Ripartizione spese condominiali
Come più volte affermato in giurisprudenza (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 3944 del 18/03/2002 Rv. 553129; Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003 Rv. 559834) il legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 cod. civ.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio). Cass. 24 febbraio 2017 n. 4844
In tema di riparto di spese condominiali, qualora non possa farsi riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il condomino non può sottrarsi al pagamento della quota, spettando al giudice di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del singolo condomino sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo ai valori delle singole quote di proprietà sono stabiliti dalla legge in "subiecta materia", determinando egli stesso in via incidentale, anche in assenza di specifica richiesta al riguardo, i valori di piano o di porzioni di piano espressi in millesimi" (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 30 luglio 1992, n. 9107). Cass. 27 gennaio 2016 n. 1548
La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello di ci all'art. 1123 c.c. o l'acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di applicazione di quel criterio di riparto da parte dei condomini sia quelli che hanno partecipato alle votazioni sia quelli hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, per facta concludentia, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, di tutti i condomini (Cass. Civ.,17.5.1994 n. 4814). Trib. Milano 5 settembre 2014 n. 10802
Ben può l'assemblea, finché non raggiunga il consenso necessario all'approvazione delle (necessariamente definitive) tabelle millesimali, adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto. Trib. Salerno 23 giugno 2009; in tal senso Cass. 21 novembre 2006 n. 24670 N.B.
La pronuncia precede quella n. 18477/10 delle Sezioni Unite che ha considerato legittimazione l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali, ma il principio può considerarsi ancora valido in relazione a quelle situazioni in cui nemmeno in tal modo riesce a raggiungersi la maggioranza per l'approvazione delle suddette tabelle
Quanto al danno per erronea ripartizione degli oneri condominiali la prescrizione può essere maturata solo per quelli anteriori di oltre cinque anni alla proposizione dell'azione, mentre detti danni hanno continuato a maturare in relazione alle ulteriori erronee ripartizioni nei successivi bilanci condominiali. Cass. 26 febbraio 2009 n. 4679
L'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'art. 1123 comma 1 c.c. si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all'art. 1372 c.c., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini anche per fatti concludenti, attraverso un'univoca manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore contrattuale (in tal senso Cass., sez. II, 9.8.1996, n. 7353). Trib. Bari 10 giugno 2008 n. 1470
L'amministratore di un condominio è legittimato ad agire, e a chiedere il decreto ingiuntivo previsto dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, contro il condomino moroso per il recupero degli oneri condominiali, volta che l'assemblea abbia deliberato sulla loro ripartizione, nonostante la mancanza dell'autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall'assemblea condominiale; e poiché la fonte di tale potere è la approvazione assembleare del piano di ripartizione, non v'è ragione di distinguere tra oneri condominiali relativi a spese ordinarie e spese straordinarie. Cass. 9 dicembre 2005 n. 27292
L'obbligo, per i condomini, di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera di assemblea che approva le spese e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è frutto di una semplice operazione matematica. Cass. 21 luglio 2005 n. 15288
La domanda volta ad ottenere una pronuncia che individui ex art. 1123 c.c. il criterio di ripartizione di alcune spese condominiali non è ammissibile nel vigente schema di disciplina legale di funzionamento della collettività condominiale, nel quale è riservata all'assemblea dei condomini, quale specifica attribuzione, ogni deliberazione dei criteri di riparto delle spese relative alla manutenzione dei beni comuni, deliberazione suscettibile poi di impugnazione nel caso di contrarietà alla legge o al regolamento, senza che possa configurarsi azione di preventivo accertamento del corretto contenuto della decisione collettiva sfociante in pronuncia, di fatto, sostitutiva della volontà assembleare ed all'ottenimento della quale, prima appunto della discussione assembleare, neppure è configurabile un concreto interesse del singolo condomino e, tanto meno, della collettività impersonata dall'amministratore. Trib. Milano 18 ottobre 2004
Con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione e installazione dell'ascensore, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.
