Il lastrico solare, unitamente ad altre parti di un edificio, è, tradizionalmente, considerato un bene comune. Ciò avviene in conseguenza della funzione di copertura che esso svolge rispetto alle singole proprietà sottostanti nonché in considerazione dell'articolo del codice civile (1117 c.c.) che, nell'elencazione dei beni condominiali, ricomprende anche il lastrico solare.
Sappiamo, inoltre, che un titolo giuridico potrebbe derogare alla caratteristica appena descritta: lo afferma, proprio, la norma appena citata «Sono oggetto di proprietà comune… se non risulta il contrario dal titolo».
Non è infrequente, quindi, che il lastrico o il terrazzo possano appartenere ad un singolo condomino (in genere, si tratta del proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano).
In quest'articolo, invece, si valuta un'altra ipotesi, cioè quella in cui la parte dell'edificio in questione non è di proprietà condominiale e nemmeno del titolare dell'appartamento sottostante. Insomma, si vuole approfondire il tema: il lastrico solare non è sempre condominiale.
Speciale focus sul lastrico solare. Da non perdere
La predetta affermazione potrebbe apparire scontata, ma, evidentemente, non è stato cosi per gli attori del caso giudiziario ora esaminato. Il Tribunale di Roma, infatti, ha dovuto precisare alcuni aspetti della materia, evidentemente, poco chiari ai protagonisti di questa vicenda. Pertanto, vediamo insieme cosa è accaduto dinanzi al magistrato capitolino.
Il lastrico solare non è sempre condominiale. Il caso
La sentenza in oggetto è quella del Tribunale di Roma n. 3120 del 12 febbraio 2020. Essa ha giudicato il caso di un condominio che aveva citato in giudizio i proprietari di un appartamento facente parte del medesimo fabbricato.
In particolare, nell'atto di citazione, l'attore esponeva che i convenuti avevano « reciso una parte della ringhiera che contorna il lastrico ed apposto scala fissa in metallo, fra la terrazza annessa al loro appartamento lastrico, quale mezzo di collegamento utilizzando il lastrico per scopi personali mediante l'apposizione di beni di loro proprietà fra i quali un tavolo da ping pong».
Una situazione, quella descritta nell'atto introduttivo del giudizio, neanche minimamente autorizzata dal condominio, a detta di quest'ultimo, unico ed esclusivo utilizzatore del predetto bene; una condotta che, secondo l'attore, ledeva, inequivocabilmente, la funzione di copertura del lastrico interessato dalla controversia.
Per questa ragione, era domandata, tra l'altro, la rimozione delle opere realizzate e la riparazione della recinzione recisa e danneggiata.
Il condominio, però, non valutava correttamente, un aspetto molto importante: il lastrico solare era di proprietà dell'originaria società costruttrice del fabbricato, allo stato cancellatasi dal registro delle imprese; una titolarità che ha condotto all'esito negativo della azione intrapresa, per le ragioni che saranno illustrate in seguito.
Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?
Il lastrico solare non è sempre un bene comune
La funzione di copertura assolta da un terrazzo oppure da un lastrico solare è il motivo per cui questo bene è considerato tradizionalmente comune.
Tale presunzione, ricavata anche dall'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c., può essere superata solo da un titolo specifico che, quindi, escluderebbe la natura condominiale; un titolo che, trattandosi di bene immobile, non potrà che essere formalizzato in un atto scritto «l'art. 1117 c.c., con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano vario modo alle medesime funzioni (tra i quali rientrano tetti lastrici solari, v. art. n.1), atteso il carattere non tassativo dell'elencazione, sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma positivo detta natura condominiale, può essere esclusa già qualsiasi mezzo prova (come sarebbe nell'ipotesi presunzione), solo forza un titolo specifico, inevitabilmente forma scritta, riguardando beni immobili (ex multis. Cass. sent. n. 4501/2015)».
La legge, quindi, in ciò supportata dalla pacifica interpretazione giurisprudenziale, ammette che il lastrico solare possa non essere condominiale e che possa appartenere ad un soggetto diverso.
Inoltre, è bene ricordare che per dimostrare il contrario non è sufficiente una mera presunzione oppure un uso esclusivo del bene, genericamente, affermato: è necessaria la presenza di un titolo giuridico (un contratto oppure un acquisto a titolo originario per usucapione) che ne giustifichi la proprietà.
Lastrico solare non condominiale: la legittimazione ad agire
Nella citata sentenza del Tribunale di Roma, il giudice ha appurato che il lastrico in contestazione non apparteneva al condomino, ma alla originaria società costruttrice del fabbricato, che se n'era riservata la proprietà.
Il condominio aveva replicato che questa società si era, ormai cancellata, e che sul bene in contestazione . aveva esercitato una signoria di fatto corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà».
Tuttavia, non era emersa alcuna usucapione del bene e tanto meno tale domanda era stata proposta dal condominio, pertanto, il presunto uso esclusivo del lastrico solare non era, certo, sufficiente a riconoscere la legittimazione ad agire in capo all'attore che, invece, sarebbe dovuta spettare ai successori della società costruttrice ex art. 2495 c.c.
Inoltre, era, altresì, evidenziato che la condotta dei convenuti non aveva impedito l'uso del terrazzo agli altri proprietari.
Per questi motivi, il Tribunale ha rigettato la domanda proposta e ha condannato il condominio al pagamento delle spese di giudizio.
Pertanto, se il lastrico solare non è di
proprietà condominiale, se c'è, quindi, un titolo giuridico che attribuisce questo bene ad un soggetto terzo e se non è invocata e dimostrata l'eventuale usucapione del terrazzo, evidentemente, il condominio non avrà la legittimazione ad agire in giudizio per contrastare l'uso del bene da parte di alcuni proprietari.
=> L'art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo.
Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.
