In tema di ripartizione degli oneri condominiali è insanabilmente nulla la delibera dell'assemblea condominiale che senza il voto favorevole di tutti i condòmini stabilisce che le spese per la manutenzione dell'impianto citofonico debbano essere suddivise in parti uguali.
Se non esiste un regolamento contrattuale, ovvero un accordo unanime tra tutti i condòmini, infatti, le spese condominiali vanno suddivise sulla base dei millesimi di proprietà ovvero degli altri criteri stabiliti dalla legge.
Questa, nella sostanza, la conclusione che possiamo trarre leggendo l'ordinanza n. 16531 resa dalla Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 31 luglio 2020, mediante deposito in cancelleria.
Il provvedimento, che complessivamente non brilla per chiarezza, sembrerebbe contestare la possibilità che i così detti facta concludentia possano essere sufficienti per derogare al criterio di riparto in vigore.
Andiamo per gradi.
Ripartizione spese dell'impianto citofonico, il caso
Una condomina impugnava una delibera condominiale chiedendone nullità/annullamento/inefficacia perché a suo modo di vedere il riparto consuntivo era illegittimo in relazione all'addebito alla medesima di costi con criteri non conformi al regolamento e alla tabella di ripartizione dei millesimi.
La richiesta veniva rigettata in primo grado. Stesso esito del giudizio d'appello, promosso dalla stessa condomina. La Corte respingeva "l'impugnazione, e per l'effetto confermava la decisione del giudice di prime cure, per non essere incorso in alcuno degli errori denunciati".
Ripartizione spese l'impianto citofonico, si usano i millesimi di proprietà
Fin qui tutto chiaro. Da qui in poi il testo dell'ordinanza in esame dà per scontate un po' troppe cose note solamente alle parti in causa. Detta diversamente: si tratta del classico caso in cui lo studio dell'intero fascicolo processuale aiuterebbe a comprendere meglio il senso compiuto della pronuncia.
Una cosa è certa, però: la Corte afferma a chiare lettere che tra le doglianze della condòmina, anche in sede di legittimità, v'erano quelle che negavano che possa essere qualificata valida una deliberazione dell'assemblea di condominio che decida a maggioranza di ripartire le spese di esercizio dell'impianto citofonico in parti uguali tra tutti i condomini, tenuto conto, nella specie, che il diverso criterio di riparto in precedenza adottato e così modificato era stato a sua volta approvato a maggioranza.
Ed in effetti, dice la Cassazione, queste doglianze sono fondate.
Installazione di un citofono in cantina
Si legge nel provvedimento n. 16531 che "le spese comuni devono essere suddivise in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, attesa l'insussistenza di una concorde deroga convenzionale al regolamento condominiale, con la conseguente applicazione, nel caso di specie, della generale previsione trasparente dall'art. 1123 c.c., comma 1, (cfr. Cass. n. 2301 del 2001; Cass. n. 17101 del 2006 e Cass. n. 6714 del 2010)" (Cass. 31 luglio 2020 n. 16531).
Ciò, dice la Corte, anche se si tratta di deroga una tantum: non esiste nemmeno la possibilità di una modificazione transitoria, per un solo caso. O c'è l'accordo tra tutti i condòmini o si utilizzano le tabelle millesimali di proprietà (ovvero l'altro criterio applicabile)
Ripartizione spese dell'impianto citofonico, i fatti concludenti
L'ordinanza cita in un paio di passaggi i così detti facta concludentia, cioè i comportamenti univoci dei condòmini che tenendo una data condotta fanno considerare accettato tacitamente un criterio di spese.
Nel caso in esame, così emerge leggendo la parte del provvedimento che sintetizza il giudizio di merito, le sentenze dei gradi precedenti avevano appurato la ricorrenza dei fatti concludenti, anche in relazione alla condotta della ricorrente.
L'ordinanza di legittimità sembrerebbe contestare questo approdo: o le spese si suddividono secondo i criteri legali/convenzionali o si trova un accordo espresso tra tutti i condòmini.
Tertium non datur, sembrerebbe dire la Corte anche se non emerge in maniera nitida dal testo se il riferimento ai facta concludentia riguardi tutte le delibere ovvero quelle adottate una tantum, per spese straordinarie.
Complessivamente verrebbe da dire, la Corte intende fare riferimento ad ogni modificazione a maggioranza.
È davvero così? Il principio dei fatti concludenti è sovente richiamato dalla Corte, a correnti alternate. Una presa di posizione definitiva sull'applicabilità alle spese condominiali sarebbe davvero utile.
Il regolamento condominiale si interpreta ma anche l'applicazione conta
