Chi abita in condominio paga le spese condominiali. Un'affermazione tanto semplice quanto ovvia. Chi è proprietario di un immobile all'interno di un edificio condominiale è tenuto a pagare le quote condominiali, anche se dell'immobile non fa alcun uso. Questo può sembrare meno ovvio, ma è così: il solo fatto di avere una proprietà in un condominio obbliga al pagamento delle quote.
Nel caso di lavori, ordinari o straordinari, che riguardino le parti comuni dell'edificio, ogni condomino è tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà e in base al grado di fruizione del bene oggetto delle spese, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
Ci si può sottrarre all'obbligo di pagare le quote condominiali solamente impugnando la delibera che si ritiene illegittima, oppure se le spese si fondano su una delibera nulla. Nel caso di innovazioni voluttuarie, inoltre, la legge consente ai singoli condòmini che non intendono avvantaggiarsene di sottrarsi dalle spese.
Analizziamo ciascuna delle ipotesi sopra elencate e vediamo quando un condomino può rifiutarsi di pagare le quote condominiali.
Quote condominiali: cosa sono?
Le quote condominiali rappresentano le spese necessarie al mantenimento delle cose comuni all'interno dell'edificio condominiale.
Le spese condominiali sono un obbligo di pagamento conseguente all'uso e alla manutenzione delle parti comuni di un condominio.
Si distinguono in spese ordinarie e spese straordinarie. Le spese ordinarie riguardano la normale gestione dell'edifico e comprendono, tra l'altro:
- pulizie;
- illuminazione;
- manutenzione del giardino;
- riparazioni generiche;
- polizza assicurativa;
- compenso dell'amministratore;
- costi di gestione (raccomandate di invito alle assemblee, spese di cancelleria, ecc.).
Le spese straordinarie sono invece quelle di carattere occasionale che coinvolgono l'intero condominio, come il rifacimento della facciata o del tetto, o quelle per le innovazioni.
Quote condominiali: chi le paga?
Tutti i proprietari di un immobile che si trovi in un edificio condominiale sono tenuti a pagare le quote, a prescindere dall'effettivo utilizzo del proprio bene.
Dunque, anche se una persona non abita nell'appartamento condominiale oppure non utilizza il garage o il box, non può chiedere di non pagare le quote condominiali solo per questo motivo.
Ciò perché l'obbligo di pagare le quote grava sulla proprietà (non a caso, si parla di obbligazione propter rem), a prescindere dal fatto che essa sia sfruttata o meno.
L'obbligo al pagamento delle rate condominiali sorge perché si è proprietari e resta indifferente al fatto che si abiti o meno in quel locale.
Non si può invocare l'esenzione dalle spese condominiali nemmeno se il proprio appartamento è inagibile: la comproprietà delle cose comuni impedisce al singolo di sottrarsi ai suoi obblighi.
Liberatoria quote condominiali
Esistono tuttavia delle circostanze in cui, eccezionalmente, il condomino può rifiutare di pagare le quote condominiali. Vediamo quali sono.
Delibera nulla o annullabile: si può rifiutare di pagare?
Il condomino può rifiutare di pagare le quote condominiali se sono riferibili a una delibera annullabile o nulla. Ovviamente, nel primo caso occorrerà impugnare la decisione entro il consueto termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
In mancanza, la delibera sarà efficace a tutti gli effetti e, dunque, inattaccabile. Dunque, se non si contesta la decisione dell'assemblea entro il termine di trenta giorni, non si può più evitare di pagare la propria quota, anche se la divisione delle spese o la decisione di spesa è illegittima.
Nel caso di delibera radicalmente nulla, invece, è sempre possibile opporsi alla richiesta di pagamento delle spese condominiali avanzata dall'amministratore. La nullità della delibera assembleare, infatti, può essere fatta valere in ogni tempo, con conseguente possibilità di far caducare il titolo che legittimerebbe il pagamento delle spese condominiale.
Liberatoria quote condominiali
Le spese per innovazioni voluttuarie
Anche nel caso di piena validità della delibera assembleare con cui si stabiliscono spese condominiali, è possibile sottrarsi alle quote nel caso di innovazioni voluttuarie.
Per innovazioni si intendono tutte le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni.
Secondo l'art. 1121 del codice civile, qualora tali innovazioni siano voluttuarie, ossia non necessarie all'uso dei beni condominiali oppure superflue, posso essere oggetto di rinuncia da parte del singolo condominio e, pertanto, non devono essere pagate.
Tabelle millesimali errate: le quote vanno pagate?
Spesso capita che un condomino, seppur abbia un appartamento piccolo, paghi più di coloro che ne hanno uno molto più grande. In ipotesi del genere è possibile che vi sia un errore nelle tabelle millesimali, dalle quali deriva un maggior onere condominiale.
In casi del genere occorre procedere alla revisione delle tabelle, con le maggioranze previste dall'art. 69 delle disposizioni attuative del codice civile. Il punto, però, è che la rettifica delle tabelle millesimali ha validità solamente per il futuro.
Questo principio, cioè quello della irretroattività della revisione dei millesimi, è temperato dalla possibilità che l'amministratore agisca nei confronti del condomino che si è avvantaggiato dell'errore delle tabelle, pagando di meno.
Secondo la Suprema Corte (Cass., sent. n. 5690 del 10.03.2011), se qualcuno ha tratto vantaggio dall'utilizzo, a riparto spese, delle tabelle obsolete errate, perciò inattendibili, deve versare quanto non ha precedente dato rispetto al dovuto. Insomma, è necessario fare una compensazione tra chi ha dato di più e chi, invece, ha dato di meno a causa dell'errato calcolo delle tabelle.
