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Ascensore invasivo in condominio? Innovazione nulla!
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Ascensore invasivo in condominio? Innovazione nulla!

Sebbene l'installazione di un ascensore rappresenti una innovazione volta al superamento delle barriere architettoniche, si devono sempre rispettare i limiti ed i divieti imposti dall'art. 1120 c.c.

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di condominio negli edifici è da qualificarsi nulla la delibera dell'assemblea condominiale che - decidendo sulla installazione di un ascensore - abbia violato l'art. 1120 c.c. nella parte in cui considera vietate le deliberazioni in grado di rendere alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21339 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 14 settembre 2017.

Il caso: una società proprietaria di un'unità immobiliare ubicata in condominio impugnava la deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale era stata disposta l'installazione di un ascensore nelle parti comuni dell'edificio.

Per l'attrice quella installazione comportava la menomazione dell'uso del pianerottolo davanti alla propria unità immobiliare.

In effetti, la sentenza di secondo grado impugnata in Cassazione accoglieva tale tesi: sulla scorta della CTU espletata in corso di causa, infatti, si concludeva che il pianerottolo sarebbe divenuto inservibile e l'accesso all'appartamento da quella parte comune sarebbe stato possibile solo per il tramite dell'ascensore (per quanto in causa di dava atto della presenza di altro accesso).

Da non perdere: Ascensore a servizio di un solo condomino? Non si tratta di un'innovazione

Secondo il condominio, che ricorreva in Cassazione, alcuna violazione di legge poteva contestarsi alla innovazione deliberata dall'assemblea in quanto non v'era limitazione al godimento delle parti comuni e di conseguenza il deliberato doveva considerarsi illegittimo.

No, dice la Corte: le cose non stanno propriamente così. I fatti di causa - incensurabili in sede di legittimità perché adeguatamente motivati - hanno portato a concludere per l'applicazione del secondo comma dell'art. 1120 c.c. (oggi quinto in ragione della riformulazione dell'art. 1120 c.c. ad opera della legge n. 220/2012), ossia per il carattere vietato della innovazione.

Nel caso di specie, dice la Cassazione, non si trattava di un semplice disagio nell'uso di una parte comune, ma di una «concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale fruibilità (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15308)» (Cass. 14 settembre 2014 n. 21339).

Quando un'innovazione è vietata?

Più in generale le innovazioni sono vietate quando:

  • alterano il decoro dell'edificio;
  • recano pregiudizio alla stabilità del fabbricato;
  • recano pregiudizio alla sicurezza del fabbricato;
  • rendono alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso anche di un solo condomino;
  • rendono alcune parti comuni dell'edificio inservibili al godimento di un solo condomino.

Il carattere vietato delle innovazioni così individuate, dice la Corte di Cassazione nella pronuncia in esame, fa sì che la deliberazione che le stabilisce debba essere considerata nulla in quanto adottata fuori dalle attribuzioni previste dalla legge.

Ciò, tuttavia, ad avviso di chi scrive, fa sì che sia possibile operare una ulteriore distinzione tra deliberazioni assolutamente nulle e decisioni valide ove assunte con il consenso di tutti i condòmini: in tale novero vanno inserite sicuramente le innovazioni che alterano il decoro dell'edificio.

Infine è bene ricordare che nella pronuncia n. 21339, gli ermellini hanno fatto notare che sebbene l'installazione di un ascensore rappresenti una innovazione volta al superamento delle barriere architettoniche, queste ai sensi di quanto disposto dalla legge n. 13 del 1989 devono sempre rispettare i limiti ed i divieti imposti dall'art. 1120 c.c.

Scarica Cass. 14 settembre 2014 n. 21339

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