In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato (v. Cass. 26.1.1998, n. 714; 16.12.1988, n. 6844). Cass. 25 marzo 2004 n. 5795
Quando è lecito ripartire tutte le spese condominiali in parti uguali
Obbligazioni e spese condominiali
In tema di obbligazioni condominiali eccezion fatta per la solidarietà tra venditore ed acquirente - con rivalsa in favore di quest'ultimo - e salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. Cass. 2 maggio 2013 n. 10235
I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Cass. 21 ottobre 2011 n. 21907
Poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono "obligationes propter rem" - e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118 c.c., comma 2, che invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni - è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento (purché questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123 c.c., comma 2, dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; è invece obbligato a sostenere le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento (Cass. n. 08924 del 02072001). Cass. 29 settembre 2011 n. 19893
L'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.
Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie. Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148 N.B.
Il principio così espresso è stato parzialmente corretto dalla riforma del condominio, in quanto l'attuale art. 63 disp. att. c.c. prevede una sorta di solidarietà subordinata alla preventiva escussione del condomino moroso.
In caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654
La nozione fondamentale che non deve essere persa di vista nell'affrontare la tematica della obligatio " propter rem " è costituita dal fatto che l'ambulatorietà che caratterizza tale tipo di obbligazione (e che si sostanzia nel ricollegare l'individuazione del soggetto passivo dell'obbligo, alla titolarità di un diritto reale) riguarda il momento dell'insorgenza dell'obbligazione, ma non la sua circolazione.
In altri termini, ambulatoria è, non tanto l'obbligazione, quanto la possibilità del suo sorgere, nel senso che al momento del manifestarsi del fatto generatore dell'obbligo, la individuazione del soggetto passivo si collegherà, appunto, ad una connessa situazione di titolarità di un altro diritto.
Quello che va ribadito, tuttavia, è che l'obbligazione, una volta sorta, permane in capo al soggetto in tal modo identificato e non viene (almeno aprioristicamente e fatte salve contrarie, specifiche, ipotesi di legge) a circolare con la circolazione del distinto diritto reale. Trib. Monza 21 novembre 2007
Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione. Cass. 18 aprile 2003 n. 6323
La differenza tra il valore capitale di un bene ed il costo del suo uso è evidente. La funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire per la tutela o per il ripristino della sua integrità, sono diversi rispetto alla funzione ed al fondamento delle spese necessarie per il godimento.
Orbene, la diversità oggettiva della funzione e del fondamento si riverbera sui soggetti, ai quali i contributi vengono imputati, perché alla conservazione sono interessati i proprietari; all'uso, chiunque lo eserciti.
Siffatta diversità si rinviene nell'articolo 1104 codice civile, il quale distingue con chiarezza due specie di spese comprensive di tutte le altre: le spese per la conservazione e quelle per il godimento (ovverosia per l'uso). Cass. 19 giugno 2000 n. 8292
In tema di condominio negli edifici, il partecipante, in quanto comproprietario delle cose oggetto di proprietà comune, è tenuto, a norma dell'art. 1123, primo comma, c.c. a contribuire, in misura proporzionale al valore della sua proprietà esclusiva, nelle spese necessarie per la conservazione delle parti e delle strutture comuni dell'edifico, cioè nelle spese che siano necessarie per mantenere la "parte comune" dell'edificio nello stato in cui si trova e nelle condizioni richieste perché essa possa fornire ai condomini la sua peculiare utilità, e la circostanza che il singolo condomino, potendo usufruire della "parte comune" dell'edificio, di fatto non la utilizzi non lo esonera dalla suddetta obbligazione: questa, infatti, trova la sua fonte nel diritto di comproprietà sulla parte comune (ex Cass. n. 3966 del 1984, già citata; l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio è detta "propter rem", proprio perché è strettamente connessa con la contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse: v. Cass. 16 dicembre 1988, n. 6844). Cass. 6 dicembre 1991 n. 13160
L'assemblea di un condominio - competente alla gestione delle cose e dei servizi comuni non può imporre ai condomini assenti la partecipazione alle spese di gestione di un esercizio commerciale di proprietà di terzi ove non sia dimostrata l'esistenza di un diritto reale del condominio su tale esercizio o comunque l'esistenza, in ordine allo stesso, di una obbligazione "propter rem" a carico dei condomini. Cass. 8 luglio 1981 n. 4477 in Giustizia civile. Massimario annotato della Cassazione, 1981, fascicolo 7
Ripartizione spese condominiali proprietario inquilino
Sono a carico del conduttore le sole spese relative alla fornitura di un servizio goduto dal conduttore per cui, se tale presupposto difetta, mancando ogni sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto.
