La sentenza numero 504 del 9 giugno 2020 della Corte d'Appello di Genova affronta il tema della ripartizione delle spese manutentive del lastrico solare. Per la precisione, la pronuncia in commento si occupa di analizzare il caso del locale coperto solo in parte dal lastrico solare. In un'ipotesi del genere, come vanno ripartite le spese?
Secondo la Corte d'Appello di Genova, il proprietario dell'immobile coperto solo parzialmente dal lastrico solare partecipa alla sua manutenzione in misura proporzionale alla copertura che lo stesso fornisce all'abitazione sottostante.
L'impugnazione della delibera assembleare
Avverso la sentenza di primo grado presentavano appello due condòmini comproprietari di un'unità immobiliare coperta solo in piccola parte dal lastrico solare.
La doglianza riguardava la misura con cui la delibera assembleare stabiliva la ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico: a parere degli appellanti, infatti, le spese manutentive si sarebbero dovute ripartire in maniera proporzionale all'effettiva copertura che il lastrico assicurava al proprio locale.
Veniva dunque contestata la consulenza tecnica d'ufficio di primo grado, all'interno della quale, a fronte di una superficie sottostante il lastrico pari a soli mq 16,45 rispetto a quella totale di mq 153,00, si attribuivano al locale millesimi in eccesso in relazione alla suddivisione delle spese.
Ripartizione spese per locali parzialmente coperti dal lastrico solare
La Corte d'Appello ligure accoglie il motivo di ricorso dei condòmini, annullando parzialmente la delibera assembleare impugnata.
Secondo i giudici, le ragioni degli appellanti devono trovare accoglimento pur non avendo contestato la tabella millesimale generale, bensì semplicemente deducendo che il locale non si trovi integralmente sotto il lastrico solare e, pertanto, non debba essere conteggiato nell'interezza dei suoi millesimi, al fine della ripartizione delle spese di rifacimento.
Orbene, occorre tenere presente il disposto dei primi due commi dell'art. 1123 del codice civile, secondo cui: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».
=> Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.
Osserva la Corte d'Appello che il successivo art. 1126 del codice civile, con particolare riferimento ai lastrici solari, dispone che «dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
La Corte rileva come dall'elaborato peritale reso in primo grado sia emerso che risulti sottostante alla copertura condominiale una porzione del locale pari a mq 16,45 rispetto alla superficie totale del fondo, che è di mq 153,00.
Nel preventivo relativo alla ripartizione delle spese per il rifacimento della copertura, le spese sono state imputate all'immobile sulla base dei millesimi generali di proprietà.
Ebbene, i ricorrenti, pur non avendo contestato la sussistenza di un errore nella tabella generale dei millesimi con riferimento alla quota attribuita alla proprietà, hanno invece contestato l'applicabilità della stessa ai fini della ripartizione delle spese attinenti al rifacimento del lastrico solare, per il motivo che il lastrico non copre l'intera proprietà degli appellanti.
In altre parole, va sì applicata la ripartizione delle spese con riferimento ai millesimi di proprietà posseduti, ma questi millesimi vanno ridotti in proporzione dell'effettiva copertura resa dal lastrico.
=> Ripartizione spese ringhiera del lastrico solare
Spese rifacimento lastrico proporzionate alla copertura del locale
La sentenza della Corte d'Appello di Genova in commento afferma il principio secondo cui le spese del rifacimento del lastrico solare devono essere sopportate dal proprietario dell'immobile sottostante solamente in proporzione alla copertura garantita dal lastrico stesso.
Trattasi di principio analogo a quello già statuito in passato dalla Corte di Cassazione (ex multis, Cass., sent. del 23.01.2014 n. 1451), secondo cui la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari condominiali è sempre effettuata in base al principio della verticale effettiva, in ragione del quale si paga solo per la parte di unità immobiliare effettivamente coperta e non per la parte del medesimo appartamento non coperta.
Tale principio vale, ça va sans dire, nell'ipotesi in cui il lastrico solare, fungendo da mera copertura dell'edificio (in pratica, da tetto) e non essendo calpestabile, sia di proprietà di tutti i condòmini e non proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento dell'ultimo piano.
La differenza tra le due ipotesi incide sulla ripartizione delle spese: e infatti, mentre per il lastrico solare bene condominiale ex art. 1117 cod. civ. la ripartizione delle spese sarà effettuata in base alla tabella della proprietà generale (cosiddetto principio della verticale virtuale ), in presenza di un lastrico solare equiparabile ad un terrazzo la ripartizione delle spese sarà effettuata sempre in base al disposto dell'art. 1126 cod. civ. e in base al principio della verticale effettiva.
Dunque, in presenza di un appartamento coperto solo in parte dal lastrico solare e, che, quindi, cade solo parzialmente sotto la verticale del lastrico, si applica il principio della verticale effettiva, secondo cui la ripartizione della spesa andrà effettuata limitatamente alla parte dell'unità immobiliare effettivamente coperta dal lastrico.
