Regolamento condominiale e spese: la materia è sempre densa di risvolti pratici ed interesse, come dimostra la sentenza n. 180 del 5 marzo 2019 resa dal Tribunale di Rimini.
Vediamo perché.
Il fatto: regolamento contrattuale, deliberazione sulle spese e invalidità della delibera
Due diversi proprietari di unità immobiliari, convenivano in giudizio il relativo condominio per sentire accertare che la Particella X fosse di comproprietà dei soli proprietari dei posti auto e che pertanto essa non fosse parte comune del Condominio; inoltre chiedeva di accertare che il regolamento non contenesse alcuna disciplina in merito ai criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della quota di Particella contenente il lastrico solare sottoposto a servitù - dichiararando applicabile la disciplina legale ex art. 1069 c.c. per quanto attiene le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso.
Per tali ragioni chiedeva di dichiarare nulla la delibera che aveva sancito la suddivisione delle spese del lastrico secondo il criterio indicato nel Regolamento condominiale in merito alla ripartizione dei costi di manutenzione delle parti comuni del Condominio, ovvero secondo le tabelle millesimali di proprietà, nonostante il Lastrico in questione non potesse in alcun modo ritenersi parte comune del Condominio, essendo invece bene in comproprietà tra i soli proprietari esclusivi dei posti auto ricavati dal vecchio subalterno.
Il condominio, pur ritualmente citato, non si costituiva e ne veniva pertanto dichiarata la contumacia.
Spiegavano invece atto di intervento in adesione al condominio, alcuni condomini, deducendo l'infondatezza delle domande degli attori impugnanti e chiedendone il rigetto.
Il Tribunale preliminarmente dichiarava inammissibile la domanda perché richiedendo l'accertamento della comproprietà della Particella X e non semplicemente a dichiarare invalida una delibera, si sarebbero dovuti chiamare in giudizio tutti i condomini.
Con riferimento invece alla ripartizione delle spese del lastrico, aspetto sul quale concentreremo la nostra attenzione, il Tribunale interessato della controversia precisava che attraverso il primo atto di compravendita, il costruttore dopo aver ricompreso nello stesso le proporzionali quote delle parti comuni dell'intero stabile, con riferimento al lastrico solare oggetto del contendere, si riservava la proprietà esclusiva, posta al piano terra, indicandola specificamente con foglio e particella.
Nel contempo costituiva una servitù di passaggio pedonale e carrabile, ben delimitata in metri lineari, in favore dei condomini per permettere l'accesso alle unità immobiliari servite dalla detta parte di terreno.
Il regolamento di condominio, allegato nell'atto pubblico, nel ribadire la proprietà esclusiva del lastrico in capo al venditore e la descritta servitù di passaggio per l'accesso ai negozi e garage posti ai piani interrati, stabiliva espressamente che i partecipanti al Condominio dovessero provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative a tale servitù.
Con altro articolo stabiliva i criteri di ripartizione, regolando quelli comuni a tutti (quali le spese per sistemazione e manutenzione dell'area scoperta adibita ad aiuole e giardino, fino a quando resterà tale, ed a passaggio pedonale e per auto…) precisando che sarebbe stata per queste utilizzata la tabella di proprietà.
Il Tribunale giudicava irrilevanti i successivi trasferimenti di diritti che avevano interessato il lastrico solare in questione al fine di configurare una diversa suddivisione delle spese.
Modifica tabelle millesimali. Nullità della delibera assembleare
Per tali motivi rigettava la domanda di nullità della delibera con condanna alle spese in danno degli attori ed in favore dei condomini intervenuti nel processo.
La presunzione di condominialità ed il titolo contrario
L'art. 1117 c.c. elenca i beni comuni tra cui il lastrico solare. Trattasi dunque di una presunzione di condominialità che può essere vinta dal titolo contrario, come premette lo stesso articolo.
La riserva di proprietà esclusiva può riguardare qualsivoglia parte dello stabile e l'atto giuridico idoneo a vincere la presunzione di comunione può consistere nell'atto costitutivo del Condominio, ossia del primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. (Cass., 27 maggio 2011, n. 11811 ).
Tale riserva non può essere costituita negli atti successivi in quanto l'effetto di pubblicità verrebbe meno nei confronti di coloro che avessero acquisito il diritto reale sull'immobile in precedenza.
Nondimeno la riserva dev'essere riportata negli atti successivi a quello pilota che costituisce il condominio.
Il regolamento condominiale effetti sulla ripartizione delle spese
Il regolamento condominiale è lo strumento che: disciplina l'utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino), stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio, nonché quelle relative all'amministrazione (art. 1138 c.c.); contiene le tabelle millesimali (art. 68 disp. att. c.c.), che esprimono in millesimi il valore della proprietà di ciascun condomino.
Il regolamento può essere di natura contrattuale, oppure approvato a maggioranza dall'assemblea.
Il regolamento contrattuale deriva da un atto di accettazione da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell'acquisto: viene di norma predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini; esso disciplina sia i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore.
Inoltre, ai fini dell'individuazione del suo possibile contenuto, dovrà farsi riferimento alla generale disciplina dei contratti, non trovando questo tipo di regolamento sostanziali limiti nelle norme previste per la materia condominiale - ad eccezione di norme assolutamente indisponibili da parte dei privati, quali, ad esempio, i casi di innovazioni vietate di cui all'art. 1120 c.c
Il regolamento può contenere sia disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (quali, ad esempio, quelle relative alla destinazione delle proprietà esclusive, o alla modifica dei criteri di ripartizione delle spese) che norme coinvolgenti interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).
Le prime hanno natura contrattuale e possono perciò essere modificate soltanto in forma scritta e con il consenso unanime di tutti i condomini, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale (Cass. civ., 18 aprile 2002, n. 5626).
Il regolamento trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell'uso e nel godimento dei beni comuni.
Nella nota di trascrizione, occorre specificare le clausole limitative, risultando insufficiente un rinvio generico al regolamento condominiale. Cass. sent. n. 6769/2018). Per una parte della giurisprudenza, le clausole contenute nel regolamento di condominio sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto esplicito richiamo al regolamento allegato all'atto pilota.
Lastrico solare e terrazza a livello. Ripartizione delle spese