Invero, una contraria pattuizione è nulla a norma della L. n. 392 del 1978, art. 79 - e detta nullità è rilevabile anche d'ufficio - ai sensi del combinato disposto della L. n. 392 del 1978, artt. 9 e 41, per il quale non è dovuto un onere accessorio per una fornitura se la stessa non è effettivamente prestata (v. Cass. n. 680/2005). Cass. 30 settembre 2014 n. 20551
Le spese di amministrazione condominiale (compenso per l'amministratore, spese di contabilità e cartoleria ecc.) non sono comprese tra quelle che il conduttore... deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all'attività di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta per intero il carico in difetto di diversa previsione contrattuale" (Cass. n. 2597/84; conforme Cass. n. 6216/91). Cass. 8 luglio 2014 n. 15482
Il conduttore può essere esonerato dal pagamento delle spese relative al servizio di portineria ove questo non venga svolto dall'incaricato in maniera conforme alle prescrizioni e con la diligenza dovuta (cfr Cass. 7257/91) ed a maggior ragione il pagamento non sarà dovuto se manchi addirittura del tutto l'erogazione del servizio in questione. App. Roma 13 gennaio 2009 n. 5290
L'amministratore è legittimato nei confronti del solo condomino che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni, mentre è il locatore a pretendere il versamento dal conduttore che non vi abbia provveduto direttamente secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. Cass. 9 dicembre 2009 n. 25781 in senso conf. Cass. 28 ottobre 1993 n. 10719
Se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità ed all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, ed anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait o non sono state effettuate.
Siffatta clausola non contrasta con il disposto dell'art. 13 commi 1 e 4 l. n. 431 del 1998, anche se la sua effettiva applicazione, disancorata dalla effettiva incidenza degli oneri accessori, conducesse all'attribuzione al locatore di un supplemento di canone, sfuggito all'applicazione dell'imposta di registro. Trib. Firenze 8 marzo 2007, Archivio delle locazioni e del condominio, 2008, 4, 394 (non si rintracciano ulteriori pronunciamenti conformi; contra tra le tante Cass. 26 luglio 2005 n. 15630)
Per il principio di cui all'art. 9 l. n. 392/1978, applicabile alle locazioni per immobili adibiti ad uso non abitativo, sono a carico del conduttore le spese relative alla fornitura del riscaldamento. Ciò comporta che, se detta fornitura non esiste e quindi manca la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto.
Infatti, benché per detti contratti (locazione di immobili per uso non abitativo) non esista la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone, tuttavia, poiché opera il combinato disposto degli artt. 9 e 41 l. n. 392/1978, non è dovuto un onere accessorio per una fornitura, se la stessa non è effettivamente prestata, con la conseguenza che un'eventuale pattuizione in questo senso finisce per attribuire al locatore un vantaggio in assenza di sinallagmaticità e, quindi, in contrasto con le disposizioni di legge.
