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Ascensori in condominio, le sentenze in materia
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Ascensori in condominio, le sentenze in materia

Ascensori in condominio, profili giuridici salienti tra normativa e giurisprudenza

Avv. Eliana Messineo  

L' ascensore conferisce maggior valore alle singole unità immobiliari di un edificio oltre a rendere più comodo l'accesso dei residenti, soprattutto di quelli, che vivendo ai piani superiori, sarebbero costretti a percorrere le scale con tutti gli inevitabili e conseguenti disagi.

L'ascensore, infatti, contribuisce ad eliminare le barriere architettoniche, al fine di ottenere tre livelli qualitativi di costruzione degli edifici, accessibilità, visitabilità ed adattabilità. Negli edifici di nuova costruzione ( costruiti dopo il 1989) con più di tre piani fuori terra è obbligatoria l'installazione di un ascensore.

La materia è disciplinata dalla Legge n. 13 del 1989 " Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati" che si applica a tutti gli edifici privati, residenziali e non, in sede di nuova costruzione o di ristrutturazione.

Ascensore e presunzione di condominialità

In genere, l'ascensore è presente all'interno dell'edificio condominiale sin dalla sua costruzione; in tal caso, fino a prova contraria, e dunque se non risulta il contrario dal titolo, l'ascensore appartiene a tutti i condomini, vigendo una vera e propria presunzione di condominialità.

Ai sensi dell' art. 1117 c.c., l'ascensore è compreso tra le parti comuni dell'edificio poiché è destinato, per la sua funzione, al godimento di tutti i condomini. La presunzione di condominialità di tale impianto è fondata, quindi, sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l' uso comune ( cfr. Tribunale di Messina, sentenza n. 613 del 24 marzo 2021).

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Le scale, gli ascensori e gli androni, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c. ( Cfr. Tribunale Crotone, sent. 26 gennaio 2021 n.76).

La presunzione di condominialità, dunque, opera fino a prova contraria, sicché, come previsto da orientamento giurisprudenziale consolidato, da ultimo richiamato dalla ordinanza della Cassazione n. 10850 dell' 8 giugno 2020, l'ascensore installato successivamente alla costruzione del fabbricato, non rientra nella presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c., perché appartiene a quei condòmini che l'hanno impiantato, e sarà onere di chi - successivamente - intende rivendicarne la comproprietà, fornire la prova che l'intervento fu effettuato con il consenso suo o dei suoi danti causa.

L' installazione ex novo di un ascensore è un' innovazione

Qualora un edificio non sia dotato di ascensore, si potrà procedere alla sua installazione per iniziativa ed a spese di tutti o alcuni condomini.

L' installazione di un ascensore in un condominio costituisce un' innovazione prevista dall'art. 1120 c.c. diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Essendo un' opera diretta ad eliminare le barriere architettoniche ai sensi dell'art. 2 L. n. 13 del 1989, l'installazione dell'ascensore è soggetta ad un quorum agevolato previsto dal secondo comma n. 2 dell'art. 1120 c.c. ossia sarà sufficiente la maggioranza indicata al secondo comma dell'art. 1136 c.c. ( maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) mentre non si applicherà la maggioranza, necessaria per disporre altri tipi di innovazioni, prevista dal quinto comma dell'art. 1136 c.c. ( maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), ( In tal senso, cfr.

Tribunale di Napoli, sent. n. 1247 del 9 febbraio 2021; Tribunale di Arezzo, 20 dicembre 2017).

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L'installazione ex novo dell'ascensore costituisce un' innovazione gravosa, rientrando così nel novero delle opere che comportano una spesa molto gravosa di cui all' art. 1121 c.c.. In tali casi, come previsto dal predetto articolo, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa a patto che sia possibile una utilizzazione separata.

È questo il caso di molti ascensori che funzionano con la chiave, in dotazione soltanto a quei condomini che hanno contribuito alla installazione del manufatto e che quindi hanno diritto ad utilizzarlo in via esclusiva.

Tutti i condomini possono decidere di partecipare successivamente ed in qualunque tempo alla realizzazione dell'opera, in tal caso, ai sensi dell'art. 1121 comma 3 c.c., potranno partecipare ai vantaggi dell'innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

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Sul tema, ricordiamo una recente pronuncia della Corte di Cassazione, ordinanza n. 10850 del 8 giugno 2020, secondo cui " l'ascensore installato "ex novo", per iniziativa ed a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell'edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l' hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell'opera, con l'obbligo di pagarne "pro quota" le spese all'uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall'art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell' innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio".

