In tema di individuazione dei beni comuni e più nello specifico dell'esatta individuazione del lastrico solare, spesso ci si trova dinanzi alla necessità di comprendere come classificare determinati manufatti.
Un caso molto ricorrente è quello dei torrini delle gabbie scale, ovvero dei locali ascensore (in alcune ipotesi i secondi sono incorporati nei primi) insistenti sul lastrico solare.
Qui non importa se il lastrico è da considerarsi di proprietà comune ed uso comune, ovvero esclusivo.
La questione è diversa: i così detti torrini debbono essere considerati parte del lastrico solare?
Sovente di fronte a questo dubbio non si è trovata soluzione fuori dalle aule di giustizia, tant'è che è nelle sentenze che si può trovare una risposta chiara e precisa.
Cercando tra i provvedimenti in tema, abbiamo reperito una sentenza della Cassazione che ha provveduto a fornire una definizione, per così dire, plastica di lastrico solare.
Gli ermellini, con la pronuncia n. 27942 del 13 dicembre 2013 si sono soffermati sulla nozione di lastrico in relazione ad alcune altre parti dell'edificio che i proprietari della copertura dell'edificio intendevano considerare parte di essa.
Vediamo nello specifico in che contesto si è arrivati alla decisione in esame.
Torrini gabbia scale e lastrico solare, il casus belli
Un condominio proponeva una causa contro due condomini, proprietari delle unità immobiliari poste agli ultimi piani dell'edifico e del lastrico di copertura, del quale, inizialmente, l'originario costruttore s'era riservato la proprietà.
Motivo: i convenuti avevano sopraelevato inglobando nella loro attività edilizia anche il torrino delle scale; secondo la compagine attrice tale condotta era da ritenersi illegittima.
Secondo il condominio, infatti, una cosa è il lastrico solare, altra il torrino: esso sebbene fuoriesca dal lastrico dev'essere considerato un tutt'uno con il bene cui è collegato, ossia le scale.
Per i condomini, invece, non c'era stata nessuna violazione: essi avevano costruito in ragione di quanto fosse nelle loro possibilità.
Il Tribunale all'inizio, la Corte d'appello, nel mezzo, e la Cassazione alla fine della causa hanno dato ragione al condominio.
In buona sostanza le opere realizzate inglobando i torrini dovevano essere abbattute.
Tutto ruota attorno alla nozione di lastrico solare, nozione di cui la Cassazione fornisce una definizione chiara e precisa.
Torrini gabbia scale e lastrico solare, la definizione dei manufatti
"Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni.
Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato" (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Il lastrico, si sa, può essere oggetto di uso o proprietà esclusiva. In tal caso, ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione si applica l'art. 1126 c.c.
Il lastrico in uso o proprietà esclusiva può essere, altresì, oggetto di sopraelevazione (art. 1127 c.c.)
Ciò, però, non cambia la situazione ai fini della individuazione del lastrico, come dire: torrini, locale ascensore ed in genere tutto ciò che è connesso con altre parti comuni non dev'essere considerato parte del lastrico solare.
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In questo contesto, ha chiosato la Cassazione nella pronuncia in esame, "indipendentemente dall'oggetto della riserva di proprietà del lastrico solare a favore del costruttore e della sua successiva alienazione a favore degli acquirenti, il diritto di sopraelevazione sul lastrico solare non poteva estendersi pure ai beni in questione, che dunque non avrebbero potuto esservi inglobati" (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Torrini gabbia scale e lastrico solare, la ripartizione delle spese
Se torrino e lastrico non sono la stessa cosa, ciò vuol dire che è possibile altresì distinguere i due elementi quando ci sono lavori di manutenzione da eseguirsi, ai fini dell'individuazione dell'oggetto dell'intervento e quindi del criterio di ripartizione delle spese applicabile.
Il torrino della gabbia scale non è parte del lastrico, lo abbiamo appena vista: esso è elemento funzionale all'uso delle scale e di esse ne rappresenta il coronamento. Idem il locale ascensore, se elemento a se stante rispetto al torrino.
In materia di spese inerenti alla manutenzione delle scale, allorquando la Cassazione è stata sollecitata a fornire una soluzione in merito alla valutazione dei muri del vano scale (quelli che delimitano la così detta tromba delle scale) condivisibilmente ha concluso che gli stessi debbano essere considerati parti integranti delle scale (Cass. 7 maggio 1997, n. 3968); conseguenza di tale approdo è che agli interventi conservativi va applicato l'art. 1124 del codice civile.
Stessa conclusione, ad avviso dello scrivente, per le spese di manutenzione del locale motore ascensore, elemento edilizio funzionale all'uso di quell'impianto.
Lastrico solare: definizione, soggetti coinvolti nella manutenzione, costi, danni e responsabilità