Tale eventuale pattuizione è quindi nulla a norma dell'art. 79 l. n. 392/1978 e detta nullità è rilevabile anche d'ufficio a norma dell'art. 1421 c.c. (Cass. 24.5.1993, n. 5827). Cass. 14 gennaio 2005 n. 680
Ove un servizio condominiale venga prestato in maniera inadeguata, il conduttore di un appartamento al quale detto servizio si riferisce, può eccepire, nei confronti del proprietario - locatore, la sua inadempienza e chiedere giudizialmente di esser esonerato dal pagamento delle relative spese (Cass. 2 luglio 1991 n. 7257). Cass. 17 novembre 1997 n. 11388
Il conduttore è tenuto al pagamento degli oneri accessori anticipatamente, secondo le scadenze disposte in base al preventivo di spesa. Pret. Bergamo 6 aprile 1993, in Archivio delle locazioni e del condominio, 1993, 337
Il credito del locatore nei confronti del conduttore per il rimborso degli oneri accessori non presuppone la effettuazione del relativo servizio, essendo di tutta evidenza che normalmente la prestazione, richiedendo il pagamento anticipato delle necessarie forniture, importa la preventiva acquisizione della liquidità fermo restando ovviamente l'onere, a carico del locatore, di fornire a richiesta i documenti giustificativi delle spese effettuate (art. 9 della legge sull'equo canone). Cass. 7 maggio 1991 n. 5031
I premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore e il concorso nelle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori indicati nell'art. 9 della Legge n. 392 del 1978. Cass. 11 novembre 1988 n. 6088
Ripartizione delle spese in condominio, ecco un'utile tabella da consultare
Ripartizione spese condominiali casi pratici
In mancanza di sistemi di misurazione del calore erogato alle singole unità immobiliari (sistemi la cui adozione all'interno del fabbricato condominiale non viene dedotta nel ricorso per cassazione) non è illegittimo fondare il riparto delle spese di riscaldamento sul criterio del valore millesimale delle singole unità immobiliari. Cass. 7 novembre 2016 n. 22573
E' nulla la delibera che approvando il consuntivo di spesa addebiti ai condòmini spese personali, ove ciò non sia previsto dalla legge, non rientrando tra le prerogative assembleari quelle di addossare ai condomini fantomatiche spese di natura personale posto che l'assemblea non è dotata di autodichia e non può farsi giustizia da sé. Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195
L'assemblea condominiale, in considerazione delle differenti opere imposte dalla normativa antincendio, riguardanti rispettivamente le parti strutturali comuni (opere di protezione passiva) e le autorimesse di proprietà esclusiva (opere di protezione attiva) in applicazione dell'art. 1123 comma 1° e 3° c.c., ha correttamente attribuito le spese per le opere relative alla protezione passiva delle parti strutturali comuni a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, e le spese per la protezione attiva delle parti di pertinenza delle autorimesse solo ai proprietari delle stesse. Trib. Bologna 10 ottobre 2015 n. 493
In tema di condominio di edifici, la regola posta dall'art. 1124 c.c., relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica "ratio", alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell'ascensore già esistente.
Con l'ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in "subiecta materia" (artt. 1123 e 1125 c.c.) è, suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale. Cass. 30 aprile 2015 n. 8823 N.B. Il principio così espresso e consolidato è stato introdotto nell'art. 1124 c.c. dalla così detta riforma del condominio.
In tema di ripartizione di spese condominiali relative all'erogazione di acqua, l'amministratore il quale abbia stipulato con l'ente erogatore un contratto avente ad oggetto il consumo complessivo del fabbricato onde beneficiare dell'applicazione di una tariffa agevolata, può poi, del tutto legittimamente, calcolare la ripartizione interna delle spese pro quota, in considerazione dei singoli ed effettivi consumi di ciascuno dei condomini, con beneficio di tutti, anche di coloro i quali, singolarmente considerati, non abbiano dato luogo ad un consumo sufficiente all'ottenimento delle agevolazioni applicate sulla base del raggiungimento di una certa quantità. Cass. 1 agosto 2014 n. 17557
Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti. Cass. 8 agosto 2010 n. 22896
In materia condominiale le spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell'edificio devono essere suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.
E infatti, le spese effettuate per la conservazione delle parti comuni dello stabile condominiale e aventi lo scopo di preservarlo dagli agenti atmosferici sono assoggettate alla ripartizione in base al valore delle singole proprietà esclusive ex art.1123, comma 1, c.c., non rientrando esse tra le spese contemplate dai commi 2 e 3 della medesima norma, ovvero quelle relative a cose comuni suscettibili di essere destinate in misura diversa al servizio dei condomini o al godimento di una parte di essi.
