma nel regolamento condominiale che dirime un simile contrasto oppure, in assenza, che fosse l'assemblea condominiale all'unanimità a stabilire un criterio di riparto in relazione alle spese per la manutenzione delle ringhiere e dei parapetti del lastrico solare in uso esclusivo.

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