Il lastrico solare condominiale è oggetto di continue controversie in tutti i tribunali d'Italia. Uno dei principali motivi del contendere riguarda la ripartizione delle spese quando il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.
In casi del genere, l'assemblea può deliberare a favore di lavori di straordinaria manutenzione senza il consenso del condomino proprietario? Come vanno ripartiti gli oneri? A questi quesiti ha risposto il Tribunale di Lecce con la sentenza 16 gennaio 2020, n. 85.
Il caso oggetto di controversia
Il tribunale salentino si è dovuto esprimere circa l'impugnazione, da parte di un condomino, della delibera assembleare con cui veniva disposta l'esecuzione di alcuni lavori di straordinaria manutenzione inerenti al lastrico solare di proprietà esclusiva dell'attore.
A suo parere, l'assemblea aveva inciso sul suo diritto di proprietà esclusiva e aveva violato il regolamento condominiale disponendo non solo l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico solare di sua esclusiva proprietà, ma anche ripartendone i costi a norma dell'art. 1126 c.c., lavori peraltro superflui rispetto a quelli eseguiti in via autonoma dall'attore.
Il condominio convenuto si costituiva regolarmente replicando che la manutenzione straordinaria del lastrico condominiale, fungendo esso da copertura dell'edificio condominiale, rientra nella competenza dell'assemblea dei condomini, che sono tenuti a sopportarne i costi nella misura indicata dall'art. 1126 c.c. assieme a colui che ne ha l'uso esclusivo e che le opere poste in essere dall'attore non erano state ritenute sufficienti ad eliminare i fenomeni infiltrativi.
La decisione del giudice
Il Tribunale di Lecce ha ritenuto infondate le lagnanze dell'attore e, pertanto, ha rigettato l'impugnazione proposta contro la delibera assembleare.
A parere del giudice, il disposto codicistico in materia di lastrico solare è molto chiaro:
- secondo l'art. 1117 del codice civile, il lastrico solare rientra tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, pertanto di proprietà del condominio, salvo che il titolo disponga diversamente;
- l'art. 1126 del codice civile, da parte sua, sostiene che quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Secondo il Tribunale di Lecce, dunque, il condominio avrebbe ben applicato la normativa appena menzionata in quanto il lastrico solare, pur essendo di proprietà esclusiva dell'attore, è comunque parte della struttura che interessa l'intero edificio e, pertanto, l'assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.
Per quanto concerne la divisione delle spese, anche se la manutenzione straordinaria non è stata voluta del proprietario del lastrico, i suoi costi vanno senza dubbio divisi nella misura statuita dal summenzionato art. 1126 del codice civile, secondo cui, lo si ribadisce, gli oneri di manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo di uno solo dei condomini spetta, per un terzo, a colui che ne ha l'uso esclusivo e, per altri due terzi, a carico di tutti i condomini dell'edificio, proprio in virtù dell'evidente funzione che svolge il lastrico solare, imprescindibile copertura del fabbricato medesimo, a giovamento dell'intera comunione condominiale.
Lastrico solare e responsabilità per i danni da infiltrazioni
Lastrico solare: oneri di ripartizione spesa
L'arresto in commento si pone in conformità con la prevalente giurisprudenza di legittimità: è la stessa Corte di Cassazione a non lasciare dubbi sulla bontà della decisione del giudice salentino.
Secondo gli ermellini (Cass., civ., sez. VI, 9 agosto 2017, n. 19779), «in tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c.».
Dunque, è ben chiaro perché i condòmini, pur non avendo né la proprietà né l'uso esclusivo del lastrico solare, siano comunque chiamati a ripartirsi le spese di manutenzione dello stesso.
Da tale onere, però, deriva anche il potere decisionale in capo all'assemblea la quale, proprio in ragione dell'importanza del lastrico solare per l'intero edificio, può deliberare nonostante il parere contrario del proprietario esclusivo.
Lastrico solare: servitù di sciorinamento dei panni
Merita di essere richiamato un ultimo, interessante aspetto affrontato dal Tribunale di Lecce con la sentenza in commento. Secondo l'autorità giudiziaria, l'applicazione del criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c. non viene meno nel caso in cui, sebbene il lastrico solare sia di proprietà di un solo condomino, tutti gli altri beneficino di una servitù di sciorinamento dei panni.
L'attore, infatti, lamentava l'applicazione del criterio di ripartizione degli oneri di manutenzione di cui all'art. 1126 c.c. invocando, al contrario, una divisione a sé più favorevole, così come disposta dall'art. 1123, c.c., secondo cui, quando si tratta di cose destinate a servire i condòmini, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Nella fattispecie, l'attore affermava che, sebbene egli fosse il proprietario esclusivo del lastrico solare, tutto il condominio ne beneficiavo per via di una servitù di sciorinamento dei panni che consentiva a tutti i condòmini di potervi accedere per stendere ad asciugare i propri indumenti.
Secondo il Tribunale di Lecce, la semplice servitù di sciorinamento dei panni prevista in favore dei condomini non determina, di per sé solo, la condizione di uso comune, né di uso esclusivo a favore di tutti, previsto dall'art. 1126 c.c., che richiede, a parere del Tribunale, il pari diritto di uso da parte di tutta la collettività condominiale della res di cui si controverte (e non solo del diritto di sciorinarvi i panni), circostanza che, nella specie, non sembra ricorrere, avendo pacificamente l'attore la proprietà del lastrico e, pertanto, il diritto di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo.