Ne deriva che la spesa per il rifacimento del tetto che è destinato a proteggere l'intero edificio e non solo gli ultimi piani dagli agenti atmosferici, coerentemente con quanto disposto dall'art. 1117 c.c., non può essere posta a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari poste nella verticale sottostante la porzione da riparare o solo a carico dei proprietari degli immobili siti all'ultimo piano.
Un'eventuale diversa ripartizione potrebbe essere prevista in via convenzionale, ossia da tutti i condomini o da un regolamento avente natura contrattuale. Trib. Roma 12 settembre 2013 n. 18080, in Guida al diritto, anno 2014, n. 1 pag. 50
In tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2)" (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999). Cass. 3 gennaio 2013 n. 64
I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e, come già affermato dalla Suprema Corte, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali [...] Ciò detto, e non risultando alcun titolo contrario [...] vale la presunzione ex art. 1117 c.c., comma 3 (secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all'art. 1123 cod. civ. Cass. 14 giugno 2012 n. 9765
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243
Le spese relative all'adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa prevista dalla L. 46/90 vadano ripartite a norma del primo comma dell'art. 1123 c.c. trattandosi di spese relative alla conservazione e godimento delle parti comuni, con la conseguenza che le stesse devono essere sostenute dai singoli condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno.
Tale criterio di ripartizione è certamente derogabile dalla volontà unanime dei condomini [...]. Trib. Bari 20 settembre 2010 n. 2837
I condomini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno (sent. 3 ottobre 1996 n. 8655, che, però, non ha specificato in che modo, in concreto, la ripartizione della spesa dovrebbe avere luogo);
la disposizione dell'art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza, ma non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ. (sent. 19 febbraio 1993 n. 2018, la quale ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato l'impugnazione contro una delibera che aveva ripartito le spese per 3/4 secondo il criterio previsto dall'art. 1124 cod. civ.);
i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in relazione all'uso che ciascuno di essi può fare della detta parte comune, secondo il criterio fissato dal comma 2 dell'art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che l'assemblea può legittimamente ripartire la spesa in questione, in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ. (sent. 24 gennaio 2001 n. 971, la quale ha ritenuto corretta la ripartizione secondo i criteri previsti dall'art. 1124 cod. civ.). Cass. 12 gennaio 2007 n. 432
Pilastri condominiali, ecco come ripartire le spese
Ripartizione spese lastrico solare
In tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449
Le attribuzioni dell'assemblea condominiale, previste dall'art. 1135 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso. Cass. 23 marzo 2016 n. 5814
Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto del'art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi.
La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l'art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell'immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo.
Né è consentita un'interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall'art. 1126 c.c. Cass. 22 dicembre 2014 n. 27154
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi, da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. Trib. Bari 14 marzo 2014
Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni.
Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato. Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942
Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92). Cass. 28 settembre 2012 n. 16583
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. Cass. 13 dicembre 2007 n. 26239
La ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall'art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie: spese per la rimozione del terreno e riporto del medesimo, nonché per quanto necessario alla rimessa in pristino del giardino pensile). Trib. Udine 1 settembre 2004 n. 1089, in Archivio delle locazioni e del condominio, anno 2005 pag. 341
L'art. 1126 c.c. nel prevedere, ai limitati fini del riparto delle spese di riparazione e ricostruzione, la possibilità di uso esclusivo del lastrico solare, non specifica la natura giuridica del relativo diritto, il quale può avere carattere reale o personale ed è comunque quello che risulta dal titolo (v. sent. 2.5.1974 n. 1501). Cass. 9 agosto 1999 n. 8532
Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672 N.B.
Si tratta del primo intervento delle Sezioni Unite in materia di applicazione dell'art. 1126 c.c. che è stato poi superato dalla sentenza di Cassazione, sempre a Sezioni Unite, n. 9449/16
