Fioriere in condominio. La questione di recente affrontata
La Corte di Appello di Roma in data 4 marzo 2021, con la decisione n. 1671, ha affrontato, tra le altre cose, la questione circa la possibile ricorrenza quale innovazione nel rimuovere una fioriera in condominio.
Nel caso di specie si trattava dell'impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino perché l'assemblea aveva deciso di eliminare la fioriera, con ciò creando lesione del decoro architettonico dell'edificio.
Il condomino ha inoltre osservato che questa delibera, nel consentire la rimozione della fioriera, aveva valenza di innovazione.
La rimozione della fioriera quando la stessa ha funzione di muro divisorio tra l'area privata di un condomino e la proprietà condominiale, ha determinato un utilizzo esclusivo di parti comuni nei confronti di una sola condomina, comportando con ciò che altri condomini sono esclusi dall'utilizzo di questa parte comune; che in relazione a tale creazione di diritto esclusivo, la legge prescrive per l'assemblea concedente l'unanimità dei consensi e non un voto a maggioranza, come di fatto illegittimamente è avvenuto nel caso del deliberato assembleare oggetto di impugnazione.
Fioriere in condominio. La distinzione tra modifica e innovazione
La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune.
Mentre la modifica è disciplinata sostanzialmente dall'art. 1102 c.c., l'innovazione vede la sua disciplina nell'art. 1120 c.c.
L'innovazione è una modifica più incisiva ed invasiva della semplice modifica. La modifica rende più comodo l'utilizzo del bene mentre l'innovazione lo va in qualche modo a stravolgere.
Per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
La Corte richiama la giurisprudenza della Cassazione ricordando che quest'ultima (Cass. n. 15460 del 05/11/2002) ha chiarito che per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art.1120 cod. civ., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
Richiamati questi principi, il Collegio osserva che, nel caso di specie, la rimozione di una fioriera collocata nel corridoio condominiale, posizionata sul corridoio condominiale fra la proprietà della condomina e la proprietà condominiale, al fine di rendere più agevole l'accesso della prima allo stabile (di cui è anch'essa condomina), non possa essere qualificata come una innovazione vietata, dato che detto intervento non integra un'alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità delle cose comuni su cui incide, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, né determina la privazione del loro godimento da parte di alcun condomino.
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A comprova di queste osservazioni, rileva che la fioriera non fosse stabilmente infissa al suolo, dovendosi escludere che la stessa costituisse una componente strutturale dello spazio condominiale, essendo appoggiate sul pavimento di esso.
Inoltre, anche senza la fioriera il corridoio condominiale non presenta, a seguito dell'intervento deliberato dall'assemblea, una diversa consistenza materiale, né che sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti.
La Corte aggiunge che il miglioramento attuato con la rimozione della fioriera vada a beneficio solo di una condomina, altro essendo le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall'uso e dal godimento delle cose comuni, ed altro quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni in relazione all'utilità della comunione considerata come unità.
Fioriere in condominio. La maggioranza richiesta per la rimozione
Poiché si configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione, è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art 1136 cod civ., poiché non comporta la trasformazione dell'entità materiale del bene comune, né determina la modifica della sua destinazione.
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In ogni caso, quand'anche si volesse qualificare l'opera come innovazione, si tratterebbe di una innovazione finalizzata a rendere più agevole l'uso delle cose comuni e la maggioranza richiesta sarebbe quella richiesta dall'art. 1136 quinto comma c.c. (maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore), raggiunta nella specie, essendo stata approvata la delibera con il voto favorevole di condomini che rappresentavano 671,47 millesimi.
Innovazioni cd. Sociali
Si ricorda che a seguito della Riforma del Condominio, sono state introdotte le cd. Innovazioni sociali di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c.
Il tenore della norma è il seguente: "I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto."