Tale pronuncia è stata di recente richiamata dal Tribunale di Napoli che con sentenza n. 1238/2021 ha ribadito che l'ascensore installato ex novo, ovvero in epoca successiva alla costruzione dell'edificio, per iniziativa ed a spese di alcuni condomini soltanto e non di tutta la collettività, appartiene solo ai condomini che vi hanno contribuito venendosi così a creare una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso.

Può capitare, dunque, che il Condominio non riesca a deliberare l'innovazione consistente nella installazione di un ascensore, in tal caso essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o alcuni condomini soltanto, in virtù dell'art. 1102 c.c., salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi (Trib. Savona, sent. n. 129 del 16 febbraio 2021).

Trova, dunque, applicazione il principio fondamentale di cui all'art. 1102 c.c. dettato in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio stante il richiamo fattone dall'art. 1139 c.c., che consente al condòmino di servirsi della cosa comune, ( nella specie, della tromba delle scale per l'installazione dell'ascensore) «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa".

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Manutenzione e sostituzione dell'ascensore

Va fatta, a questo punto, una precisazione in tema di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore distinguendo tali spese da quelle inerenti alla nuova installazione.

All'uopo, la giurisprudenza opera una distinzione tra le spese di manutenzione e conservazione dell' ascensore già esistente e le spese relative all' ascensore installato ex novo: nel primo caso si applica la regola di cui all'art. 1124 c.c. rubricato, in seguito alla riforma di cui alla L. n. 220/2012, " manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori" ( prima della modifica, l'articolo era rubricato "manutenzione e ricostruzione delle scale"); nel secondo caso si applica l'art. 1123 c.c. rubricato " ripartizione delle spese".

Sul tema, ricordiamo alcune pronunce: Cassazione, ordinanza n. 23222 del 27 settembre 2018, secondo cui: "A differenza dell'installazione ex novo di un ascensore in un edificio in condominio, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell' ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell'articolo 1124 del c.c."; Cassazione, ord. n. 20713 del 4 settembre 2017, secondo cui: " Le spese di installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell'art. 1124 cod. civ., ma secondo l'art. 1123 cod. civ., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino"; Tribunale Torino, sent. 28 agosto 2013, secondo cui : " L'art. 1124 cod. civ., come modificato dalla legge 220 dell'11 dicembre 2012, si riferisce unicamente alla manutenzione e alla sostituzione (delle scale e) degli ascensori e non anche all'installazione ex novo di un nuovo ascensore".

In verità in giurisprudenza, ancor prima dell'intervenuta riforma del 2012 che, tra l'altro, ha esteso l'art. 1124 c.c. alla manutenzione degli ascensori, si affermava come tale norma fosse applicabile unicamente all'ascensore già esistente.

E così, già nel 2004, la Cassazione così statuiva: " In tema di condominio di edifici la regola posta dall' art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.

Nell'ipotesi, invece, d'installazione "ex novo" dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art. 1123 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino) (Cass. n. sent. n. 5975 del 25 marzo 2004).

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Sulla base di questa pronuncia, di recente il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6353/2020 ha stabilito che " la messa a norma dell'impianto e della macchina rientrano certamente tra le spese per il funzionamento dell'impianto da ripartirsi in base all'art. 1124 c.c. (una ripartizione ex art. 1123 c.c., invece, può aversi solo in casi di installazione ex novo).

Ascensore e condòmini piano terra

Anche i proprietari dei negozi al piano terra, con unico accesso dalla pubblica via, concorrono al pagamento delle spese di sostituzione dell'ascensore, a meno che non sia diversamente previsto da una delibera assembleare approvata all'unanimità o dal regolamento condominiale contrattuale.

In tal senso, si è pronunciata la Cassazione con ordinanza n. 22157 del 2018 nonché con l'ordinanza n. 23222 del 2018 ove ha ulteriormente precisato che, stante l'identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 cod. civ., e delle spese relative alla conservazione ed alla manutenzione dell'ascensore già esistente, al pari delle scale, l'impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell'ascensore, in rapporto e in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne.

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Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) delle scale, cui anche detti condòmini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne ( cfr. Trib. Crotone sent. n.76 del 2021).

L'esenzione può essere accordata solo da una delibera assembleare approvata all'unanimità o da un regolamento condominiale che, proprio perciò, si definisce "di natura contrattuale".

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