Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
113999 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
L'installazione di un videocitofono: innovazione, innovazione gravosa o voluttuaria o semplice modificazione?
Inviaci un quesito

L'installazione di un videocitofono: innovazione, innovazione gravosa o voluttuaria o semplice modificazione?

Che tipo d'intervento configura l'installazione di un videocitofono?

Avv. Alessandro Gallucci  

Videocitofono tra manutenzione e innovazione

È cosa usuale, soprattutto in ragione di più o meno giustificabili esigenze di sicurezza, che in un condominio ci si trovi a dover discutere della proposta d'installazione di un videocitofono, ossia di quell'apparecchio che permette di vedere la persona che ha suonato al campanello.

Che tipo d'intervento configura l'installazione di un simile apparecchio?

È utile fare alcune differenziazioni.

Se esiste già un impianto del genere e lo si deve sostituire perché, ad esempio, danneggiato l'intervento dovrà essere considerato di manutenzione ordinaria o, al massimo, di manutenzione straordinaria.

Se, invece, si vuole sostituire un impianto citofonico tradizionale o installare ex novo un apparecchio laddove non ne esiste nessuno, tale opera avrà sicuramente carattere innovativo.

La nozione di innovazione alla luce della giurisprudenza di legittimità

Che cos'è un'innovazione? Nel silenzio della legge c'è d'aiuto l'opera definitoria della giurisprudenza. La Corte di Cassazione, in più occasioni, ha affermato che "per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)" (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

All'interno del concetto d'innovazione il codice civile ne disciplina tre tipi diversi:

a) l'innovazione, per così dire, ordinaria;

b) l'innovazione che potremmo definire speciale, in quanto volta ad assicurare all'edificio una modifica di particolare impatto sociale (es. eliminazione barriere architettoniche), ambientale (risparmio energetico) o salubrità e sicurezza;

c) l'innovazione gravosa o voluttuaria.

Innovazioni, differenze e riferimenti al videocitofono

Le differenze riguardano soprattutto l'attuabilità delle stesse e la partecipazione alle spese.

Un'innovazione ordinaria può essere deliberata "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (ossia 667 millesimi, art. 1136, quinto comma, c.c.); per quelle di cui alla lettera b), invece, basta il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

In entrambi i casi presa la deliberazione regolarmente adottata deve essere considerata obbligatoria per tutti i condomini (art. 1137, primo comma, c.c.)

Fa eccezione alla regola generale così delineata il caso delle obbligazioni gravose o voluttuarie.

A norma dell'art. 1121, primo comma, c.c.

"Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa".

Il successivo secondo comma precisa che "se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa" (art. 1121, secondo comma, c.c.).

In ogni caso è fatto salvo il diritto dei condomini originariamente contrari, nonché degli aventi causa ed eredi, di subentrare corrispondendo le spese di esecuzione (art. 1121, terzo comma, c.c.).

È chiaro che la gravosità o voluttuarietà devono essere valutate caso per caso. Per fare un esempio: sarà certamente da considerarsi voluttuaria l'innovazione consistente nell'installazione di un videocitofono in un palazzo fatiscente, privo dell'impianto, che necessiterebbe di ben altri interventi di carattere conservativo.

Riepilogando: salvo che l'installazione di un videocitofono non avvenga per sostituirne uno vecchio e mal funzionante, o per nulla funzionante, essa dovrà sempre essere considerata innovazione e se ne ricorrono le condizioni un'innovazione gravosa o voluttuaria.

Detrazioni fiscali e videocitofono

Trattandosi di dispositivo atto a garantire maggiore sicurezza nel godimento delle unità immobiliari, al di là della natura gravosa o voluttuaria, ad avviso dello scrivente per la deliberazione dell'installazione ex novo di un impianto citofonico, rectius videocitofonico, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio.

Videocitofono e detrazioni fiscali

Il testo unico delle imposte sui redditi detto T.U.I.R. (d.p.r. n. 917/86) all'art. 16-bis prevede delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio.

La misura ordinaria della detrazione è del 36% della spesa effettuata entro un massimo di € 48.000,00. Una serie disposizioni successive ad oggi in vigore fino al 31 dicembre 2020, salvo ulteriori proroghe, hanno previsto che la detrazione sia pari al 50% della spesa effettuata con un limite di 96.000 da ripartirsi, come quella ordinaria, in dieci rate annuali di pari importo.

L'Agenzia delle entrate, nella guida alle detrazioni fiscali per gli interventi di manutenzione degli edifici, specifica che beneficiano della detrazione prevista dalla legge anche gli interventi riguardanti i citofoni.

Nello specifico sono detraibili nella misura indicata la sostituzione o nuova installazione di citofoni, videocitofoni e telecamere, con le opere murarie occorrenti.

Ai sensi dell'art. 121 del decreto Rilancio, fino al 31 dicembre 2021, per le spese sostenute nel biennio 2020-2021, in luogo della detrazione del 50% è possibile accedere allo sconto in fattura e/o alla cessione del credito d'imposta maturato.

Iva agevolata per videocitofono

Cerca: innovazione videocitofono gravosa

Commenta la notizia, interagisci...
Cavaliere
Cavaliere 04-04-2020 17:00:53

Nel condominio dove abito il citofono che serviva l'appartamento - per le mie esigenze - era più che sufficiente.
L'assemblea ha deliberato di sostituirlo con dei videocitofoni. Non avendo aderito alla modifica, da allora non posso fruire del servizio (nella situazione derivante dal covis-19 lascio immaginare i disagi).
Si tratta di una innovazione (art. 1120) o una manutenzione straordinaria?
Grazie anticipate per la risposta.

rispondi
EL48IO.au
EL48IO.au 18-11-2020 18:00:52

Tutto estremamente chiaro. mi risultava, però, che spese per antenna TV e, appunto, impianti di citofonia, fossero da ripartire in parti uguali, essendo il loro uso assolutamente paritario, a prescindere dal valore dell'appartamento. Non è più così? Grazie

rispondi
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento