Se il telefono piange, il citofono non se la passa meglio; questo, almeno, è il pensiero che nasce spontaneo a leggere il quesito di un nostro lettore in materia di spostamento del citofono.
Vediamo perché.
Questo il fatto: «Cari amici di Condominioweb, buongiorno ho una domanda.
Vi spiego e spero possiate aiutarmi. Nel condominio in cui vivo dobbiamo sostituire la pulsantiera del citofono, è davvero vecchia.
Manterremo sempre lo stesso tipo, cioè non passeremo al videocitofono, ma, senza farla troppo lunga, per una serie di ragioni di comodità anche postali, abbiamo deciso di spostare il citofono sulla strada, cioè sul muro che dà direttamente sul marciapiede e non più vicino al portone, dov'è incassato di una decina di metri.
Questa è un'innovazione? Che maggioranze sono necessarie per lo spostamento? Qualcuno può comunque contestare?»
Più di una domanda, in verità, ma si sa com'è, le necessità condominiali sono come le ciliegie.
Spostamento citofono, non è innovazione
Spostare il citofono non è un'innovazione.
Che cos'è un'innovazione?
In assenza di definizioni legislative, la miglior definizione che, ad avviso di scrive, si può rintracciare è questa: «per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)"» (così, ex pluribus, Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
È vero, mettere un citofono laddove prima non c'era nulla può apparire una modificazione sostanziale, ma in realtà si tratta semplicemente di un uso più intenso di una cosa comune attraverso lo spostamento di un dispositivo (la pulsantiera e gli infilaggi) già esistente. Per dirla banalmente: quello che era un muro, un muro resta e non cambia pressoché nulla.
Non una vera e propria novità, insomma, come può essere l'installazione di un ascensore di pannelli fotovoltaici, ecc.
Che tipo d'intervento configura l'installazione di un videocitofono?
Spostamento citofono, riparazione straordinaria di notevole entità?
Guardando la questione dal punto di vista dei quorum deliberativi, l'operazione di spostamento del citofono può portare con sé qualche dubbio in più.
Si tratta di una manutenzione straordinaria, per così dire normale, cioè non esosa, oppure di una riparazione straordinaria di notevole entità.
Come per le innovazioni, la legge fa menzione di questa ultima ipotesi, ma poi non la definisce.
Sempre la Cassazione, sul punto, ha avuto modo di affermare che «agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).
Riparto spese per citofoni: parti uguali o millesimi?
Il principio così esposto è, come si suole dire, quello consolidato ed espresso dai giudici di Cassazione in più occasioni (cfr. Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 e Cass. 6 novembre 2008 n. 26733).
Insomma, è evidente che si tratta di una questione che va affrontata e risolta caso per caso: una spesa di € 5.000,00 in un condominio di cinque persone è cosa diversa da una spesa di 20.000,00 in un condominio con ottanta partecipanti. Si badi: non si considerano ai fini dell'inquadramento le condizioni economiche dei singoli condòmini.
Al nostro lettore possiamo dunque dire: sicuramente non si tratta di un'innovazione. In assenza di ulteriori indicazioni possiamo dire che potrebbe trattarsi di riparazione straordinaria di notevole entità, come tale necessitante, per l'approvazione, del voto favorevole maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti metà del valore dell'edificio. Crediamo di avere fornito gli strumenti per questa valutazione.
Spostamento citofono, la ripartizione delle spese
Rispetto all'impianto citofonico è diffuso il convincimento che siccome tutti lo utilizzino parimenti, allora la spesa vada suddivisa in parti uguali.
Al riguardo la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che non può essere considerata valida una deliberazione dell'assemblea di condominio che decida a maggioranza, cioè senza il consenso di tutti i condòmini, di ripartire le spese di esercizio dell'impianto citofonico in parti uguali (Cass. 31 luglio 2020 n. 16531).
Ciò perché «le spese comuni devono essere suddivise in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, attesa l'insussistenza di una concorde deroga convenzionale al regolamento condominiale (o alla legge n.d.A), con la conseguente applicazione, nel caso di specie (impianto citofonico n.d.A.), della generale previsione trasparente dall'art. 1123 c.c., comma 1, (cfr. Cass. n. 2301 del 2001; Cass. n. 17101 del 2006 e Cass. n. 6714 del 2010)» (Cass. 31 luglio 2020 n. 16531).
Lo spostamento dell'impianto di citofono, dunque, deve essere suddivisa ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. cioè in ragione dei millesimi di proprietà.
