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Condominio. Dopo un primo timido tentativo, potrebbe arrivare una riforma coraggiosa?
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Condominio. Dopo un primo timido tentativo, potrebbe arrivare una riforma coraggiosa?

Riforma della normativa: il legislatore del 2012 ha deciso di non decidere.

Avv. Enrico Morello 

La riforma del diritto condominiale, ormai neppure più tanto recente, è passata "a volo d'uccello" senza neppure sfiorarli sui due principali problemi che da sempre affliggono la materia: personalità giuridica si o no e recupero crediti verso il condominio.

Ecco il disegno di legge=> Verso la natura giuridica del condominio. In anteprima il testo della nuova proposta di legge

in sostanza, fuor di metafora, il legislatore del 2012 ha deciso di non decidere, cosa certamente non meritoria visto che si trattava del primo intervento di riforma ad oltre settanta anni dalla introduzione del codice civile al quale si deve in buona sostanza la disciplina del diritto condominiale.

Le questioni suddette non sono solo teoriche ma anzi di notevole impatto pratico: è notoria la miriade di problemi interpretativi che si debbono affrontare considerando il condominio quale semplice ente di gestione privo di personalità giudica se non (come da recenti decisioni della cassazione) in forma attenuata.

Si pensi ad esempio al problema spesso non facilmente risolvibile di capire se ci si trova di fronte ad una parte condominiale, privata, o in comunione tra solo due o più condomini.

O ancora se e quando l'amministratore possa agire a nome del condomino senza prima aver consultato l'assemblea.

O se e quando il singolo condomino possa proporre una azione civile (o penale) e/o impugnare una sentenza sfavorevole al condominio.

Si pensi, per capire le complicazioni e i "salti mortali" che deve affrontare l'interprete o il giudice della materia condominiale, alla complicatissima sentenza che aveva stabilito chi tra i condomini avesse diritto all'equo indennizzo per un ritardo (legge Pinto) nel decidere una causa proposta dal condominio.

=> Attenzione alle tante e improvvisate associazioni di amministratori condominiali con l'entrata in vigore della riforma.

Si sarà capito, immagino, che chi scrive propende assolutamente per il concedere senza se e senza ma la famigerata personalità giuridica al condominio , o piuttosto di lasciare che a decidere in tal senso siano i diretti interessati e cioè i condomini, come accade ad esempio in molti paesi anglosassoni ove sono appunto costoro (e non lo stato tout court) a decidere se vogliono o no munire lo stabile di tale soggettività completa.

Il disegno di legge che si commenta ha il grande merito, in tal senso, di fare chiarezza, non obbligando gli interpreti, come è invece avvenuto con la legga di riforma 220/2012 a chiedersi cosa volesse dire, in più punti, il legislatore.

Questo risultato, a suo modo straordinario se lo si confronti con il "fumoso enigma" che sono spesso i testi del nostro legislatore, lo si è ottenuto con una frase semplicissima e appunto per ciò di facile ed univoca interpretazione: "per le obbligazioni contratte dal condominio, risponde soltanto l'Ente con il suo patrimonio".

=> Scatta la "rivolta" contro la Riforma del condominio.

Da tale frase derivano due certezze: - il condominio ha piena personalità giuridica e quindi è a pieno titolo un soggetto di diritto- viene meno tutta la confusione relativa alla solidarietà/parziarietà dei debiti condominiali che ammorba da anni questo ramo del diritto.

Non si sostiene, con ciò, che grazie al disegno di legge in questione (che contiene altre modifiche alla legge di minor impatto, si risolveranno magicamente o per incanto tutti i problemi: è pero un modo certo per sciogliere i nodi che da anni obbligano giudici ed interpreti ad ardite contorsioni pur di venire a capo delle questioni che devono affrontare in materia di diritto condominiale.

Si pensi, in proposito, alla nota problematica della solidarietà/parziarietà dei debiti condominiali: è stranoto che il regime della solidarietà, per le inique situazioni che ne potevano seguire, è stato superato dopo il celebre intervento della cassazione a sezioni unite nel 2005 con quello della parziarietà.

Tale sistema, già di per sé poco funzionale e molto punitivo verso i creditori, è divenuto ora praticamente impossibile da applicare visto l'introduzione, che si deve alla legge 220/2012, di agire anzitutto verso i condomini morosi.

Sono note le vere e proprie aberrazioni alle quali può portare una applicazione "alla lettera" della norma, con il povero creditore che solo se molto ricco e molto longevo potrà sperare di riuscire ad aggredire i creditori virtuosi dopo essersi indebitato per aver inutilmente dovuto escutere tutti quelli morosi.

=> Più facile essere morosi dopo la riforma.

Per superare tali assurdità e riequilibrare un po' la partita tra creditori del condominio e condomini, i giudici sono ricorsi al solito ad una astrazione: permettendo cioè (salvo pochi pareri discordi) il pignoramento del conto corrente condominiale.

L'astrazione consiste nel considerare, così i giudici motivano le loro decisioni, che dal momento in cui i singoli condomini effettuano il bonifico a favore del conto corrente condominiale essi si spossessano del bene, che entra quindi nella disponibilità del condominio, cosa che stride appunto con la nota mancanza di personalità giuridica del condominio.

Il risultato di tale astrazione, è che il terzo pignorerà proprio quei beni (somme messe a disposizione del conto corrente condominiale dai condomini virtuosi) che in verità potrebbe toccare solo dopo aver affrontato il girone dantesco che gli ha imposto il legislatore del 2012 con la obbligatoria preventiva escussione dei condomini morosi.

In sostanza, chi scrive ritiene che si debba prendere per buono quello che ha di buono ha fatto la riforma del 2012: obbligo della formazione, scolarità e requisiti minimi necessari per svolgere l'attività di amministratore, assicurazione obbligatoria dell'amministratore qualora la chiedano i condomini etc.

Si deve, e questa legge di riforma bene o male lo fa, viceversa superare quella situazione di stallo alla quale il riformatore - probabilmente per le differenti pressioni alle quali era sottoposto dalle varie fazioni, ben documentato dal solito ping pong delle modifiche al disegno di legge nei suoi vari passaggi tra le due camere - non ha voluto porre fine.

Il risultato della (si spera) futura legge) sarà quella di non obbligare più gli interpeti (ed i giudici) a negare quello che non si può negare, e cioè che la necessità di conferire la personalità giuridica al condominio.

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Giovanni Fiore
Giovanni Fiore sabato 29 settembre 2018 alle ore 08:15

e come farebbe il condominio a dotarsi di personalità giuridica? il patrimonio da cosa verrebbe costituito? la cosa comune è inscindibile funzionalmente da quella esclusiva e quindi è materialmente impossibile tenere distinte le due. i condomini diventerebbero "soci" e dovrebbero versare una quota partecipativa? sappiamo bene quanta difficoltà si incontra a riscuotere le quote in modo regolare! e poi ancora con la storia dell'albo degli amministratori e del loro "giusto compenso", quando sappiamo che la legislazione europea sulla libera concorrenza non lo consente!? lasciamo stare: è semplicemente ancora tanta aria fritta. buona giornata

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